[头条纵深] 商业地产 出手有道 The Perfect Time to Sell ?

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与加拿大西部其它地区不同,大温地区的商业地产并没有受到原油价格下跌的影响。事实上,根据Re/Max加西地区的商业投资者报告,2015年上半年,大温商业地产销售比去年同期上涨了14%,共售出1,111栋物业。尤其是第二个季度,以591笔交易的成绩成为过去五年中最为忙碌的一个季度。

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Re/Max加西地区执行副总裁Elton Ash表示,“尽管加拿大西部大部分地区的商业地产活动都因为原油价格下跌而受到影响,但在大温投资者信心仍然保持强劲。”显而易见,大温商业地产交易进入活跃期。

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越贵,易手越快

上个月月初,温哥华Westin Bayshore酒店以将近三亿加币的价格出售给协平世博地产公司,在本地引起了轰动。

Westin Bayshore,是本地一个历史较为悠久的酒店,也在全球闻名。 2005年,前中国国家主席胡锦涛到访温哥华时,也曾在此下榻。

今年年初,酒店业主Starwood Captial Group表示希望能以两亿7000万加币-两亿9000万的价格将酒店出售。很多人都在猜想:有谁会愿意花这么多钱购买一个仅有511个单位的滨水物业呢?以单个房间价格计算,如果售出,则Bayshore将会是加拿大售价最高的酒店之一。

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不过,像温哥华的地产市场,高价是不会阻止买家的兴趣的。温哥华市政府表示,有六个买家很快联系市府并探讨重新开发的可能性;另有数十个买家也表达了收购的兴趣,其中不乏来自海外的买家,包括中国投资者。

最终,协平世博成了此次交易的赢家。协平世博最早是李嘉诚打造的公司,在温哥华高豪港早期开发时期扮演着十分重要的角色,1990年代初,是这家公司一步步打造公寓大楼,改变了这里的地貌。而目前,这也成了数万来自香港和中国大陆移民的家园。

图表1

意外,旺地出手

紧接着,The Bentall Centre挂牌出售的消息也让很多业界人士大跌眼镜。没有人想到Ivanhoe Cambridge会将这个温哥华市中心商业区标志性的办公楼群和购物中心出手。

这个Centre的四幢大楼建于1969年到1981年之间,一直都在温哥华中心商业区占有核心地位,具有不可替代性。楼群建筑高度分别在21层-35层,共有150万平方英尺的办公面积,53000平方尺的地下零售空间。很多卑诗省著名的企业和律师事务所都在这里安营扎寨。

Ivanhoe Cambridge是蒙特利尔的一家私营地产公司,其主要的投资者主要有魁北克的信用社。该公司在全球持有价值超过3500亿加币的地产,而在卑诗省的物业也都价值连城,比如Oakridge购物中心。Ivanhoe目前耗资10亿加币正在对这个购物中心进行重新开发。

图表2

该公司副总裁Arthur Lloyd表示,The Bentall Centre的出售会引起全球重要投资者的兴趣。毕竟,这样的核心资产都会带来稳定的收入。而且,该公司正是看到这是一个合适的时机才做出了出售的决定。
八亿,谁与争锋

“全球各地的机构投资者都对像温哥华这样一个城市有限的地产资源兴趣满满,Bentall Centre的地理位置最为优越,有很高的长期价值,未来也有很大的发展潜力。”Great West Life Insurance持有Bentall 1,2,3楼的40%股份;4楼25%的股份。通常,股份持有者都有收购优先权。但该公司并没有对此事进行回应。

图表3

高力国际执行总监Kirk Kuester表示,虽然自己公司没有代理此次销售,但不可否认这是市场大事件,“我们目前的市场总的来说产品稀缺,尤其是这种大牛,不可复制,不能替代。”Kuester说。“我们总有本地、加拿大、海外的国际投资者希望收购这种类型的地产项目,但真的很难找到。”

他说,温哥华大部分A等市中心商业地产都是由屈指可数的几家机构性的投资者持有。“在这个你拥有什么样的地产会决定你的经济实力的市场上,他们都希望能够扩大自己的投资组合。”这样的结果,自然就是创纪录的价格。

有报道说,The Bentall Centre的估价约为8亿1000万加币。Kuester表示,高价是毫无疑问的,但他并不确定具体的销售价格。

秋季,卖家不绝

温哥华正在出售或考虑出售的商业地产绝不止于此。上周的消息,位于Burrard桥旁的Molson啤酒厂也将自己的土地挂牌销售,估计这块土地价值在3400万加币左右。

Molson Coors Canada公司去年就宣布从今年三月起停止瓶装啤酒的生产;但将继续罐装和桶装的啤酒生产。然而,现在这家公司的酿酒厂已经开始销售了。“Molson Coors公司决定出售现在的地点,并将酿酒厂迁往他处。”公司在安大略的发言人Jennifer Kerr说。另外,在公司找到新的酿酒厂地点之前,这里还将继续运营。

本地一些商业地产经纪指出,温哥华的商业地产业主们正纷纷利用这个卖家市场,希望能赚得盆满钵满。“现在,系统中有很多的钱。人们想要购买地产,而温哥华非常利于投资,”商业地产经纪公司Cushman & Wakefield的高级执行总监Hendrik Zessel表示。

高力国际地产公司执行总监Maury Dubuque表示,在温哥华现在的市场中,凡有商业地产在手的人都至少在考虑要不要此时售出物业。“不少人都在讨论温哥华的地产战略到底如何,” Dubuque说。他的公司也接洽了不少这样的人,但不便于公开。

图表4

新晋,中国买家

在温哥华的商业地产中也有不少来自海外的投资,中国买家自然也不甘落后。前不久,Granville 街 409号的United Kingdom办公室楼以一亿2200万的价格被中国买家买走,每平方尺600加币的价格比同类办公楼的价格高出50%之多,令人咂舌。

2014年,有中国公司在魁北克以2880万加币买下了Fairmont Le Chateau Montebello。全球最大的地产开发公司之一,上海绿地集团早前在多伦多娱乐区购买公寓/旅馆项目也证明加拿大有很好的投资机会。

路透社早前报导过安邦保险公司去年在美国以19亿美金收购Waldorf Astoria的消息,但今年他们又买下了一块土地租约,掌握了多伦多金融圈汇丰银行大楼的控制权。另有消息人士指出,安邦保险公司已经准备再在加拿大投资10亿加币,目前正在寻找更多的收购机会。

业界人士说,中国买家对加拿大商业地产有兴趣是毋庸置疑的,但要像住宅地产一样成气候还需时日。过去五年,如果不包括最近这两次交易,中国投资者在加拿大商业物业中的投资总额约为1亿9200万美金。同一时间段,加拿大商业地产的投资总额约有105亿美金。


众筹,抗衡大鳄

文章开头提及的RE/Max的商业地产投资报告也说,在加拿大的商业地产,海外买家的确存在,但最主要的投资者仍然是投资机构,包括养老金投资、地产投资基金,和私营公司等。市中心的土地或许不是小型开发商或私人投资者力所能及,但他们把眼光放到了郊区的原始土地之上。在目前如此之低的利率之下,开发商们认为这是一种安全的长期投资策略。

这样美味的蛋糕,凡能张开嘴的谁不想吃一口呢?于是,群众们开启智慧之门,用众筹的形式参与到大型商业地产开发和投资中去。NexusCrowd Inc. 最近在网上向有资格的投资者们开放了平台,如果你愿意最低出资一万加币,就可以参与安大略省密西沙加的购物中心开发。

这个公司接受了Bloomberg News的采访,说自己是加拿大首个使用众筹方式在地产开发阶段就与机构合作的公司。这种投资模式近几年在美国非常流行,也开始走向全球。今年,加拿大有六个省份的金融服务管理机构已经放宽了众筹的限制和条款,越来越多的加拿大人可以进行这种类型的投资。

NexusCrowd的运作方式与其它市场的众筹公司类似,主要针对已经有一个投资者负责了50%的资金的项目。其投资回报据说可能达到两位数,而如果成功,其回报是和许多大投资商的回报相比拟的。目前,有资格的投资者仅限于过去两年年收入至少在20万加币的人们,或者拥有至少价值一百万加币的金融资产,再或者净资产最低五百万加币的人们。

获利,充满挑战

收购商业地产看中的不仅仅是这块地产本身的价值,更多的是其发展潜力。比如协平世博购买Westin Bayshore,其目的就是要开发大型的住宅项目。

高档豪华公寓大部分都滨水而建,价格也一直居高不下。2008年经济衰退之前,曾一度卖出每平方尺1800加币左右的高价,其后回落到1500加币左右。而2014年后,市中心公寓价格开始飙升。可以预见,如果Bayshore能够得到重新规划,则平均售价很容易就会达到每平方尺2500加币,甚至3000加币或者更多。

然而,这一切并非想象的那么美好,开发商也会面对重重困难。首先,市政府要求新的业主开发必须保留一幢酒店和会议场地的空间;其次,酒店1960年完成的部分已被鉴定列入B类历史建筑物的候选建筑。一旦获批,则开发审批就难上加难。

大温图表2

温哥华市政府规划总监Brian Jackson曾在接受媒体访问时表示,Westin Bayshore的重新开发潜能就是一幢出租公寓和一幢酒店大楼,超乎于此的想法和说法目前都不现实。

对于市政规划者来说,商业地产持有者出售土地,或是在适当的情况下进行重新开发大部分都是可以接受的。但Molson酿酒厂却不属于这个类别。Jackson表示市政府已向所有有意向的买家表明,这个酿酒厂虽然地理位置优越,但仍然属于工业用地,其价值自然也无法与商业用地相比。

而Bentall Centre挂牌更是耐人寻味。如果温哥华商业地产真的像大家说的那么火热、那么值钱、那么经久,为什么Ivanhoe这样的大投资公司会选择出手呢?

或许这其中埋藏着外行看不到的门道。毕竟,温哥华,尤其是市中心办公楼建设此起彼伏,导致办公楼空置率攀升至10%,达到2004年以来的最高水平。而大温整体办公楼空置率亦上涨至10.3%,同样是10年来最高。

有个别地产经纪预测,随着更多全新商厦陆续落成,到了今年年底,市中心出租办公楼的空置率将进一步攀升至12%。Re/Max的报告指出,今年早些时候落成的四幢办公楼,又给市场增加了230万平方英尺的租用空间。

而目前,在建或是计划建设的办公建筑至少还有十几个。事实上,这其中有部分建筑在展开建设之前仅有少量空间租出,甚至根本没有租客。

当然,The Bentall Centre的价值不是这些新的办公楼能够相比拟的。市政规划总监Brian Jackson说,Bentall本还能够再多建一幢建筑,但保留现有的建筑本身非常重要。

总体来说,Re/Max的报告对温哥华商业地产市场的展望是乐观的,预计2015年下半年和2016年市场都会持续对高质量、有地理优势的产品有需求。

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