2016:大温房市涨升依旧?

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记者:杨天琪

今年8月加拿大皇家商业银行发布报告,认为加拿大房价被高估了20%,这种因为海外热钱涌入和加币汇率走低引发的地产热潮,会在2016年消退,解释恐怕会引起房市大跌。但本周四12月10日,RE/MAX地产公司发布了“2016年房屋市场前景报告”,称加拿大未来一年的房地产需求,尤其是独立屋需求会持续上涨,而房屋供应较低的情况会让温哥华、多伦多、蒙特利尔这样的主要城市继续呈现卖方市场现象。预计明年加拿大平均房价还会继续上涨2.5%。

大温地区地产涨势旺盛

2015年12月初,卑诗物业估价局(BC Assessment) 已经发信通告,提示业主们2016年大温各地区房价至少会比现在的均价至少提升15%。去年卑诗估价局向业主们发出了2万到2万4千封信件,今年他们的发信数量是3万7千封,显然在一年时间里本地的房产业主人数增加了55%。其中65%以上的收件人是居住在离温哥华20-30分钟车程内的独立屋业主,这个区域包括温哥华北岸(North Shore)、本拿比、三联市(Tri-Cities)、新西敏、列治文和素里。

收到通知的业主,明年的物业税将会有所增长,因为2016年这些房屋的估值将会上涨15%-25%。在物业估价局有25年工作经验、11年前就当上地区估价人的格兰特(Jason Grant)说,他上任以来只经历过两三次这样大幅度的物业增值。

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“大概只有1980年代早期和2000年代中期,大温地区的独立屋市场的涨幅才能与今天相比。”

发送到温哥华的通知书有8600份,本拿比7180份,列治文1891份,素里1386份。卑诗房产局的首席经济学家缪尔(Cameron Muir)认为,向本拿比发送的高数量的信件反应了独立屋价钱上升的压力,房地产市场仍然十分强劲。

卑诗估价局最后的估价数据将在2016年1月4日发布,数据将基于2015年7月的数据进行评估。收到新建的业主有任何问题都欢迎与卑诗估价局联系咨询。

从目前公布的报告来看,大温独立屋市场某些地区的涨幅强势。比如,位于西温哥华4000平方英尺带停车场的黄金地段独立屋,2015年1月到11月之间从200万加币上涨到260万。而传统上被认为是房价更可负担的东温哥华,一座1983年建造的房屋,2014年7月估价为99万左右,到了2015年7月估价为126万,增幅28%。南素里的一栋1981年建造的房屋从72万左右上升到将近79万,涨幅为10%。

核心城市涨价 周边受牵连

从RE/MAX 2015年的统计数据来看,温哥华的平均房价上涨了17%,而房屋需求增加了7%。其中一些热门地区,比如温哥华西区、西温、北温和本拿比等,地产涨幅在15%-25%之间。

“根据加拿大主要城市的房地产市场反馈,RE/MAX认为加拿大房价在2016年将会平均上涨2.5%。”RE/MAX加拿大安大略-大西洋区执行副总裁山度(Gurinder Sandhu)说,“传统的石油、自然资源产区的房价有下跌的可能,但加拿大主要城市及周边地区的房价明年只会继续上升。”

除了主要城市的核心区域房价涨幅惊人,周边的小城市和地区也将出现“溢价”效应,房价随之水涨船高。例如去年大温地区周边的城市中,维多利亚的房价上涨了13%,菲沙河谷上涨了10%。

加拿大联邦财政部的报告也显示,近期加拿大购房贷款的最低首付也提升到50万加币以上。RE/MAX的分析师认为,虽然这一政策不会影响其他地区的首次购房者,但温哥华这种高房价城市中的潜在买家可能会收到影响。

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根据最近一次调查,70%的业主认为地产经纪在房产交易中提供了定价规则:卖方希望卖出最高价,而买方为了尽快得到钟意的房屋,通常会听从地产经纪的意见,倾向于在购房意向书(Offer)中不附加任何条件。

根据RE/MAX2016发布的一项民意调查显示,90.9%的加拿大人认同拥有房屋是“加拿大梦”的一部分,卑诗省同意这个观点的人占94.6%。而超过三分之二的加拿大人认为,10%的房屋首付是合理的。

 

大温地区独立屋房价涨幅一览:

温哥华西区:23%

温哥华东区:28%

北温Blueridge:19%

北温Lynn Valley:13%

西温哥华Amberside:16%

西温哥华Waterfront: 24%

本拿比Capitol Hill:23%

本拿比Buckingham:27%

高贵林Central Coquitlam:17%

高贵林Westwood Plateau:20%

列治文West Richmond:13%

列治文Steveston:20%

南素里:10%

素里Fleetwood:11%

基准利率恐为负 进一步鼓励地产投资

2016年大温地区房屋需求上涨的预测,除了加币利率持续走低以外,还跟央行的基准利率不无关联。12月8日加拿大央行行长Stephen Poloz保罗兹表示,加拿大央行利率在理论上可能会降至负数。

今年以来,加央行在1月和7月两次调低了基准利率,目前加拿大的基准利率已经降至历史最低值0.5%。目前,加币已经跌破了74美分,与人民币的汇率也已降至4.72,石油价格也已降至96.9美分。

在目前0.5%的基准利率下,比如存入100元,年末能变成100.5元。然而,如果实施负利率-0.5%之后,这100元就变成了99.5元。但这并不意味着加拿大人的抵押贷款会出现负利率。Poloz还表示,尽管央行将基准利率降至负数,但是贷款利率不会为负。不过消费者从存款中获得利息将减少,但同时商业贷款所需要支付的利息也会降低。这就意味着进行金融投资或贷款买房的收益要高于储蓄,而选择继续把钱存在银行就等于个人资产在通胀率之下持续缩水。

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从历史数据看,低利率、负利率都会促进房价的上涨。在其他资产的收益不可靠的情况下,民众会习惯性地转向房地产。而很多海外买家和新移民也会更加积极的涌入加拿大房地产市场。

地产经纪或成最热门职业

近年来房地产市场的火热和加币汇率的持续下跌,很多人对大温房地产市场充满信心,认为这种快速上涨的势头并非地产泡沫所致,因此越来越多的人加入了房地产经纪的队伍。根据近期的官方记录,卑诗省今年拥有专业地产经纪执照的人数也创下历史新高,比以往增长了34%。

2015年卑诗地产理事会的报告中指出,本省发放的地产经纪执照总共22,005个。而大温地区房地产经纪总人数达到了12,200,有史以来人数最多。2005年大温地区持牌地产经纪人数为8,000,2010年为10,000。同时大温地区由华人经营的地产经纪公司遍地开花,不断有新公司参与到激烈的市场竞争中。

今年11月份UBC大学尚德商学院的执照教育主任摩尔(Dave Moore)表示,网上注册地产经纪课程的人数早在2008年之前就有增加趋势,在最近一段时间,地产经纪人数增加又成为了话题。尚德学院是卑诗省地产经纪执照的管理机构,负责考核卑诗省所有地产经纪的专业资格,同时也为大多数想要成为地产经纪的人提供网上课程。

房地产经纪一直是竞争非常激烈的行业,很多专业地产经纪和课程导师都相信“1比9”原则:10%的顶尖经纪人完成了市场上90%的交易,而剩下90%的地产经纪只能瓜分10%的份额。同时也有专家认为,地产经纪之间的竞争并没有想象中激烈,因为取得地产经纪执照的人群中,只有三分之一作为全职经纪在市场上活跃,很多人考取执照只是为了让自己未来多一个就业选择,或者在工作之余兼职卖房。

 

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