房地产周刊 | 大温地产深度解析 蓄势反弹,你准备好了没?

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在多方的努力下,大温地区的地产热潮已经退去,留下了一大批内心彷徨的买房者和卖房者。在各种扑朔迷离的关于未来地产趋势的报告中,很多媒体和机构希望着自己希望的方向,换着方法说着形势大好,或者形势险恶。但其实,蹚入大温地产这个深水池中并没有那么难看清楚,各类数据已经在前面铺路,各种政策也各有因果,各自起到了作用。政府在民怨中出手,也会在民怨中保持经济的升势,一切都是在平衡之中,要说大温地产明后两年,应该还是微降之后,有力回升。

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1 新建房屋动力来自公寓、城市屋
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去年大温地区是创记录的新屋开工数量,今年新屋建设还将会是历史以来创纪录的年份,就算明后年有所下跌,也会在五年平均水平的1万9100个单位之上,满足本地人口增长的需求。
二手房源的不足也是新屋建设需求增加的一个重要原因,而且新屋和二手房之间的价格差距很小,就业率的不错成绩和移民人口的不断涌入,都会让新屋开工需求保持下去。
今年前八个月,新屋建设数量同比增长了近40%,其中主要动力来自多用户住宅,新开工公寓占到总数近50%,城市屋占到42%。大温独立屋房价越来越超过大多数人的可承受能力,该地区城市发展趋于致密化,以适应人口扩张的后果。
目前,今年新建房屋主要集中在温哥华、素里、本拿比和列治文。其中,温哥华和素里占大温总独立屋开工数量的一半以上,而独立屋开工数量比去年增加最多的城市是北温和新西敏。
事实上,8月新建独立屋数量比去年同期还是增加了15%,预计2016年会在14%打牌19%之间,超过过去五年的平均水平。大温地区不同价格区间的市场独立屋开工需求都很强劲,从昂贵的温哥华到相对可负担的素里及Maple Ridge。
2 郊区是城市屋生活方式的天下
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(在素里、兰利和Maple Ridge,城市屋施工数量几乎占到全部房屋类型中接近四分之三的数量。)
土地价值的不断提高,以及大量的旧独立屋库存将会继续导致后巷屋的建设,以及独立屋推倒重建,独立屋建设在2017年和2018年将会放缓,但高于过去10年的平均水平。
而同时,多用户住宅的楼盘往往需要更多时间来建设,从2011年以来,有很大一批数量的房屋正在建设之中,同时,需求的强劲导致未售出的新屋大量减少,今年8月,接近60%的新建独立屋和几乎百分百的新建城市屋和公寓已经售出。从中可以看到未来几年,仍在建设中的多用户住宅还会保持预期的销售状况。
包括2106年在内,多用户住宅开工数量在过去7年中有6年是增长的趋势,未来两年也会是在中等以上水平,越来越长的公寓施工时间、有限的施工设备,以及大温地区熟练工人的供应限制,都是导致多用户住宅开工数量没有疯涨的因素,但千禧世代和退休人士还将会继续推动这一需求的增加。
相对其他类型的住宅,大温中心区域的多用户住宅更可负担,也是多数家庭的选择,在素里、兰利和Maple Ridge,城市屋施工数量几乎占到全部房屋类型中接近四分之三的数量。
而新建公寓最活跃的城市是温哥华、列治文和本拿比,这得益于这三个城市的捷运线网络。捷运沿线住宅致密化是一个趋势,开发商喜欢建设买房者中意的楼盘,包括位于城市中心、低维护要求、步行宜居、较少轿车等需求。
3温哥华强劲的经济形势得来不易
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(虽然温哥华因为联邦和卑诗省府冷却地产市场的做法,经济预期将会在明年放缓,但其经济增长依然足够强劲,可以保持全加大都会排名第一的位置。)
通过MLS销售的住宅在上半年相当强劲,但在8月卑诗省引进海外买家新税后进一步疲软,三年来首次比前一年同期销售量要低。连续三年两位数的销售增长已经成为过眼云烟,但即使下半年的下降趋势,2016年大温地区房屋总销售量还是远远高于10年平均水平,超过3万3000个交易单位。
专家预计,2017年大温住宅销量起点较低略高于或者保持十年平均水平,而在2018年则可能会有所有增加,销量趋于平缓。银行按揭利率的悄悄提高也会对住宅销售前景有所影响,唯有靠起色的经济和就业,以及持续的人口增加来推动。
最近利好的消息是,加拿大咨议局在最新的报告中指出,温哥华将是今明两年经济增长最快的城市,报告指出:“虽然温哥华因为联邦和卑诗省府冷却地产市场的做法,经济预期将会在明年放缓,但其经济增长依然足够强劲,可以保持全加大都会排名第一的位置。”
温哥华的实际国内生产总值今年估计是4%,2017年增速将会放缓到2.8%左右,2016年,温哥华有记录的新建住宅单位接近2万8400个,是历史以来最高纪录。因为新屋开工量和其他很多非住宅项目的建设,建筑行业是温哥华表现最好的,紧紧跟随的是金融、保险和地产业,也都不甘落后。
运输和仓储业是温哥华一个关键的产业群,尽管全球经济整体疲软,但因为低加元的缘故,反而获益不少,增长了6%以上,连续第二年增长。另外,2016年的就业率数字也是增长了3.9%,是自1994年以来最强劲的升幅。
4 这个时间点,大家都在观望走势
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(那些豪华独立屋的销售比例则会继续下降。而接下来,大温平均房价暂时不会有以往年份的迅猛涨势,但还将在今后两年继续小幅增长。)

当然,联邦和卑诗省对于过热地产市场采取的行动会在短期内影响经济,最受冲击的建筑业、金融业、保险业和地产业。现在还很难预料会对经济造成多大的影响,如果政策上没有变化,那这几个行业预计在2017年总产值可能减少2.9亿加元。

据预测,通过MLS销售的房屋价格会保守上升,预计2016年平均房价将在95万7400加元到105万6600加元之间。其中很大一部分销售是共管公寓,那些豪华独立屋的销售比例则会继续下降。而接下来,大温平均房价暂时不会有以往年份的迅猛涨势,但还将在今后两年继续小幅增长。
很显然,一些买家在这个时间点上都在观望着政策的变化,观望着地产市场的走势。毕竟今年前八个月,比去年同期,独立屋平均房价涨了25%,城市屋涨了24%,公寓涨了16%。预计,今年年底收尾也会是一个较低的价位,而在2017年,房价只是会继续小幅上涨,而到了2018年,住宅需求再次因为人口和就业的增长而增加。
大温地区租赁房屋市场的高需求还将继续,尽管新落成的出租单位将会对此有所缓解,但历史新低的空置率还不会有所变化,最后导致租金水平的进一步上升。而大温短租市场对于长期租户影响扩大,尤其是城市核心区域,长期租户找房难,低价出租屋极度缺乏,年底空置率可能会低到0.5%,要达到相对健康的3%到5%空置率还有漫长的道路。
 5 政策之下,买房者少租房者多
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在卑诗省府的支持下,温哥华市政府针对全市超过1万800个的空置屋推行了一项新的税收政策,从明年1月1日开始实施,空置屋税相当于物业估价的1%,对于一个价值百万加元的房屋意味着会有1万加元的税收,当然细则里也有一些可以避免税收的范例。此举目的是让更多温哥华人把房子租出去,缓解空置率。
机构预测,大温高昂的房价会继续推迟希望购房家庭置业,选择租房以存下更多的首付,受联邦按揭新政影响不小的首次购房者也会更多观望和等待,供不应求的住宅租赁状况很难缓解。不过,2016年新建的出租房数量比2015年增加63%,超过6000个单位,虽然杯水车薪,但也是相当好的开头。
未来两年,大温人口预计会增加1.4%,良好的就业环境和人口的增长是本地住房需求最主要的驱动力,历史新低的住房按揭利率进一步支撑了住宅市场。大温住宅市场在慢慢转向平衡,销售从热门区域慢慢转向其他中等热度区域,从今年春季天使,销售和挂牌数量的比例一直在下降,当独立屋在一些地区达到峰顶,销售开始转向多用户住宅。首次购房者、回头客和投资者继续支持这一需求。
今年前8个月,温哥华增加了7万7300个工作岗位,其中很多是全职职位,要知道,在2015年至增加了2万2000个职位。这些增加的岗位主要是零售业、贸易、信息、文化和娱乐业,占到整个温哥华就业增长的一半以上。
人口增长和工作增多的两大火车头
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作为加拿大顶级电影电视制作的目的地,大温从加元疲软中获益,信息、文化和娱乐产业都相当活跃,预计还会持续保持强劲。其他增加职位的行业还有制造业、医疗保健、社会救助和建筑行业,包括住宅和非住宅。
众多的就业机会和舒适的气候环境是两大主要吸引人口的因素,预计在2016年到2018年的每一年里,大温地区都将会增加3万4500到3万6400个人,高于五年平均水平。自2005年开始,大温地区增加了15万8000户新家庭,同一时期,大温住房库存量增加了约15万3000个,这种供需不平衡状况也是导致房价上涨的原因。
可以说,一个疲软的加元状况、更多的就业机会和人口增加都有助于消费支出的增加。除了本地消费意外,旅游业业大大帮助了经济,今年到目前为止,通过海陆空到温哥华的国际游客比去年同期多12%,去年只增加了8%。
而在7月8日,从美国和其他地区游客来温哥华国际机场的数量破了历史记录。另外,从加拿大到大温的游客数量也增加了4.4%,相关支出增加了11.3%。由于购物中心和大零售商的加盟,在加拿大10个省份中,卑诗省在7月零售数字同比增长最高,零售总值比去年同期增长两位数。
大规模基建和邻国形势的利好
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根据目前卑诗省拿出的大型建设项目清单,将会有1500万加元以上的资金,从现在到2018年提议的超过40个大型建设项目,总价超过92亿加元。
其结果就是更多建筑行业雇员的需求,非住宅和住宅方面,都会增加。
这些项目中近一半项目都和住房相关,预期将会帮助满足未来的住宅需求,这些项目包括公交运输网络、污水处理设施、能源基础设施,医院的扩张和改建,还有一个新的温哥华美术馆建设。
另外,最近一个热门话题是,随着特朗普当选美国总统,加拿大房地产在很多人眼中再次获得了新的上涨动力,尤其是大温地区将吸引美国人前来居住,或者吸引那些本想移民美国的人士。
在11月9日,登入Real Estate Weekly网站查询大温地区楼盘资料的美国网民,较之前一天激增226%,主要来自支持民主党的地区。在美国大选竞选期间,许多选民常说的一句话就是“如果特朗普当选,我会移居加拿大”,现在似乎有不少美国人看来真的在考虑移居加国。
房地产公司Royal LePage首席执行官Phil Soper就是认为加拿大房地产将会更加有吸引力的一个。他表示,在纽约和加州这些坚定支持希拉里的州府中,特朗普当选的消息将对他们产生打击。对于他们来说,加拿大的房地产在与特朗普领导的美国相比之下,明显更有吸引力。
不过加拿大地产协会首席经济学家Gregory Klump对此表示怀疑,他认为目前就评价特朗普对于加拿大房地产市场的影响还为时过早。约克大学Schulich商学院教授James McKellar也对于大量美国“特朗普难民”进入加拿大也表示怀疑,认为卑诗省设置的针对海外买家15%附加税是个门槛。
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