房地产周刊 | 温哥华房价 冰火两重天!

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温哥华,永远都是加拿大地产市场的人们话题,今年上半年,话题是涨价太疯狂、海外买家太多、哪里还能买得到合适的住宅,到了今年下八年,话题变成海外买家税影响并不大、房价跌了多少、哪里的房子可能开始买了等等。温东经历了历史以来涨得最快的两年,今年业主收到房屋估值会让每个人都喜忧参半,估值高可能意味着地税更贵,但实际房价在下跌,也许有不少人后悔买得太贵。而温西则是富人们的战场,那里囤积的是大量的资金,这些存钱罐反而受市场波动影响少,有有钱的移民还会是那里的主力。请看本期房地产周刊编辑部的特别策划。

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1 温东,历史以来涨价最多的年份(新的分析显示,温东Hastings-Sunrise、Renfrew-Collingwood和Victoria-Fraserview三个社区的独立屋平均住宅估价比一年前涨了26%。)

由于温哥华近年来的出现的历史上最疯狂的抢购房屋风潮,导致温哥华东区住宅评估价值大幅上涨,其涨幅甚至超过充满豪宅的温哥华西区。
 

新的分析显示,温东Hastings-Sunrise、Renfrew-Collingwood和Victoria-Fraserview三个社区的独立屋平均住宅估价比一年前涨了26%,Kensington-Cedar Cottage社区独立屋房屋估价平均涨了24%。

在温哥华西区,Kerrisdale和Arbutus Ridge社区,独立屋平均估价上涨了19%,在Dunbar-Southlands、Oakridge和West Point Grey社区独立屋平均估价上涨了20%,Fairview和Shaughnessy社区独立屋平均估价上涨了16%。Kitsilano是独立屋估价涨幅最大的社区,涨了有24%,其次是Marpole社区的22%和South Cambie的21%。

西门菲莎大学城市项目总监Andy Yan,常常采用卑诗省物业估价局的数字诉说观点,他认为在温东传统的工薪阶层社区这样迅速的增长是让人担忧的。

他说:“这里历史以来都是面向可负担家庭的社区,这种井喷式的物业价值上涨开始引发一个问题,那就是这种价格是和当地收入状况变化相吻合的吗?”

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2 每天花1400加元买栋温西独立屋(温哥华西区独立屋的房价依然远远超过温哥华东区,在Hastings Sunrise拥有一栋独立屋相当于平均每天花费692加元,而在Kerrisdale每天花1400加元。)

Andy Yan表示:“我不知道有多少人能够在过去1年把薪水提高了25%,有什么样的工作让这里的物业飞速上涨?例如我长大的社区Hastings Sunrise。这带来了问题,作为城市发展的方向,人么怎么能在温哥华市看到未来?在这些类型的成本开支的阴影下?这里说的是宜居性的问题,对谁来说是宜居的呢?” 

以房价来说,温哥华西区独立屋的房价依然远远超过温哥华东区,在Hastings Sunrise拥有一栋独立屋相当于平均每天花费692加元,而在Kerrisdale,拥有独立屋相当于每天花1400加元。Yan说:“很显然,独立屋业主是温哥华市纸上财富最高的职业。”

Andy Yan的分析数据还包括了位于温哥华东区的多用住宅以及商用物业,这些物业的增长比例也是很高。他的研究是基于2016年卑诗物业估值数据,这是明年开年才会公布的最新的数据,此前从没有人按照社区去进行分析,其结果是这些社区房屋价格问题很严重。

这些数据反映了大温地产市场的快速变化,卑诗省物业估价局也在前些天对大温和Squamish业主发出礼貌的提醒,表示这些地区2017年的物业估价可预计的会增加30%到50%之间。

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3 卖家市场转变为买家市场的11月(温西今年11月销售和挂牌比例是14%,已经是买方市场,去年11月这个数字是34%,完全是卖方市场。温东去年比例是51%,今年11月降到了12%。)

卑诗省2017年房屋估价是基于今年7月1日房价的情况,预计温哥华、北岸、Squamish、本拿比、三联市、列治文和素里的独立屋涨了30%,这些市区内的公寓和城市屋估价也将涨15%到30%,而商业和工业类型的物业估值也会涨10%到30%。

温哥华市大多数公寓的房屋估价增长幅度在10%左右,不过在温东Renfrew-Collingwood和Hastings-Sunrise的公寓估值增幅则是全市平均水平的两倍,是整个城市公寓升值最大的社区。

地产分析师Nancy Beaton说:“温东独立屋市场在过去的1年半时间内是非常疯狂的。”Beaton是一个持牌地产经纪,创办了SnapStats,这是一个基于MLS提供给地产经济每月数据的分析公司。

为了要有一个更为精准的全局,从2010年开始,她开始自己收集各种数据,很快发现她提供的这项服务的强劲需求,于是创办了基于订阅的SnapStats,这些数据远远比大温地产局提供的数据更为精细。

例如,SnapStats提供了包括销售和挂牌数量比例,显示物业多快能够卖出。在温哥华西区,今年11月销售和挂牌比例是14%,那里已经成为买方市场,去年11月温西这个数字是34%,完全是卖方市场。而温哥华东区去年11月销售和挂牌数量比例是51%,今年11月则已经降到了12%。

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4 涨得最快的地方,价格调整得越厉害(在过去三年,列治文独立屋房价攀升了80%,现在该市住宅正面临着最剧烈的调整,独立屋库存比去年同期增加了106%,而销售量则降低了65%。)

长期从事温哥华西区住宅销售的Stuart Bonner表示,一些温西的地产经纪如今开始进入温东地产市场进行销售。他说:“温东去年涨了那么多,外来人士有着无限的购买能力,而且全世界有很多人有这样的购买力。而你如果是本地人,你只能到Main街另一边去生活,这里至少足够靠近市中心,而且很多区域都在明显优化中,变得更好。”

至于未来大温地区市场会变成什么样那是另一回事, Bonner和一批业界人士表示,近期市场上的房价下滑使得目前是购买的好时机,温哥华地产市场已经终于一点点的恢复回来,这是一个很难进入的市场,买家已经抓住任何一个这样的机会。

专门从事温哥华市中心公寓交易的地产经纪Steve Saretsky的说法则和大多数地产经纪不同,他相信会看到一个更为剧烈的调整,会伤害到目前大量的买家。他说,当你看到Abbotsford公寓价格在去年涨了50%,兰利的公寓涨了50%,独立屋房价涨了50%,那就能意识到有什么地方不对劲了,要知道这些区域在2010年到2015年之间几乎没有什么变化。

在过去三年,列治文独立屋房价攀升了80%,现在该市住宅正面临着最剧烈的调整,独立屋库存比去年同期增加了106%,而销售量则降低了65%。在大温地区,销售数量比去年同期下降了51%,在温西,比1年前下降了57%,温东则是下降了46%。

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5 想进入市场,又怕还会继续贬值(有些专家则看到地产市场的不稳定状态,有着更为严格的按揭贷款法规,利率上涨的不确定性,这和2009年一样,当时人们想要跳进市场里,但害怕会马上贬值。)

据CBC报道,目前在MLS系统上搜索搜索温哥华东区的房屋,许多已经降价到百万加元以内,其中位于Renfrew Heights的一栋独立屋,8月份叫价136万元,11月中仅以80万元成交,比报价暴跌56万元。

一直跟踪大温哥华地区房价的地产经纪David Hutchinson说,现在的行情是,如果屋主打算卖掉房子,那就需要做出真正的让步,大幅降价。他相信,房价的暴跌已经箭在弦上。事实上,他发现百万元以内的独立屋,已经重新出现在了市场里,有的甚至是刚刚翻新过的。

卑诗大学商学院教授Tom Davidoff也表示,房市不确定令卖家进退两难,既想等待明春房市回升,又担心明年房价进一步暴跌。随着时间过去,卖家渐渐认清了形势,再加上销售量继续缩水,房价下降是必然趋势,而是这是对房市有利的。

Saretsky则认为菲沙河谷已经开始看到一个非常严重下调迹象,他说:“我想当你看到菲沙河谷在过去8个月房价涨了31%的状况,你就会看到一些后果。

最大的问题是拿着本地收入的本地人被排挤到出原本可负担的区域。连Mission也房价大涨,这意味着人们为了能有一个住房可以去任何地方,我想大家是在菲沙河谷延伸,这些区域都会受到影响。”

有些专家则看到地产市场的不稳定状态,有着更为严格的按揭贷款法规,利率上涨的不确定性,这一切感觉和2009年一样,当时人们想要跳进市场里,但害怕会马上贬值。

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6 最不受影响的其实还是海外买家(海外买家还会继续买房,因为对我们来说可能很贵,但对他们来说并不贵,而且这里已经有足够的海外资本投入到地产市场中,将会维持高价位。)

不管接下来会发生什么,多数人都认为卑诗省的海外买家新税没有达到预期的影响,Yan说:“这更像是一个减速路坎。”Davidoff也认为,卑诗省对外国买家增加15%的高额土地转让税,只是引发降价的一个因素而已,联邦收紧房贷的规定更令房屋的销售雪上加霜。日后,如果银行一步步调高了房贷利率,那将对房价带来真正的重创。

在温西卖了38年房屋的Bonne认为新税没有产生任何影响,市场在8月份初开始实施新税前已经开始继续下滑了。

Bonne说:“海外买家还会继续买房,因为对我们来说可能很贵,但对他们来说并不贵,而且这里已经有足够的海外资本投入到地产市场中,将会维持高价位。我有拿着永久居民身份的中国客户,孩子在这里的学校上学,钱来自中国,收入来自中国。他们不希望生活在那里,因为环境污染严重,但他们没办法在这里像在中国那里赚钱,而这些人是永久居民,也不用去支付15%的新税。”

他预估温哥华西区独立屋平均价格整体会下降20%左右。他说:“我能感觉到市场开始放缓,这是毫无疑问的,11月今年我们卖了68栋,去年则是164栋,你无法不注意到这个。但对于我个人来说,并没有减少多少,还非常稳定。”

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7 急着卖房就意味着大幅降价(温西一房屋的起价为390万加元,在下调了挂牌价后,成交价比之还低了近百万元,Kitsilano一东独立屋的起价为250万元,最终以160万元售出。)

温哥华西区的独立屋依然卖得很贵,4620 Langara的一栋独立屋,有着65乘以110英尺的土地,目前挂牌价是638万8000加元,最后得到13个报价,最后以880万加元的价格成交,只在市场上挂牌了4天。另一栋位于2495 W. 6th街的独立屋,在市场上挂牌了31天后,以473万加元成交,比挂牌价只减少了5万加元。

从事独立屋建造17年的开发商Sanjiv Sandhu表示,豪宅市场依然很活跃,温哥华西区的库存数量恨死,但需求还是一样存在,他说:“买了温哥华西区房屋的人们不会大甩卖物业,从7月份到现在,他们可能接受的是10%的价格下调。”

不过,豪宅市场上也有明显降价的房屋,卖家即便下调了挂牌价,买家还有还价的余地,例如温西一房屋的起价为390万加元,在下调了挂牌价后,成交价比之还低了近百万元,Kitsilano一东独立屋的起价为250万元,最终以160万元售出。

地产分析师Nancy Beaton相信,如果海外买家新税没有出台,现在温哥华西区的房价可能涨得更高,尤其是库存那么少,但是独立屋市场对于一般的温哥华居民来说已经太贵了。她说:“房价不会崩溃的,没有崩溃这事,什么事可负担住房,看看平均收入水平,独立屋永远不会成为可负担住宅。”

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