有关出租房屋的那些事儿

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作为一名房东,要履行许多法律和财务上的义务责任。在卑诗省,有关租客和房东的权利与责任全都详尽地列在《租务法例》(Residential Tenancy Act)这部法律中,上面清楚地说明“此法桉是不可避免的”,这表示房东不能把一些条件加诸在租客身上,或要求他们同意某些与《租务法例》有抵触的条件。而卑诗省住宅租务审裁处(Residential Tenancy Branch)则是负责执行这法桉的政府办事处。

本报记者采编zhuanjiaQ:押金、交租与加租有哪些相关规定?
A:当房东与租客签下租约后,可向租客收取押金(Security Deposit)。押金的用途是预备用来赔偿给房东,假如租客对其租住的房屋造成损坏,房东可用这笔按金作维修的用途;又或者租客不交租,搬迁后还未支付所有账单的话,房东可扣起这笔押金作补偿。
而押金的数目不能超过第一个月的租金的一半。如日后租金增加,房东也不能向住客收取额外的押金。假如租客没有造成任何损坏或欠租,当他搬出时,房东必须将全部押金于租约终止后15日内连本带利归还给租客,并以书面列明归还押金及利息的数目。
假如需要扣除部份或全部押金的话,房东必须以书面列明所扣除的款项及用途。至于利率多少,可向省政府住宅租务审裁处查询。
租客必须准时交租。如果租客欠租,房东可向住宅租务审裁处申请终止租赁通知书,要求租客于十日内搬出。假如租客收到通知书五日内付清租金,则此通知书便作无效。租客于到期日还不搬出,房东可向住宅租务审裁处申请收房令(Order of Possession)。房东不能拿走或没收租客的财物作为抵押或赔偿拖欠的租金。
卑诗省的租务法例规定房东每年只可加租一次,而且必须在实行加租前三个月以书面通知租客,并且必须采用法例所指定的加租通知书,房东可以到居住附近的住宅租务审裁处索取表格。如果租客收到通知书后觉得加租的幅度不合理的话,可于30天内向租务审裁处申请仲裁。
另外,租客若想分租,必须先获得房东同意。但在一般情况下,房东是有权利合法地拒绝租客将其物业分租的。

zhuanjia2Q:房东出租房屋的需注意哪些事项?
A:除非是一些紧急情况,如火警等,或是得到了租客的同意;否则房东每一次进入出租单位,都必须提前至少一天给予租客书面通知,通知必须列明入内的原因及将会停留的时间。
房东不可以禁止租客的朋友进入其居所,也不可以要求他们离开;但租客必须负责其探访者所造成的噪音、破坏及其他问题。房东也不可以要求租客日常烹煮的限制,如禁止油烟量大的烹煮。当租客合理地使用水电,房东不能限制他们的使用量。未经法庭颁布法令,房东不能切断水电,或是干扰任何其他重要设施。
房东与租客双方都有责任保养及维修出租的居所。在一般情况下,租客的责任包括,
维修其本人及访客所造成的所有破坏,保持出租居所符合卫生及清洁的标准,以及如遇到任何严重的问题,应尽快通知业主。而房东的责任则包括,保持出租物业卫生安全符合居住的标准;确保出租物业能提供舒适的居所,如保养冰箱、炉灶等电器,提供暖气等主要基础设施;监察重大维修工程。

Q:如何合法终止租赁?
A:任何时间,房东与租客可在双方同意下,达成协议终止租约,但必须要书面写明终止的日期。
当租客想搬出时,必须要给予房东至少足一个月的书面通知,在通知书上,必须要清楚列明租赁房屋的地址及搬迁的日期。如发出的通知不足一个月的话,租客有责任赔偿房东的损失。
若是房东要求租客搬出的话,则必须发出终止住宅租赁通知书(Notice to End a Residential Tenancy),这通知书的表格可向住宅租务审裁处索取。房东必须将这通知书张贴在租客的大门,或亲自或邮寄给租客。通知书上要清楚列明租赁的地址,搬出的日期及终止租赁的原因,房东必须在这通知书上签名才有效。
一般情况下,房东必须给予租客一至两个月的通知,才可终止租赁。如果租客不合理地影响他人的宁静生活,或损坏租所而不负责维修的话,房东可只给一个月的通知期。如果房东想出售房屋,重建或取回自住的话,就要给予两个月的通知期。
但是如果租客严重破坏物业主要结构,危害其他住客或房东的安全等,房东可立即向租务审裁处申请仲裁,要求租客搬走。
当租客已搬出,但仍留下财物,房东应将其财物储存在一个安全地方至少三个月,假若租客在这段期间并未取回物品,而又拖欠房东金钱的话,房东可将这些物品变卖,扣起拖欠款项及储物费用,余下交给卑诗省公众监管及信托(Public Guardian and Trustee of British Columbia)保管。zhuanjia3Q:当房东与租客发生纠纷该如何解决?
A:在卑诗省,任何房东与租客之间的纠纷,都应向住宅租务审裁处要求协助及调解。审裁处有谘询职员(Information Officers)向你解释有关的租务法例,阐明住客与房东的权利与责任;如有需要,也会为你联络你的租客或房东,向他解释法例,以协助你排解纠纷。
但如果问题还未能解决的话,房东或租客可申请仲裁(Arbitration)。申请人必须要填写申请仲裁的表格及缴费$50,如果你胜诉的话,费用可向对方讨回。你应将这申请仲裁表格及聆讯通知书的副本于三天内交给对方。如果这此仲裁与金钱有关,这些文件必须直接或以挂号信邮寄给对方;如果仲裁不牵涉金钱的话,而对方又失去联络,这些文件可张贴在其居所的显眼处,如正门等。
于仲裁期间,仲裁员将会审核整件事情的经过,聆听双方的证供,然后作出裁判。
现时,卑诗省一共有六间租务审裁办事处,你可亲自或致电或以电子邮件方式向这些办事处谘询职员查询有关租务法例及要求协助,以解决租务纠纷。

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