温哥华与西雅图地产热的再思考

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北美西海岸最北端的大城市温哥华,已经排在全球买家最关注的行列,同时带来的恶名是因为海外买家导致房价不断上扬,这个是如今不远处同一区域的西雅图也在喧哗热议的话题,所以温哥华发生的地产故事几乎同样适用于西雅图。

住房短缺和自我恐慌

r2184699-residential-attached-1dugqms-o有证据表明,海外买家购买物业对于温市房价高涨有部分责任,但主因是住房短缺和自我恐慌双重影响。

不幸的是,关于海外买家投机炒作地产的争论已经在根本上困扰着这两个城市,还有其他那些北美的城市同时面临的状况:住宅短缺。为了应对温哥华人越来越无法负担房价的舆论哗然,去年夏天卑诗省开始征收15%海外买家税,随后在今年温哥华市实施1%空置屋税。

这些措施的影响尚不明朗,房价上升的速度是减缓了,但是不是和措施有关还很难说。在西雅图,虽然证据不足,海外买家已经成为该市市长竞选的一个主要话题,有超过2700人网上联名要求征收相关税收。

在温哥华,有证据表明,海外买家购买物业对于住房价格高涨有着部分责任,但不是空置房屋的主要因素,温哥华的房价还被住房短缺和自我恐慌双重影响着。

相反,西雅图有着雄厚的地方经济以及有限的住房供应,可以解释房价上涨,也没有证据表明海外资金买盘扮演的角色有多重要。这样的情况下,温哥华的税收政策可能短期会有所帮助,但从长远来说,解决投机现象最好的办法就是建造足够的新房屋。

门户城市的住房金融化

近年来,全球住房创导者越来越关注那些门户城市,例如纽约、伦敦等城市,关注全球资本把那里的不动产“住房金融化”。

501_ec0959a6_o-VANCOUVER-CONDO-facebook海外买家投资地产物业不是什么新鲜事情,在上世纪80年代,日本投资者抢购美国物业一直是头条新闻。从历史上看,加拿大通常都是美国人在海外投资物业最多的国家,虽然目前中国媒体的说法是中国买家比例最高。

近年来,全球住房创导者越来越关注那些门户城市,例如纽约、伦敦等城市,关注全球资本把那里的不动产“住房金融化”,让原本已经昂贵的本地住宅市场火上浇油。反过来说,海外买家收购的公寓更可能帮助城市更快更多建设住宅,投资者需求在激励城市的快速扩建。

海外投资者购买的物业主要是两种类型,一个是富裕个人购买的住房,第二种是海外机构投资大型、昂贵的多用户建筑,前者可能会影响住房价格,后者没有影响。

对于出租房屋,谁拥有这栋公寓无关紧要,因为租金都是根据市场承受能力来制定的,只要海外所有者出租的公寓和本地业主一样,不是故意让单位空置,则其投资对于城市租金没有任何影响。如果有的话,海外收购公寓楼可能促使建设更多的住房建造。

海外资金的双刃剑

人们在海外购买个人住宅是有各种原因的,这类外资的投资会造成房价上升的压力,因为这些资金在追逐一些家庭适用住宅,这些外来资金不属于本地经济,可能会形成泡沫。

r2185286-residential-detached-1d92ze1-o有些批评人士认为海外业主更可能随着市场同一步调提高租金,而小部分本地业主则会让租金涨幅滞后于市场,让租户受益。但不同的业主行为不会因为产权是海外人士或者本地人士而变化,一些个人、兼职物业管理者可能不会把租金提到最高,但机构会这么做是因为其符合投资者的需求。

海外机构可能还会投资住宅建设,因为这会产生新的住宅,这类海外投资帮助城市改变住房短缺的状况,有助于减缓房价的上涨。在西雅图,海外投资者,也就是加拿大人开发了一个住宅项目Insignia,这个项目有700个公寓单位,是西雅图过去十年来数的过来的大型公寓项目,如果海外投资者没有做这个项目,那700户的买家会在西雅图其他地方竞争购买住宅。

人们在海外购买个人住宅是有各种原因的,这类外资的投资会造成房价上升的压力,因为这些资金在追逐一些家庭适用住宅,这些外来资金不属于本地经济,可能会形成泡沫。同时房价上涨高于当地收入,就会把居民挤出经济适用房。最麻烦的就是“临时住房”,房屋空置时就缩减了住房供应,哄抬了价格。

不过另一方面,海外购房者帮助开发商安全融资,从而可以建设比原本更多的住房,对于那些住宅建设几乎没有设置障碍的城市,例如休斯顿和东京,海外资金不会伤害住宅可负担能力,更可能缓解房价,额外增加的住房最终会让本地人住进去。

不住在城里的城内业主影响房价多少?

纽约曼哈顿这个对全球海外投资最有吸引力的地方,从2004年到2016年期间,“不在城里的住房买家”比例从9.6%上升到13.6%,提高房价1.1%,提高租金1.6%。

但温哥华呢?从历史角度来看,过去几十年,亚裔移民大量涌入大温地区,中国经济的爆炸性增长使得富裕的中国公民寻求大温住房作为避险考量。这些都会涉及“航天员”的情况,在中国赚钱,养着住在大温的配偶和其他家庭成员,让孩子在加国受教育。

无论是出于政治气候还是经济状况变幻的考量,许多富裕的中国人寻找安全可靠的地方放置财富,温哥华和澳大利亚、美国、新西兰、东南亚、欧洲等很多国家的城市一样,成为所谓的避险城市。这些房产很容易空置,作为投资用途,让住房情况更为恶劣。

最近,卑诗大学和纽约大学研究人员发表了一份关于“不在城里的住房买家”分析报告,认为对于房价上升有压力的最坏的状况就是空置房屋。他们用曼哈顿作为经济模型来研究,这个对全球海外投资最有吸引力的地方,从2004年到2016年期间,“不在城里的住房买家”比例从9.6%上升到13.6%。其模型研究这一状况将提高房价1.1%,提高租金1.6%。

这个数字可能会给大家一个概念,确实这样的海外买家会导致房价上涨,但从研究看,能起到的作用是很小很小的,温哥华房价最近每年按照两位数上涨,海外买家的影响事实来看还是非常少的。

在加拿大或者美国,这个比例是6比1的话是相当标准的情况,而在温哥华这个比例接近14,毫无疑问是有不寻常的情况发生在温哥华。

当地居民收入和房价之间的关系是房地产市场走出低谷的最直接的证据,当价格上涨速度超过收入,要么是居民花费收入更大的部分去买房,要么就是本区域的资金进入本地市场,无论是哪种形式,房价都被本地繁荣之外的东西所驱动。

可以确定的是,大温地区最近几年住宅价格和平均收入的比例已经上升到历史高位,一般来说,在加拿大或者美国,这个比例是6比1的话是相当标准的情况,而在温哥华这个比例接近14,毫无疑问是有不寻常的情况发生在温哥华。大多伦多地区虽然有类似的上升轨迹,但还没有那么严重。

相比之下,西雅图则是另一个故事,无论是西雅图市或者大西雅图地区,2007年地产泡沫之后,房价和收入的比例在2012年前一直都在下降,之后开始逐年上升,尽管房价上涨,该区域居民收入上涨速度也相当不错。2017年,西雅图房价上涨速度很快,也就意味着这个比例还会继续上行。最近房源的严重缺乏将加快给价升温,那些愿意支付高昂代表的买家进入这个市场,使得竞购战更为激烈。

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