法律问答:短租纠纷如何解?

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本报收到两位读者来电反映短租纠纷相关法律问题,因俩位事主情况相似,编者将之整合成一个事例,“H女士”为短租纠纷故事主人公代称。H女士于今年年中入住一公寓,短租4个月,并一次付清所有租金以及押金。H女士并未与房东签订合约,但是收到含有房东亲笔签字的收据。第二个月末时,H女士因由想要结束短租,希望房东退回多余的租金(不包括押金)。经协商,她与房东达成口头协议,“房东若找到新租客转租,就退还她多余的租金。”

2一周后,房东短信告知已找到新租客,并且已接受对方押金;于是H女士搬离该公寓。但是等候几日后,未收到房东退款,于是H女士重返公寓楼,发现房东已将房门换锁。出于气愤,H女士破坏了门锁,但未有入内。房东再次更换新锁,并警告H女士再有破坏行为就会报警,同时要求她将公寓大楼钥匙交换给物业。

Q:在H女士的案例中,租房双方有哪些行为不当?

A:首先,不签合同就出租房子,这是违法的。根据卑诗省住宅租务法例(BC Residential Tenancy Act)规定,房东必须给租客书面的租房合同。这份书面合同就是租客和房东达成了什麽协议的证据,假如日后发生什麽问题,这份证据就可以保护双方的权益。

Close up of lease agreement empty document with pen其次,如果租客要提早终止定期租住,那麽可能要对房东蒙受的损失负责,这部分损失可能包括支付重登租赁广告费及租金损失。当然,租客也可要求房东转让租屋合同。要转让租约,租客必须找其他人接租;而房东有权做背景调查及审批未来租客。同时,房东有权积极设法把单位租出,以减低可能的损失。

若H女士的个案中,没有造成对房东金钱上的损失,房东是应该将H女士多交的租金以及押金退还的。如果确实造成对房东金钱上的损失,房东可扣留押金,并根据损失金额,多退少补。

最后,有关门锁方面,在租赁期内,除非对方同意,否则房东和租客双方都不得更换门锁。同时,对于房东“交还钥匙”的要求,根据本省租赁法,房东只能因为法律订明的某些原因而驱逐租客,并且必须给予书面通知。该通知须采用租务办事处(Residential Tenancy Branch)的表格,内容要包括驱逐的理由以及租客可怎样反对被驱逐。否则,逐客令不合法。

但是在H女士的个案中,租客与房东口头协定终止了他们的租赁关系;但同时,在有关“退还多余租金”方面,双方也达成了口头协定。实际上,在加拿大,口头租务协议也是受法律保护的。

Q:当租客提前终止租房合同多付的房租与押金怎么办?

A:在卑诗省出租房屋,如果租约中约定了固定的期限(fixed length of time),这个租约俗称为“lease”合约,理论上这种租约在没有到期前不可以终止。但是一般在实际情况中,当租客要求提前终止合同时,他首先需要书面通知房东要求终止合约。然后在搬家前,向房东提供一份书面的新迁地址(forwarding address);而假如房客不予提供的话,房东有权不经房客同意,扣留房客的租房押金。

3与此同时,房东在接到租客的书面通知以后,可以立刻开始尽最大的努力来减少自己的租金损失,比如立即发布出租广告等,这样他才有权利去追讨相应的损失。此外,房东在房客搬走并给出了书面的迁移地址后,需要在接下来的15天内对押金做出处理。一般情况下,房东会经房客书面同意,保留对方缴纳的押金。自己继续努力找新房客,如果损失小于押金金额,则房东将二者之间的差额归还给房客;如损失大于押金,则房东可向前房客继续追讨差额。

而作为房东,他特别需要留意的是,如果此时房客不同意由房东保留押金,而房东也没有申请到“有纠纷的押金保护令”的话,那麽15天后,租客有权利申请“有纠纷的押金保护令”,并要求房东双倍返还押金。

“纠纷押金保留令” 需要向租务办事处申请,大温各主要城市租务办公处地址:

本那比:400-5021 Kingsway。维多利亚: Suite 101 – 3350 Douglas Street

办公时间:周一至周五 8:30 am – 4:30 pm(周末及节假日关闭)

Q:该如何解决短租纠纷?

A real estate agent holding keys to a new apartment in her handsA:房东或房客如果觉得受到不公平的对待时,应该先尝试与对方接触,各退让一步,设法把问题解决为止。若双方经磋商后仍未能达成协议时,就要向上述提到过的卑诗省租务办事处申请仲裁。

租务办事处是帮助处理房东和租客之间问题的政府办事处。租务办事处大温地区电话:604-660-1020;全省电话:1-800-665-8779。该处职员会提供、解释各有关法律信息给卑诗省的租客和房东。当房东和租客不能自行解决纠纷时,租务办事处也会为他们主持“调解纠纷听证”(Dispute Resolution Hearing)。

申请人进入租务办事处网站:www.rto.gov.bc.ca,再进入仲裁申请栏:Application for Dispute Resolution。先登记、缴费,然后填报申请表。租务办事处会在很短的时间内以电邮通知申请人仲裁的时间。

申请人必须把仲裁通知书尽快送交被告人。申请人如果有任何对自己有利的证据和文件(例如与房东的短信来往),可以送交一份给被告人,同时也送交一份给租务办事处,以备仲裁时使用。

申请人和被告人可以亲自出席仲裁,也可以采用会议电话方式进行。申请人和被告人都会收到由租务办事处通知的仲裁方案编号和进行仲裁的电话号码。仲裁开始前,申请人和被告人必须各自拨电话到租务办事处,输入编号才能接通,而仲裁官则会在会议电话里主持仲裁。

由于仲裁的全部过程都是以英语进行,参与仲裁的人士须要懂英语,否则要先向租务办事处申请批准由翻译人代言。

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