别了,独立屋

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此前,我们在新闻析中,研究了加拿大统计局各种人口普查数据后,发现加拿大社会以及城市结构在剧烈变化,公寓和城市屋将会是未来很多年热门的住宅类型,而本地,以温哥华、新西敏、兰利镇为代表的城市有着比例不断提高的年轻人数,预示着这些地方公寓、城市屋的热销正是时候。在大温都会区,一个像样的独立屋只有富人才能买得起,这个现实随着婴儿潮一代把独立屋套现之后,无法再留给他们孩子的孩子们。总理特鲁多是时候告诉他那些年轻的追随者们,“加拿大梦”里不再有带有草坪的独立屋了。

有史以来新建独立屋最少的时期

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就在上周,加拿大统计局数据显示,人口超过1万的城市里独立屋建筑许可证发放大幅下降。全国今年6月经季节性调整后的年度独立屋建造只有6万5100栋。这是自2009年4月以来最缓慢的速度,也是自1960年有记录以来最缓慢时期之一。

这样的下降是让人值得去关注的,因为加国经济在过去一年一直提供了更多的就业机会,房地产价格不断走高,按揭利率还是那么低,应该会有很多人积极参与建造、购买独立屋。但事实并非如此。

独立屋的房价对于普通百姓来说已经太贵了,尤其是温哥华和多伦多区域,而更严格的按揭标准让更多痴迷独立屋的人们退出市场。更重要的是,每个城市的官员们都在吝惜着越来越少的土地,而大量的人们想要挤进这片土地,想要那里的生活。

众所周知,温哥华和多伦多是加拿大新移民的首选落脚点,但对移民来说,这里没有足够的新住宅。

住房似乎应该是本地的事情,为啥要牵涉到联邦层面呢?很简单,不平等的收入是住房问题的另一个原因,提高中产阶级、更慷慨的育儿津贴、中等收入减税、数十亿加元的基础设施建设、新的自由贸易协定都是联邦在致力的目标。

工薪阶层的焦虑骤增

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所有这些都很好,但是对大多数加拿大人来说,房地产繁荣只是把RRSP全部拿出,按揭到最高额度,心理觉得这都是比付出房租要好。最新统计显示,温哥华是世界上第三大负担不起住宅的城市,仅在香港和悉尼之后,多伦多排在第13位。

这一切足以引起焦虑,住宅是每个普通家庭面对的问题,投资者是在计算其中的成本和收益,普通人计算着的是学区和工作场所,计算着离城市多远才能买得起住房,城市屋还是公寓?

Maclean杂志早前一份来自Joe Castaldo和Catherine McIntyre的报导,清楚描述了工薪阶层的焦虑情绪,其中一对年轻夫妻因为房价太贵被挤出城区,他们说:“我们的感觉就是你已经落伍了,被赶出去了。”

总部在美国 St. Louis州的Demographia公司用中位住房价格与中位家庭收入之比衡量一个城市的房价可负担程度,从历史上来看,这个数值如果在3或者更少的情况下,说明普通人都能够买得起房,再怎么也应该在5左右。但温哥华的数值是11.8,多伦多是7.7。

没有一个大城市住房是实惠的

温哥华房地产-环球华报-独立房事实上,没有一个加拿大主要城市是住房经济实惠的,渥太华是3.9,属于中度负担不起。蒙特利尔、卡尔加里、埃德蒙顿数值更高,都是严重不可负担。

大温地区近年来已经是加拿大房价高涨、全球房价高涨的代表,住宅昂贵是一个事实,住在全球最贵城市的物业里面,如果房子不是你的,其焦虑是可想而知的。

加拿大皇家银行每年两次估计“标准”独立屋和“标准”公寓房价和中位数家庭收入的比例,按照业主提供25%首付,并且固定5年期贷款25年,包括财产税和水电费,其“标准”是指适当的居住空间和居住质量。

分析师发现,现在要购买标准独立屋策成本相当于典型温哥华家庭税前收入中位数的112%,相对来说,标准公寓的成本要低很多,大约占到44%左右,当然这不包括公寓每月的管理维护费用。

大温住宅市场里所有类型的住宅都是最不便宜,标准的独立屋房价,大多伦多地区家庭中位数收入的72%,蒙特利尔是43%,卡尔加里是40%,渥太华是38%,标准的公寓房价也是最高,虽然比例有所不同。

 政府在努力保证房价不下跌

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和美国或者加拿大其他大都会区相比,低陆平原的业主们收入最低。他们接受居住在较小的空间、较少的设施以及更长的通勤时间,住在少于900平方英尺面积一下的共管公寓内的居民份额不断上升,因为这比独立屋也可负担得多。大温地区即便是带着两个孩子的夫妻最后也住在一个小公寓内,这在北美其他城市并不常见。

大温地区,在1970年代还是相当可负担的区域,但如今一切已经巨变,地产市场健康状况在整个加拿大范围内迅速恶化。特鲁多内阁应该知道,他们选民的核心——城市中产阶级和上层中产加拿大人对于住房问题非常敏感。今年春天,加拿大财长Bill Morneau在蒙特利尔一个半私人场合指出,加拿大人指望着政府能够保持房屋的价值,今年联邦预算的重头戏也是承诺会花费112亿建设可负担住房。

特鲁多政府这么做的好处是赢得Maclean报导中的那些中产阶级。同时,任何试图压低房价的做法都会激怒那些已经拥有一个房产的选民,要知道这样的人口比例是70%以上,这也是为什么Morneau更多讲的是保护住房价值,多余建造更多可负担住房。

低陆平原很大数量的业主都是在10年前购买房产的,那时的房价大幅下滑,所以今天眼花缭乱在飙升的房价不会给他们带来问题,事实上,物业上涨价值让这些业主的家庭净资产大幅增加。如果在联邦和省府的助力之下,这些人都是既得利益者。

政府的行动解决不了住房问题

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加拿大联邦政府的住房策略会帮到一些人,但对于房价动态变化不会做任何事情,尤其是这笔钱是在十年的时间分别花出去。Morneau发起的更为严厉的法规监管让住房按揭变得更为困难,但他一直和住房标准操作程序保持距离,例如主要住户的资本利得免税以及首次置业者用免税账户买房的能力等。

Demographia公司认为,新加坡和新西兰是全球唯一两个认证对待住房可负担问题的国家。新西兰是一个很有启发性的例子,作为一个小岛,其当局认识到这里土地有限、房源有限,但还是继续限制开发商,没有放松限制。

加拿大的每个司法管辖区都在犯错,无论是温哥华的限制性分区要求,还是大多伦多地区周边绿地空间保护。来自渥太华联邦政府、维多利亚卑诗省府,对温哥华和多伦多的地产泡沫威胁几乎主要关注在轻轻挤压需求,而不是鼓励更多的供应。

Demographia公司认为Dallas-Fort Worth是一个比温哥华更宜居的城市,因为Dallas的居民往往有更短的通勤时间,这个喜欢汽车的公司从这里带出了自己的意识偏见,未来有没有自动驾驶、东东汽车未来是都和公共交通一样清洁有效都是值得争议的话题,但只有最纯粹的自由市场经济的门徒才会谴责企图让城市人居密度更大的企图。

加拿大各个大都市都在朝着这个方式行进,在过去一些年里,他们已经鼓励开发商集中建造,而不是分散开来建设。这些城市在今年6月经季节性调整后的年度多用户住宅建筑批准的有16万96000个,是2016年10月以来增长最快的一个月,如果这些许可证最终都能落实建房,那么这将会是加拿大从上个世纪70年代以来建造公寓速度最快的年份。

 

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