非居民贷款买房与住宅保修保险

0

房地产是加拿大新老移民永远关心的话题,老移民过了几年会换房,新移民来了加拿大第一个要考虑的通常也是房子,安居乐业,先安居再乐业。房子算是生活中甚至人一生中最大的一笔投资,而且关系长远。王勇先生2001年移民加拿大,先后获得了验屋师和房产经纪(号码V65560)的资格认证。多年以来,在竞争激烈的大温房地产行业,王勇先生取得了不错的成绩和良好的口碑。本周,我们就来向王勇先生了解一下,国际留学生可以在加拿大贷款买房吗?而在卑诗省的住宅保修保险又是怎么一回事呢?

Q:国际留学生可以在加拿大贷款买房吗?

王勇:非居民在加拿大买房,可以申请到银行的按揭贷款,而且利率与本地居民一样。

1非居民包括持有工作签证、学习签证,以及访问签证的申请人,例如,留学生,在加拿大有合法工作许可的非永久居民,以及来加拿大进行商务访问的游客。外国人申请按揭贷款与本地人有什麽不同,如何申请,以及有什么特殊要求呢?

首先,外国人需要在加拿大开立银行账户。既然是贷款买房,就要每月付月供款,没有银行账户,就没法支付贷款本息。虽然加拿大各大主要商业银行在中国都设有分行或办事处,可以帮助开户,但这种账户通常需要在加拿大境内激活,才可以用于支付。因此,从未来过加拿大,没有开立全功能账户的非加拿大居民,很难申请到按揭贷款。解决的办法就是,在访问加拿大访问期间开立有效账户,或与加拿大境内有账户的亲戚或朋友开立联名账户。

其次,外国人不能在加拿大有不良信用记录。很多留学或工作的加拿大非居民,在加拿大已经学习和工作了多年,如果已经造成了不良信用记录,则按揭贷款申请很难成功。例如,访问签证的加拿大非居民,在加拿大境内并没有信用记录,这种情况是可以申请到按揭贷款的,可如果有不良信用记录,就很难申请了。

第三,外国人需要有足够的首付款。非加拿大居民可以在加拿大的一些金融机构申请到按揭贷款,但首付款比例通常比加拿大居民高。持有工作签证,有收入的非居民是例外,此类申请人最多可以申请到房价90%的按揭贷款。没有收入的非居民最多可能申请到房价65%的按揭贷款。加拿大每个商业银行或非银行金融机构的贷款政策都不尽相同。很多消费者误认为贷款经纪可以代表自己向所有的银行申请,其实不然,RBC、CIBC、BMO、汇丰,均不接受贷款经纪的业务代理。

第四,外国人可以授权加拿大境内的亲戚或朋友代理完成按揭贷款。委托第三方交收房产,需要在律师行见证下签署委托授权书(power of attorney)。最重要的是找到同意通过委托授权书签署贷款文件的银行,此类银行并不多,即使同意,银行对交易的细节也会有比较严格的要求。因此,持访问签证来加拿大购房的外国人最好在离境之前搞清楚银行的相关要求,以及交易过程中的注意事项。

第五,外国人需要做好加拿大银行账户的管理和安排。地产交易中,有两个重要环节需要从银行账户中支取款项,一是支付买房定金,二是在产权交接之前支付首付款余款。一些持有访问签证的购房者,无法在加拿大滞留至房产交收,因此需要事先做好与银行的约定,以便在需要支付款项时顺利完成交易。

第六,持有留学签证的学生,是否需要父母担保加签是很多人关心的问题。答案是,有些银行不需要,例如BMO银行。

最后,外国人在贷款买房时,银行会要求律师在登记产权时备注“外国人税务条款”,即,在卖房时,借款人如果依然还是非居民身份,需要将部分卖房款留置到完成税务申报之后再决定如何处置售房款。

Q:卑诗省住宅保修保险是怎麽一回事?

王勇:什麽是住宅保修保险呢?简单来说,这是加拿大最强的建筑缺陷保险。自1999年7月1日起,所有新建的单户和多户房屋在卑诗出售需要通过法律进行强制性的第三方上门保修保险。虽然由独立的保险公司提供服务,但房主保护法(Homeowner Protection Act)规定了保修保险覆盖范围的最低标准,生效日期,权限和限制,以确保消费者权益得到一致的保护。

iStock_19829631_XLARGE-e1465943089917而不受保的房屋类型包括:业主自建屋;可移动的房屋及工厂制造的房屋;水上漂浮屋;不分楼层的酒店,旅馆,宿舍及护理设施;多户出租大厦(单位业权买卖受到的10合约限制);社区住房。

保险赔偿业主在指定时间段内出现与材料及做工相关的建筑缺陷。一是两年内传输系统相关的做工及材料材料问题(如电力,管道)。而一般的材料及做工问题,独立屋和非共同财产的物业单位为12个月,共同财产的物业大厦则为15个月。二是,五年建筑围护结构的缺陷(包括水的渗透)。这包括把室内和室外间隔的部件,如外墻,地基,屋顶,窗户及门户。三是,十年内导致房屋承托问题及结构损坏问题的做工及材料问题。

但是保修并不包含新屋的所有问题。涵盖范围可能不包括:由业主或非建造商及其员工提供的设计,物料及做工,绿化,非住宅的独立结构(如车库),商业用途区域如道路,路肩(但人行道和屋内车道是包含的),除建筑规范规定意外的场地平整及地面排水,市政服务工程、水质及水的数量。

一些具体的缺陷也是被排除的,如:正常磨损,施工材料的正常收缩,由于非住宅用途所导致的缺陷、由非建筑商所导致的损坏、由昆虫或鼠类所造成的损坏、因业主所导致的未能防止或减少的损失、自然损毁,及未能进行适当的保养。

保险由新屋首次入住时或新屋的业权转移到第一个业主时生效。因为保修是根据房屋而不是业主,所以,如果房屋或单位在保修期内售出,保修依然有效。

索赔金额分别为$200,000或单户住宅的第一位业主的购买价格(取二者中较低的金额),和$100,000或管理物业的第一位业主的购买价格(取二者中较低的金额)。共同管理物业,索赔限额为$100,000乘以单位数量或每座大厦250万。

更多资讯可以在省级业主保护办公室(Homeowner Protection Office)网站www.hpo.bc.ca的“业主,建商及发展商”部分;及业主保护办公室(Homeowner Protection Office)免费下载卑诗省住宅保修保险指引(Guide to Home Warranty Insurance in British Columbia)。

Share.

Comments are closed.