一栋物业可以挖掘多少价值

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房地产是加拿大新老移民永远关心的话题,老移民过了几年会换房,新移民来了加拿大第一个要考虑的通常也是房子,安居乐业,先安居再乐业。房子算是生活中甚至人一生中最大的一笔投资,而且关系长远。王勇先生2001年移民加拿大,先后获得了验屋师和房产经纪(号码V65560)的资格认证。多年以来,在竞争激烈的大温房地产行业,王勇先生取得了不错的成绩和良好的口碑。本周,我们就来向王勇先生了解一下,如何在网上就可以了解一栋物业;除了卖掉物业如何锁定它的价值;开发物业是合法的吗?

Q:网上就可以了解一栋物业?

王勇:要挖掘一栋物业的价值,你首先要了解这栋物业。除了询问专业人士和实地考察外,现在越来越多的购房者,懂得如何上网准确有效地使用HPO注册系统,它同时也逐渐成为房地产经纪人今天工作中的一个必不可少的工具。同时,购房者,律师,地方政府和其他人士,也可以快速检查住宅制造商许可证和保修状态或正在建设中的房屋信息。

House document with keys and pen

登陆the provincial Homeowner Protection Office (HPO) 网站,进入新屋注册系统,免费查询获得很多有价值的信息。这个新屋注册系统是如今HPO在房地产业内保护购房者权益的众多方法之一。HPO是卑诗房屋局的一个分支机构。HPO可以监控Homeowner Protection Act等法规对于新屋保养保险的相关实施情况,并提供建议和指导,以保证供应商,建造商,消费者和其他监管机构能很好实施这些规定。

卑诗省任何由资质健全的建商新建造出售的房屋,都强制性具有第三方的新屋保养保险。以大家所熟知的2-5-10新屋保养保险为例,这个保险包括:二年期人工和原材料保险,五年期建筑外墻结构(包括渗水等)保险,10年期主结构保险。这个是加拿大最完备的建筑工程保险。

此注册系统还明确提供,由资质健全的建商所建造的房屋,其新屋保养保险的保险公司的名字及联络电话,建筑商的保修服务号码等,这些都是对于新购房者非常有用的信息。

HPO新屋注册系统可以搜索2007年11月19日之后注册的全部新屋信息。这其中不仅包括独立屋和多单元住宅,也包括联排屋。

对于1999年7月1日和2007年11月19日期间注册的房屋及其保养信息,如果不能在网上正常搜索到,也可以直接致电HPO 1-800-407-7757,获取相关信息。消费者,房地产经纪人和其他相关人士也可以联系HPO,了解那些注册系统中标记为“调查中”的房屋的相关详细信息。

免费使用新屋注册系统,请访问:HPO网站Homebuyers部分 www.hpo.bc.ca.

Q:如何不卖掉房子而能锁定升值物业的利润?

王勇:像大多数加拿大家庭一样,你的房屋是人生中最大的投资。近十年大温房地产市场的发展蓬勃,物业价值以几成甚至倍数的上升。物业升值当然令持有者欣喜,不少业主因为不愿意出售自住的房子,却因此付了更多的地税而怨声载道。但其实业主可以透过再融资(refinacing)套现当中的利润作为其他的用途。加上现时的利率低企,不少物业估价亦已到顶,可以说是再融资的最佳时机。

2什么是再融资?再融资就是把原有的按揭贷款中止,重新申请一个贷款以达到套现的目的——例如房子当年的买入价是一百万,现在仍有五十万的按揭贷款,若现时房子升值至一百五十万,透过再融资,银行最高可以贷出屋价的百分之八十;自雇人士银行则六成半(即一百二十万或九十八万)。减去原本的贷款 (五十万),业主便可以在不用卖出房子的情况,最高能从中套现七十万或四十八万,真正享受到物业升值所带来的成果。若当时的利率比现时高,业主更会节省贷款的成本。

现时房地产市场出现回落的迹象, 进取的投资者可视作趁机吸纳的好时机. 用再融资的方式将现有的升值大幅上升的房子套现, 用所得资金买入在市场中调整幅度较大而又容易出租的物业。利用当中的租金收入抵消利息的支出。静待市场回升时,卖出以赚取丰厚利润。 这方法进可攻,退可守。笔者很多身边的朋友、客户都是透过这方式——透过再融资自己的房子, 去积累财富。

当然除了投资物业市场, 套现出来的金钱可以投资股市,重组债务,大额购置(如车、旅游等等),或作子女教育支出之用。

除了利息开支外, 业主要了解再融资还会涉及其他的费用, 例如因中止现有的房贷合约而被银行收取的罚款, 律师和估价的开支等等。

Q:自住房建筑开发是怎么一回事?

王勇:在温哥华,独立屋的个人开发建筑,利润巨大。这个利润来自于加拿大税法的漏洞。按现行税法规定:如果出售自己的主居住房,不用上缴所得税。

一些“聪明人”想出如下办法:购买地大的旧房,拆除重建,居住一段时间后(通常一年左右),再出售之。所产生的利润,因为满足自住房规定,不用缴巨额所得税。

有些深刻了解税法的商人,更是变本加厉利用这税法BUG。他用自己的名字、女儿的名字、儿子的名字,每年建设三套自住房,所获利润可想而知了。还有的商人,更设计出离婚、购买人头的方法,增加更多的自住房配额。

上面提到的实际都是个人行为,而对于公司层面而言,温哥华的建筑开发分为三类:一是个人建筑开发独立屋;二是成立小公司,开发公寓或town house;三是成立大公司,开发高层建筑。

其中第一种,仅限于个人自住房建筑。按西人的规律,年老后通常会出售现有房屋,到设施完备的公寓居住。所以,市场上开始出现许多地大的旧别墅。这些旧别墅正是目前房地产开发的土地来源。按照目前加拿大人均寿命80岁计算,未来20年内,这一市场将非常活跃。

令人惊喜的是,进入这个领域的行业壁垒很低。三个条件轻易可以满足:一是充足的自有资金;二是相对丰富的本地建筑经验;三是银行建筑贷款支持。

自有资金可以通过合伙制筹集;本地建筑经验则可以挂靠小有名气的当地公司;建筑贷款可以通过专业贷款经纪Mortgage Broker获得。(注意:现在很多大银行也开始提供此类贷款。)

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