修改了时间,合同就无效了吗?

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闻女士通过双方经纪与屋主签订了买房合同。随后屋主表示无法在11月搬走,还要多住一个月。闻女士同意了,随之便将合同中屋主搬离的时间从原本的11月修改成了12月。在闻女士即将去银行申请贷款之际,屋主却突然表示不卖房了,其理由是:由于闻女士修改了合同,那么双方原本签订的合同便是无效的了。屋主与双方经纪各说各有理,闻女士想维护自己的权益,却不知从何入手。本期我们特地请到了法学博士、教授黄冬冬律师来给大家分析桉例,希望能对有闻女士类似遭遇的人有所帮助。

《环球华报》:屋主和买方已经签订了合同,买方应屋主的请求而修改了屋主搬离时间,屋主却表示双方原本签订的合同无效而不卖房了。他们签的合同到底有没有法律效应?

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法学博士、教授黄冬冬律师

黄冬冬:本案中,存在3种可能。第一,屋主表示无法在11月搬走,而需要推迟成交日期,首先需要弄清屋主的意思表示是书面的还是口头的,是清楚无误的,还是模煳不清的。假定屋主的意思表达采用书面形式,清楚无误,包含具体到天的日期,那么屋主后来的通过不承认合同有效的方式,拒绝履约,在法律上是站不住脚的。

第二,闻女士接受了屋主推迟成交日期的提议后,必须再次经过双方的经纪人,在原合同上修改相应的条款,即将原来的日期划掉,并在旁边空白处加上新的日期,并在最贴近修改处的空白地方,增加双方各自的简签。这种做法是在增加一个修改加页(Addendum),并写上“双方同意将成交日期从2017年11月10日修改为2017年12月10日”。在修改加页的底部,双方需要签字,和第三方证人的签字。

如果屋主和闻女士这样做了,则合同的修改部分有效,如果没有这样做,则合同的修改部分无效。这里需要强调,合同的修改必须经过双方的同意,并且这种意思表示必须用法律认可的书面形式体现出来。

第三,双方的经纪人有责任协助各自的客户完成合同修改手续。如果闻女士没有经过经纪人而私自进行了改动,并按照自己修改后的合同去执行,那么这样的修改是无效的。但作为经纪人,在法律上有责任协助客户完成这样的修改。第四,除了修改成交日期外,还需要修改另外两个重要的日期:算账日期(adjustment date)和入住日期(possession date)。通常算账日期可以是成交日期的前一天,而入住日期可以和成交日期相同。

假定屋主和闻女士案上述要求,完成了合同修改,那么在得知闻女士去银行办理房屋贷款时,屋主告知闻女士不卖房了,屋主的行为是违反合同的,是违法的。闻女士可以获得法律的支持。假定闻女士听了屋主想要推迟成交日期的意思表示之后,自己修改了合同,而没有告知经纪人,也没有告知屋主,那么闻女士私自修改合同的行为就是违反合同的,是无效的。

housing2《环球华报》:假定屋主给闻女士发了电邮,表示想要推迟成交日期,如果闻女士又通过自己的经纪人,告知对方自己同意推迟成交日期,而只是在合同修改上,闻女士没有按照法律规定的书面修改要求,那么合同以及合同的修改部分还有效吗?

黄冬冬:在这个情形下,合同的修改部分还是无效,但原合同应该继续有效,因为屋主的意思表示清楚,所以后来屋主的反悔会在法律上引起两种可能的后果。一种是如果屋主有想退出购房合同,为了找一个借口,故意用这种虚假的推迟成交日期的意图,来欺骗闻女士,那么闻女士在法律上可以选择宣布合同无效,要求屋主赔偿损失;也可以选择要求屋主继续履行合同,完成买卖交易。另一种情况是如果屋主没有任何主观恶意,而是确实要推迟成交日期,而鉴于闻女士没有按照法律规定的方式修改合同,所以提出合同已经被单方面修改,所以原合同无效,这种说法没有法理上的依据。

而就屋主或闻女士是否由于推迟成交日期的法律行为或修改合同的法律行为而遭受了损失,在法律上也是非常重要的考量。如果闻女士修改合同的行为,并没有导致屋主遭受损失(damage),那么屋主无权要求赔偿。在加拿大普通法范围内,如果没有造成损失,违约方通常不应承担法律上的赔偿责任。而如果造成了损失,则通常应承担法律上的赔偿责任。

本案中,如果经纪人没有履行自己的职责或者玩忽职守,而导致客户遭受损失,则当事人有权要求经纪人赔偿损失。而经纪人都是在自己的专业协会注册的,并且购买了强制性的职业保险,所以通常都是保险公司给予受损的当事人以赔偿。

《环球华报》:对于遭遇闻女士类似情况的人,卑诗省有哪些机构或是组织单位可以为此案例提供怎么样的帮助呢?

黄冬冬:在大温地区,当事人可以咨询和诉求的政府机构和自律组织有:卑诗省有高等法院(Supreme Court)、省法院(Provincial Court)、卑诗省租赁办公室(Landlord and Tenant Office)、和大温房地产协会(Real Estate Board of Greater Vancouver)、加拿大律师协会卑诗省分会(Canadian Bar Association British Columbia Branch)。如果按先后顺序,则受损的当事人应当先向律师协会和房地产协会咨询。他们通常可以解答投诉经纪人的违规问题,或是介绍适合的律师。同时也可以去租赁办公室咨询,他们通常只会解决租约的问题。而高等法院和省法院,是省的司法机构,他们只接受法律上的起诉和应诉。

合同是重要的民事法律文件,在法律上有两大基本要求:一个是当事人意思表示清楚,另一个是没有重大误解。而房地产买卖合同,是一种规范性的合同,即有规定的格式和范本。而这类合同也需要符合普通法关于合同的基本要求。口头的、单方面的、或意思表示不清楚、合同内容不完整、语言表达不准确,都是造成合同纠纷的重要原因。合同的效力可以受到很多因素的影响,而每一种因素的分量轻重是要通过先例来支持或解答的。而这些案例都是按照固定的编排体例,在法律网站和法院图书馆里的判例报告里出现。而分析这些案例的工作通常都是由律师完成的。

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