菲沙河谷 步入繁荣 —未来五年,素里及Abbotsford省内最值得投资的地产市场

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素里可能是卑诗省第二大城市,但最新的报告显示,素里是全省最值得投资的城市,是未来5年内购买房产的首先。菲沙河谷的经济和地产市场正在步入繁荣,这个转折已经发生了,很多迹象不算起眼,但未来的趋势将会越来越明显,请看本期房地产周刊的特别报告。

卑诗的低迷期,素里的繁荣期

Screen Shot 2017-11-07 at 10.55.28 AMThe Real Estate Investment Network (REIN)是一家总部在兰利的地产研究、教育和谘询机构,由分析师Don Campbell创立,已经针对加拿大各地的房地产市场提供了25年的报告,并且以对可靠来源数据进行毫无偏见的研究和分析赢得其声誉。

该机后的最新报告显示,素里是全省最值得投资的城市,是未来5年内购买房产的首选。在完整的十个城市名单中,依次是Abbotsford、新西敏、New Westminster、维多利亚、 Kamloops, Kelowna, Chilliwack、三联市(包括高贵林、高贵林港和穆迪港)、本拿比,排在前十最后的是温哥华。

上一次卑诗省前十个最值得投资的城市榜单发布于2014年,已经时隔三年,但是位列榜首的还是素里市,当时温哥华排在第九位。这些结果是根据36个经济和市场因素得出的结论,详细报告还提供了额外的分析,对每个城市市场在地产周期的位置、周期长短和结果。

卑诗省,尤其是低陆平原正进入一个新的房地产时期,机遇和挑战并存,独立屋市场很明显的走向低迷,虽然公寓和城市屋市场热度十足,但按揭政策和卑诗省府政策的定调都不给人能笑开颜的前景。

Campbell对此表示:“尽管大多数人认为低陆平原的住宅市场价格太高,已经‘脱离现实’,但有限的供应和增长的需求一直在推动者这个市场。”

有着大目标,却在小处很务实的城市

REIN在最新报告中认为,素里是一个年轻、不断增长的城市和多元化经济的独特组合,与其他大都会地区相比,这个城市房价相对便宜。报告说:“素里位于太平洋海岸,和亚洲以及美国有着令人羡慕的地理位置,而且经济多元化,为商业提供了巨大的商机。”

报告指出:“清洁能源、金融、保险、房地产、科技、先进制造业、教育、卫生、农业和艺术等行业支撑了素里的经济,使其成为无论是经济繁荣或者是萧条时期都能充满活力的城市。”素里有着引领全省房地产投资潜力所需的多样性和事例。

素里靠近主要的交通和贸易路线,去温哥华、菲沙河谷、横加一号公路、温哥华国际机场、温哥华港和美国都非常便利。素里在2016年有1万6800个活跃的生意,在去年这些生意的业务增长了6%,这是一个活跃的城市,并且其住宅相对的可负担程度也帮助其位列榜首。

随着就业机会的罗达和市政府致力于创建一个充满活力的商业网络,促进城市内创新、投资、创业和就业机会的扩大,目标就是北美下一个大都会中心,这个城市有一个强大的经济战略,计画吸引投资,建立独特和有竞争力的商业社区。

年轻化的人口,预示着城市发展的契机

专家能清楚看见该市人口增长、就业增长、匀速增长和人居密度增长,这些因素都在发挥作用,成为整个区域的佼佼者。2015年素里家庭年收入的中位数是7万7494加元,比2005年增长了8.9%,在2011年到2016年期间,素里人口增长率是10.6%,几乎是全国和全省平均水准的两倍,每个月会有1000个新居民入住。

r2217914-residential-detached-1xdqtpd-o该机构在报告中认为,到2041年,素里将成为卑诗省最大的城市,素里市的口号“未来住在这里”算是名副其实。Campbell预测素里住宅市场会比省内其他城市都要出色,他说:“所以,你会开始看到第二套房的需求,随着人口出生和移民增加,这里致密化的需求实际上正在发生。”

比起加拿大其他城市,这里的人口增长是显着的,作为卑诗省最年轻的城市之一,素里人口年龄中位数是38.7岁,其中三分之一人口在19岁以下,处于极佳的水准,这鼓励了经济和基础设施的建设,进一步吸引了更年轻的人口。

从长远来看,素里挂牌上市的住宅平均售价持续上升趋势,正如其在房地产周期中的预期一样,然而,在增长的同时,素里住宅可负担程度依然比大温地区其他社区要好,在19个城市中排在第16。

无论从哪个角度分析,素里都是最值得投资的城市

虽然最近的统计数据显示,素里挂牌住宅平均售价在下降,这不是一个需要大吃一惊的消息,因为地产市场已经从哪些高价出售的住宅中转移出来,换句话说,大温地区的地产市场上,大家更多的把钱花在买相对可负担的公寓和城市屋中,而不是昂贵的独立屋。素里独立屋基准价在2017年9月超过了百万加元。

人口增长还影响到空置率非常低和租金不断上涨的趋势,据PadMapper在2017年10月的数据显示,素里一卧房公寓租金平均1275加元,涨了38.74%,两卧房租金达到2400加元,涨了74%。这个数字有可能是因为该月有不少豪华出租房出租,抬高了数字,但一卧房租金1000加元是普遍常见的状况。由于缺少出租单位,空置率也继续下降,最近达到1.2%。

REIN分析的地产周期状况显示,素里地产市场正处于“开始繁荣,接近关键驱动因素最高值的状态。”和大温其他地区相比,素里是个独特的年轻、多元化经济,是个相对分散的经济体。

Campbell说:“无论你从人口统计学、经济学、交通运输、地理位置角度看,素里都是最值得投资的城市,还有就是你对任何一个省说这里的房价负担得起,他们都会笑你,但这是真的。”

温哥华的两大警告,加拿大的多个因素

对于温哥华,REIN的报告认为,该市拥有完整美好的经济基础,是一个世界级的城市,能吸引海外投资者和资本,是全球范围内的一个避风港。虽然脂肪可负担能力会影响到投资回报,但从长期来看,有策略的投资者可以找到相对安全的投资机会,如果时机正好,物业合适。

但是报告给了温哥华两个警告,一个是关于“市场影响”,包括政府正在推行以及实施了的政策,还有建筑审批长期拖延。提醒战略投资者必须非常注意政治言论和政策公告。另一个警告是“温哥华处于地产市场繁荣的尾声,会有一个很长的时期”,可负担能力、就业和销售只是少数几个能在繁荣末期成为推动力的因素,温哥华拥有全部这些因素。

报告认为,加拿大在北美自由贸易协定中发挥了巨大的作用,加上2016年与欧盟和亚太合作伙伴关系签署了两项大型贸易协定,加强了其作为贸易国的价值,这一因素会波及各省经济,最终影响到房地产价格,但鉴于北美自由贸易协定还有一些风险因素未知,在政策确定之前,无法进行估量。

对于地产投资者和业主来说,贷款松紧和按揭利率是另外两个评估地产投资的主要因素。尽管地产融资很多年前就在全加拿大已经相当便利了,而且利率空前之低,但2016年颁布的新按揭贷款政策影响了融资能力,2017年还有额外的按揭贷款资格审查,并且还会继续进行,这将进一步收紧加拿大人买房能力。

宏观上,全国和全省还算给力的

加拿按揭贷款利率的评估是国家级别进行的,加拿大所有按揭贷款中三分之二是五年定期按揭,即使是在央行提高利率之前,主要银行和其他贷款机构已经在降低优惠的利率或者减少甚至取消主要利率优惠。所以加拿大人事实上已经经历了18个月缓慢提高按揭利率的过程。而且随着加拿大经济以惊人的速度增长,许多专家预计预计新增按揭贷款还会继续上升,到了2018年,地产融资可能会变得更难,而且更为昂贵。

汇率是另一个国家层面的宏观指标,加元在外汇市场交易量方面排名全球第七,很多国家央行选择其为储备货币。加元兑美元的贬值是国家外资大幅增加以及出口强劲的主要原因,虽然加元正在升值,但即使温哥华这样大型地产市场有了海外买家税,也没有影响到海外买家的地产投资能力。

另一个重要考量的因素是地产投资的可替代投资类别。寻找收益率是大量婴儿潮一代提高收入的办法,虽然投资者可以随时获得其他投资选择,如债券、股票和其他投资基金,但这些投资形式的回报通常不会有地产那幺高。

最后一个宏观调控指标可以帮助识别经济健康程度的状况,是日常商品和服务价格的上涨,这对地产市场也是起到关键因素,例如生活成本、商业成本、建筑成本和借贷成本。就特定商品和服务增加而言,每年增加不到2%是理想状态,卑诗省2016年各类商品和服务平均涨了1.89%,并且继续保持略高于这个水准的速度,2017年估计会在2%以内,这表明经济状况良好。

 

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