借道魁省三十年 百亿房款炒大温

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Global News在最近一个调查文章中指出,过去30年来,超过46000名富豪借道进入温哥华和多伦多的地产市场,借的这个道就是魁北克投资移民计划Quebec Immigrant Investor Program(简称QIIP)。专家最保守的估计,这些年有152亿8500万加元流进卑诗省,多数用于购买物业。这次英文媒体终于把目光从海外买家转到国内买家,尽管还是来自中国大陆的人群。不可否认,对于大温房地产市场变成今天这样的状况,这个群体起到不少的推动作用,但在研究这类数据的同时,检讨从加拿大联邦到卑诗省府到各级政府的政策和法规漏洞才是最为重要的一环,检讨三级政府的住房政策才是当务之急。

一半魁省QIIP投资移民住在卑诗省

据Global News最新获得的人口普查数据显示,过去30年来,超过46000名富豪借道进入温哥华和多伦多的地产市场,借的这个道就是魁北克投资移民计划Quebec Immigrant Investor Program(简称QIIP)。

slide_1QIIP计划开始于1986年,为那些拥有160万加元以上净资产的国际商人提供永久居留权,前提是在魁北克省无息投资80万加元,五年后收回这笔资金。这些通过该计划移民的申请人应该定居在魁北克,但数据显示,众多申请人已经带着他们的投资离开魁省到其他地方生活,影响到其他省份的医保开支以及房价飞涨。

数据显示,包括主申请人和次申请人在内,截止2016年,有5万7935个投资移民通过魁省QIIP计划定居加拿大,其中2万8000人住在卑诗省,将近2万2000人住在安省,只有6050名投资者留在魁省居住。

温哥华是这批投资移民最主要的目的地,数据显示,截止2016年,温哥华地区来了2万7080人,是总人数的46.7%,其中温市有8590人,列治文有6835人,本拿比有3160人。

一个损人利己的投资移民政策

同时,大多伦多地区来了1万9265人,是总人数的33.3%,其中多伦多市8760人,Markham 有3510人,Richmond Hill有2355)人,Mississauga有2060人。相比之下,住在蒙特利尔地区的有5660人,住到魁省其他地方的人则是寥寥无几。

这些人作为永久居民,不会受到海外买家税的丝毫影响,完全不会统计在海外买家物业数据之内,还能享受最新的本地人优先购房政策。专攻温哥华、多伦多住宅市场的西门菲沙大学公共政策学教授Josh Gordon对这个状况丝毫不感到以外。

他说:“通过魁省QIIP移民政策过来的申请人住到魁省之外,很多内部人士都知道是在不断发生的事情,这些数据证实了这一点,应该给政府施加额外的压力来解决这个糟糕的计划。”

Gordon将QIIP描述为一场“闹剧”,指出魁北克省得益于这个项目,而其他司法管辖区承担了托管这批富有移民的费用。他说:“魁省政府获得了无息贷款,而卑诗省和安大略省则承受了投资移民带来的房价压力和社会服务成本,这些投资移民历史上缴纳的税额就很低。”

30年带进卑诗152亿买房钱

这些投资移民来自哪里?这在过去几年有着不同的变化,在1990年代中期,这些通过魁北克QIIP以及目前已经取消的联邦投资移民计划(IIP)来到加拿大的主要是香港和台湾申请人,联邦报告显示,从2007年到2011年,投资移民主要申请人来自亚洲、澳大利亚和太平洋各国。

卑诗大学地理学家Daniel Hiebert一直关注国际移民,他表示投资移民如今主要被来自中国大陆的申请人占据。结合联邦另一份报告显示,这些投资移民大量投资于房地产。数据表明,通过魁省和联邦两个计划过来的投资移民在卑诗省有房产的有1万5285人。

如果每个持有房产的投资移民买了100万价值的物业,过去30年影响到的卑诗省地产市值就有152亿8500万加元。卑诗省经济学家Giovanni Gallipoli指出,把这笔市值分到这30年中,每年投资移民影响卑诗地产市场5亿1000万加元。Gallipoli说:“这还是低估的,因为每个家庭购买的物业远超过100万加元。”

Gallipoli粗略估算了下投资移民带进卑诗省的财富,以大温地产协会所覆盖的区域2017年平均房价99万加元以及同年月平均3000的销售额计算,一年大概有360亿加元用在大温地产市场上。

英语不好,是定居卑诗的一大原因

再算算投资移民的数量,Gallipoli假设每个投资移民在房产上花费160万加元(按照2017年12月大温独立屋基准价计算),如果每个家庭有一栋独立屋,那么他们的财务对市场影响超过240亿加元,也就是温哥华市场全年的67%。Gallipoli表示,这还是个保守的估计,他说:“即使每年都只有一小部分资金用于购买物业,对房价和库存的影响也是不可忽视的。”

2016-08-18T01-12-01.0Z--1280x720那么,为什么有那么多人通过魁北克QIIP过来的投资移民最终选择在温哥华或者多伦多呢?两个留在魁省的申请人谈了些看法,来自中国河北省的何先生在2016年移民过来,当时他通过一次移民公司在家乡的推广会上了解了这个项目,目前他在蒙特利尔有栋房子、一个酒店和一家超市。

何先生认为语言能力不足可能是人们想要通过QIIP移民的一大原因,申请人如果住在温哥华或多伦多,只需要懂简单的英语就可以,那里更容易生活,都有着庞大的华裔社区,可以说自己的语言就能生活下来。

来自上海的证券专家郑先生最初想通过加拿大联邦的投资移民计划过来,但在计划被关闭之后,魁省QIIP计划打开了另一扇门,他在2017年8月成功移民。郑来带加拿大狗希望能全家搬到孩子已经在读书的地方。

聚居到朋友孩子在的城市去

和何先生一样,郑先生定居在蒙特利尔,在那里买了栋房子,尽管他还没有开始自己的生意。郑先生承认这一年也在中国呆了段很好的日子,他认为大多数投资移民到其他地方定居的另一大原因是那些城市已经有了他们的朋友。

郑先生认为,从温哥华和多伦多飞回中国要容易得多,另外许多人也不喜欢魁北克的气候。他补充说,他认识的投资移民通常都给家人购买了大独立屋,以便长期居住。

卑诗大学地理学家David Ley的研究显示,Gallipoli对于投资移民资本的估计是在太保守了。在《百万富豪移民》书中,Ley分析了投资移民在20世纪90年代的金融资本证明。从1994年到1997年,投资移民在1994年平均资金是247万加元,1996年是222万加元,这还不代表他们的资产净值。

这些数字和当时卑诗省及温哥华平均净资产相比差距很大,据卑诗省财务保障调查(SFS)数据显示,卑诗省1999年家庭净资产是39万5400加元,而温哥华是40万9600加元。

大笔财富进入大温之后的波澜效应

当Ley把企业家移民和投资移民加在一起的时候,得出了更大的数字,这两者都曾是加拿大商业移民计划的一部分。1994年到1997年间,卑诗企业家移民平均总资产是120万加元,投资移民是222万加元,乘以在1988年到1997年移民卑诗省的主要申请人数量,外资就有350亿到400亿之间。

在那个时间段,光温哥华就进入了270亿加元,而这还不算商业移民在海外的资产。Hiebert认为,这些总资金还在不断增加,因为绝大多数资金都用来购买房屋,房价如今已经上涨了很多。

Gordon表示,毫无疑问,这类投资移民计划都加剧“将住房市场和劳动力市场分离,让住房更难以负担。”这样资本就进入创造一个“富人社区”开始的“连锁效应”。Gordon说:“这回发生什么事情呢?这些钱到了高档社区,意味着原先在这些社区买房的人已经负担不起在那里居住。于是那些人把巨大的购买力带到二线社区,把原先住在那里的人赶出去,再流向三线社区。”

Gordon补充说:“不管这些项目的初衷是什么,很显然,这些项目都加速了温哥华和多伦多财富的流入,对这两个城市房价难以负担的历史变化起到重要的作用。”

今年可能还有900户家庭搬来温哥华

房价的高昂成本并不是唯一和投资移民相关的问题,许多投资移民宣布是低收入,所以尽管坐拥财富,但并不需要支付多少加拿大个人所得税。2016年一项全球新闻研究发现,在加拿大呆了20年的商业类或者投资类移民在2013年移民类别中就业收入最低,甚至比难民收入还低。

Ley在书中也得到类似的结论,投资移民在1997年纳税年度平均总收入是1万1918加元,低于所有移民和难民平均的1万8621加元。作为永久居民,他们有权获得这些税收在支付的所有社会福利,包括医疗保健。

较低的纳税程度是加拿大联邦后来取消投资移民计划的一个原因。联邦政府还表示IIP移民项目对经济产生的帮助有限,投资移民在中长期内都不太可能留在加拿大。但是魁北克省的QIIP依然继续运行。从2017年5月29日到2018年2月23日期间,该计划预计收到1900份申请。

57978-Parks-Canadas-Dufferin-Terrace-1如果过去30年的趋势持续下去,如果所有申请都被接收,那就意味着还会有900户家庭通过QIIP搬到温哥华居住。由于净资产每个至少160万加元,这段时间内,还会有大约14亿加元的资金进入温哥华的房地产市场,可能还是低估了资金的数量。

QIIP计划筛选流程悄悄在改变

QIIP计划要求申请人“打算在魁北克省定居”。但魁省移民部长David Heurtel表示,作为永久居民,他们无需这么做。他说:“和所有永久居民及加拿大公民一样,他们可以随意搬到任何想去的地方。”

Auray Capital总裁Marc Audet表示,由于这个计划让蒙特利尔成为一个对国际移民更具吸引力的地方,预计该计划还将继续增长。如果是那样,蒙特利尔也可能开始留住更多的投资移民。他说:“过去两年,我们有更多中国直飞的航班,这是另一个让他们留下来的原因。”

Audet指出,魁北克省不希望QIIP申请人搬去温哥华或者多伦多这样的地方,但有时候由于语言等原因,很难将其留在魁省。不过,有迹象显示,魁省也在着手解决这个问题。

移民律师Richard Kurland 表示,魁省已经改变了QIIP的筛选流程,去掉了那些和其他省份相关的申请人。他说:“如果你在加拿大其他地方有亲戚,或者有孩子在其他省的学校读书,或者在其他省有资产或者工作,就不用再去申请了。”

 

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