独立屋:光环的褪色

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当各种资金要么套在独立屋里,要么转移到热腾的公寓抢购之中,大温地区地产市场从去年开始就进入独立屋光环的褪色时期,连续的月度销售量低迷,拖累了房价的涨势,无论是挂牌价还是成交价,独立屋房价开始有下滑的趋势。这个曾经辉煌一时的地产领头羊,在大温处于一种尴尬的境地,动不动百万以上的价值让越来越多人绕道而行,加上市场的无形推手让焦点落在仍然有利可图、仍算可以负担、仍在不断建造中的公寓市场上。也许,当公寓和城市屋房价逼近独立屋的时候,独立屋的春天会重新回来,焕发新的光环。

独立屋价量下跌,是市场的一个警示

大温地区一直飙涨独立屋市场终于开始褪色,这在前几年真的很难想像。儘管,百万加元依然是温哥华独立屋的入门价格。最新地产局数据显示,今年1月独立屋销售额比当月平均水准低24.8%,这是一个市场健康程度的警告信号。

事实上,大温的独立屋房价已经下降,儘管基准房价还是160.2万加元,仍比一年前高出8.3%,但和前几个月相比已经出现负数,比去年12月的房价要下降0.3%。2017年以来,在买家焦点从独立屋转向公寓市场的那一刻起,独立屋市场已经注定会有这一轮的价量下降。

这栋1053 SE Marine Dr.的温东独立屋无论从环境还是房屋状况都是相当糟糕,一旁是六车道熙熙攘攘的车辆,对面是一大片工业园区,房子有着112岁的高龄,占地面积也只有3010平方英尺,最新的挂牌价是95万加元。

这栋物业最早是在2004年以36.5万加元挂牌出售,形容是一栋“可爱、保存完好的旧特色建筑。”但一直无人问津,业主多年来一直调整价格,尝试卖个好价格,在2016年市道最热的时期,挂牌价一度涨到118万加元,不过还是没有出现买家。

买不到百万的独立屋,机会越来越多

在卑诗省开始徵收海外买家的几个月内,温哥华不少独立屋卖家的挂牌价远超过卑诗省评估价格,这栋房屋当时物业估值是92万1600加元,挂牌价则高出28%。如今该屋要价95万加元,儘管房屋环境和状况缺点不少,但已经是温哥华市区内极少数报价低于100万加元的独立屋了。

已经要感谢温哥华独立屋市场趋于平衡了,虽然房价还是那么贵,但要买一栋不到100万加元入门级的独立屋机会要变得大很多,预计2018年这个机会比前几年还会增加不少。

1_262258900_1Tom Ikonomou是过去14年以来第六位试图出售这栋Marine Dr.物业的地产经纪,他在去年11月把该屋挂牌价调整为99万9900加元,随后将了4次价格,在1月中旬一度降到92万9800加元,直到上周,又把价格提升到95万加元。

这个最新的挂牌价已经比2017年最新的卑诗省物业估值的101万2000加元少6%,如今也不再打出“可爱的特色旧屋”之类的口号,而是建议推倒重建或者是开发商的好交易,“投资者注意了,挂牌价低于物业估值。需要升级房屋吗?只卖土地的价值,这可能是你住在温哥华的好机会。”

曾经独立屋房价扶摇直上的20年

这个宽30英尺,长100.33英尺的地块比标准地块还要略小,卑诗省最新估价的土地价值是99万1000加元,这个建于1906年的建筑本身估值只有2万1000加元。该地产经纪拒绝对客户的卖房策略进行评论,但他表示,自己在这几年已经不再去试图预测温哥华房价的走向了。

Tom Ikonomou说:“房地产市场依赖于两个实体,买方和卖房,他们决定市场价值,至于从现在到6个月后,我不知道会发生什么样的情况。我们可以看看过去,看看市场上发生了什么,但我们永远不知道明天会发生什么。”

从2017年初开始,大温地区的公寓房价不断创下历史新高,独立屋市场则明显在动盪之中,面临越来越大的下调压力。温哥华市区的独立屋房价在过去20年内扶摇直上,1998年平均房价是44万1587加元,到了2204年涨到62万6054加元,温哥华主办冬奥会的那年,也就是2010年则已经是114万999加元。

2015年,温哥华独立屋平均房价已经超过200万加元,达到227万1943加元,随后是破纪录最高的年份2016年,达到282万5858加元,去年降到264万2992加元。专家表示,自从2016年前半年的火热之后,独立屋市场一直有着很明显的颓势,各种负面因素出现在市场上,包括消费者信心的缺乏以及逐渐上涨的按揭利率。

独立屋价跌,买前还是要冷静考虑

很多对独立屋感兴趣的购房者会等待观望,看卑诗省政府本月20日预算桉之后地产市场会发生什么样的变化,目前各机构预计新民主党显然会採取一些广泛的措施来帮助解决温哥华住房可负担问题,最可能大势明瞭的时机会是在今年春季来临的时候。

大温独立屋的房价依然很高,最新数据显示,73%大温地区的独立屋房价超过百万加元,温哥华、西温、北温和卑诗大学保留地独立屋价值百万以上的比例超过99%,本拿比、北温和lion bay超过97%,列治文超过96.8%,白石镇超过93.1%,穆迪港超过89.6%,高贵林超过82.6%,新西敏超过75.6%。

温哥华价值百万加元的独立屋比例已经略微有下降,从2016年中期的99.7%下降到2017年中的99.4%,西门菲沙大学教授城市项目主管Andy Yan提醒卖家,不要看着那些独立屋不到百万加元就能买,一时冲昏头脑,这么一个要拆除重建、小地块、繁忙道路旁的独立屋,再加上地理位置带来的各种问题,买前务必要考量全面。

大温地区独立屋的销售依然低迷,数据可以清晰看出变化,2016年1月成交了1047笔,2017年1月成交了444笔,今年1月成交了487笔。最要命的是,独立屋销售量和挂牌上市的比例下滑严重,上个月只有11.6%,如果接下来几个月这个比例还是保持在12%以下的话,绝对就是买家市场。

大温人民,站在最易波动的地产市场上

卑诗省地产界普遍的标准是,销售量和挂牌数的比例在12%到20%之间,这个地产市场是个平衡的市场,12%以下是买家市场,20%以上是卖家市场。相比之下,大温地区公寓和城市屋的销售额分别高出十年来一月份平均值14.3%和31.6%,独立屋则下降了24.8%。

今年一月,公寓销售量和挂牌比例高达58.2%,城市屋的比例也高达32.8%。两种房屋类型需求旺盛,房源相对显得稀缺,而独立屋买家所遇到的竞争变少,选择更多。相信在未来几个月时间内,这个趋势不太会有所改变。

在加拿大住房与按揭公司CMHC的最新预测中,该联邦机构把大温地区的地产市场列为易受波动影响的地区。该机构认为过去一年大温住宅销售基本持稳,属于历史正常水准,但在过去6个季度中总体处于一种不稳定状态。

1_262259006_1CMHC区域市场分析师Eric Bond表示:“我们在大温地区目前是一个双速度的住宅市场,独立屋是一种速度,价格不再增长,销售速度更为平衡。而公寓市场则价格强劲上升,库存有限,竞价现象依然存在。”

木石建造的住宅,流水不定的资金

和前一年同期相比,北三角洲上个季度公寓房价上涨了53%,素里和兰利分别上涨了34%,更大范围来说,菲沙河谷地区可负担的住房在2017年底之前平均涨了15%,大温地区房价则是上涨了10%。

每年冬天都不是加拿大卖房子的最佳时机,尤其是更严厉的按揭细则生效后的今年,更高的利率和经济衰退的压力让市场处于摇摆的边缘。越来越多人坐在场边等待,希望房价会继续下跌,不看好今年房价会继续大涨的人也越来越多。

Macquarie Capital Markets Canada Ltd. 分析师认为,新的压力测试规则让全加拿大住房购买力下降了17%,加上按揭利率的上涨,这个数字上升到23%左右。随着独立屋市场的紧缩,更多可负担类的住宅,例如公寓、城市屋被购买者“秒杀”。

不管房价怎么降,独立屋依然是大温地区住房市场的天价存在,人们只是选择性避开这些难啃的骨头,去攻佔共管公寓这最后一个可负担住宅的堡垒,无论是首次置业者,无论是退休婴儿潮世代,无论是喜欢新公寓楼盘的国内投资者和海外买家们。很显然,在连续数年对独立屋住宅资产压榨回报之后,公寓是最后一块战场。

现在你要在大温地区寻找独立屋的话,会发现比好一个公寓容易得多。说起来,今年一月份的情况已经要好于去年一月份,当时挂牌的独立屋更多,而销售的数量更少。今年一月大温独立屋售出487套,比前一个减少21.1%,但比去年同期还是增加了8.3%。众多业界人士期待,在春天到来的旺季,独立屋房价下滑的同时,会带来销量的回升,等待、观望的人士也许是时候重新杀回看起来没有原来那么贵的独立屋。

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