宜居梦,重回大温

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15年前移民到温哥华的人们都感受过本地昂贵的物价,远比东部各城市贵得多,后来房价变得越来越贵,更是众多工薪阶层的噩梦。幸好,温哥华的宜居梦慢慢又回来了,这几年,更多的人口加上更多的市场活力,让本地物价保持在相比加拿大其他城市更为平稳适宜的价位。而房地产市场的降温,让买房可以讨价还价,租房也可以等待那些可负担住房的建造,也许我们无需搬到卑诗北部,无需搬到卑诗内陆,就能在这里宜居。

大温的生活成本稳定下来了

住在加拿大的城市里并不便宜,昂贵的温哥华,越来越费钱的蒙特利尔,但比起世界上其他许多城市,这里的生活成本都要稳定得多,而且还要便宜。

经济学人智库最新排名显示,在全球90多个国家133个城市中,蒙特利尔的生活成本越来越贵,比以往高出3个点,而温哥华则下跌了2个点,排在全球第41位,多伦多则稳定在第86位。

可以说,生活在加拿大各城市最近几年变得相对更昂贵了,从商品到服务,从食物、服装、家居用品到租金,从交通费用到私校学费,都在上涨。但在过去一年,温哥华、多伦多和蒙特利尔都相对稳定,在美洲,现在蒙特利尔和迈阿密一样昂贵,多伦多则是排在里约热内卢和哥斯大黎加之间。

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研究报告编辑Roxana Slavcheva指出:“加拿大依然是货币值钱的代表,例如多伦多,比14个拉丁美洲城市中的8个生活成本更合理。”

温哥华的消费在加国不算高

美国纽约,排名跌出前十位,全球生活成本最昂贵的城市一次是新加坡、巴黎、苏黎世、香港、奥斯陆、日内瓦、首尔、哥本哈根、特拉维夫和悉尼,北美没有一个城市排在前十行列,纽约和洛杉矶都比去年排名低,分别是第13和第14,美元的坚挺让美国各城市生活成本下降,只有波士顿排名上升。

加元货币在过去这段时间内有很大的动盪,看看和美元的汇率或者油价的起伏就知道了,那我们换个方式看看加元的生活费用比较。

在中等价位的商店里,一公斤白麵包,温哥华6.4加元,卡尔加里7.4加元,多伦多5.1加元,蒙特利尔5.9加元;高档红酒,温哥华99加元,卡尔加里100.1加元,多伦多112加元,蒙特利尔59.8加元;一升本地啤酒,温哥华5.2加元,卡尔加里6.3加元,多伦多5.7加元,蒙特利尔8.1加元。

在超市里,一公斤白麵包,温哥华3.8加元,卡尔加里3.7加元,多伦多5.1加元,蒙特利尔4.4加元;高档红酒,温哥华80加元,卡尔加里95加元,多伦多63加元,蒙特利尔47加元;一升本地啤酒,温哥华4.7加元,卡尔加里5.6加元,多伦多5.4加元,蒙特利尔6.3加元。

算上通胀,这两年大家收入减少了

当然,你住在温哥华、多伦多或蒙特利尔的人不会在乎新加坡、巴黎或者苏黎世的生活费用,事实上,很多加拿大人在被债务和利率上升拉扯到烦扰的行列,儘管目前收入的增长超过了借贷成本的增长速度。

经济学家预计,今年加拿大人平均可支配收入将增长5%,这种趋势也在持续下去。当进入2019年,借贷成本将会对消费有着更大的限制作用,按揭利率的继续上涨,很多人要更新按揭贷款,越来越多的家庭将面临按揭成本增加的局面,对很多人来说这是新现象。

道明银行的数据显示,卑诗省、安大略省和魁北克省今年消费品价格分别上涨2.1%、2.2%和1.7%,明年是2%、2.1%和1.9%。这两年,加拿大的中产阶级依然在挣扎于收入和债务的困扰。

Capital Economics经济学家表示,儘管2016年失业率下降,工资增长,但通货膨胀调整后,平均税后家庭收入还是下降了0.7%,收入中位数仅上升了0.5%。加拿大统计局数据显示,截止2016年的三年间,卑诗省、安大略省和魁北克省家庭收入分别增长了2.3%、3.5%和1.5%,2016年当年下降了3.1%、0.2%和1.3%。

房价太高,一半居民有离开的心

让我们来比较一下排位靠近的温哥华和三藩市,前者是第41,后者是第37。三藩市这次排名已经是下跌了5个点,但由于房价和地税价格的上涨,导致1万5849人离开这个高科技重地,全美居民流失率最高,比排第二的纽约高出24%。

Burquitlam-Park-development-3Redfin首席经济师Nela Richardson指出:“过去五年来,人们离开沿海城市枢纽去寻找更可负担的住房。”很多人花2000美元租一辆U-Haul货车从San Jose搬家到拉斯维加斯,儘管如果这个旅途方向反过来,租U-Haul货车只需要100美元。、PR公司Edelman的说法是,几乎一半的三藩市湾区居民可能会离开该区域。三藩市的生活成本一直给居民很大的压力,但最近税制改革让生活变得更为昂贵。具有讽刺意义的是,高科技可以让人们更容易从不同城市远程工作,总部在温哥华的Slack应用就是让人们无论在哪里都能轻鬆和同事沟通协作。

纽约时报报导称,美国其他城市都在努力吸引高科技公司和初创公司离开湾区,High Ridge Venture Partners创办人Patrick McKenna说:“我对三藩市有点感冒,那里太贵了,太拥挤了,实话说,在其他地方你也能看到机会。”

往北往东,都有着相对便宜的选择

回头看看卑诗省,Central Okanagan经济发展委员会吹嘘那里是全省发展最快的都会区,那里的通勤网路只需15分钟,有着众多的自行车道和本地酿酒厂,去年新屋开工时比前一年增长63%。

Okanagan区域房屋基准价是61万9500加元,而温哥华每平方英尺的房价接近1000加元,Okanagan两卧房公寓的平均租金是1151加元,温哥华最经济实惠的两卧房公寓租金也要2505加元。长此以往,大温居民搬离的风气可能会愈演愈烈。

如果大温居民想要搬到有宽敞后院的独立屋,那北卑诗现在可能是一个很好的选择,100 Mile House、Smithers或者Williams Lake这样的社区房价比起以往要更可负担得多。当地地产局报告指出,北卑诗住房可负担性指标是28.9%,温哥华是115.7%,当地独立屋平均房价在2017年是29万加元,温哥华平均超过150万加元。

去年,没有一栋北卑诗的城市屋、公寓这类的联体屋房价超过40万加元。如果你想要准备往北搬迁,这些低价位确实有其吸引力,不过,最近的卑诗省地产局数据显示,北卑诗房价2017年也还是上涨了6.8%。

大鳄出手经济适用房,居民也能受益

Moving-to-Vancouver-BC-Best-Movers-Vancouver-BC不过,一个好的迹象是,温哥华最近成交的房屋已经很少超过挂牌价格,二月份温西出售的独立屋中90%低于挂牌价,温东有62%。各类政策让基于投机为基础的房屋吸引力大减,加上按揭利率的上涨和空置屋税。虽然温哥华还是一个昂贵的居住地,但讨价还价已经全面回到这里的房地产市场。

当然,低陆平原的居民还可以寄希望于各级政府的政策引导,加上地产开发公司的配合,未来的房源增加也不只是个梦想。据Globe and Mail的报告,温哥华着名地产开发商Ian Gillespie成立的Creative Housing Society非盈利机构向联邦提桉,计画花140个亿在温哥华和多伦多建造5万套经济适用房。

目前,这个Creative Housing属于公私合作投资,融资方目前包括Ian Gillespie旗下的Westbank、加拿大按揭与住房公司CMHC、Allied房地产投资信託基金以及一家类似养老基金的投资者,这个专桉还欢迎其他投资机构的加入。

如果该提议批准的话,将会成为联邦去年11月宣佈的全国住房战略的一部分,目前该联邦这个计画还很模煳,只是说未来10年会投资400亿加元建造经济适用房。刚刚过去的联邦预算桉中,渥太华拨款13.5亿加元给CMHC,“用以给加拿大家庭建造更多的出租房屋。”4月1日起,第一笔4.47亿加元会到位,用于2018到2019财年。

今年最热门的,就是造廉租房

对于温哥华和多伦多来说,经济适用房的关键在于房地产对于普通人来说都非常昂贵,Creative Housing计画建造的5万套房屋主要是租赁单位,为中等收入家庭设计,例如教师、公车司机等。据加拿大统计局的数字,两个城市家庭中位数收入都略低于8万加元。

计画中,CMHC是主要贷款人,私营机构将提供大部分股权资本,Westbank 和Allied也会贡献一部分股权,在联邦、省府和城市拥有的土地上建房。业者表示,这是一个雄心勃勃的计画,但还需要完善细节。

今年以来,各类出租用经济适用房专桉在大温不断涌现,这是一个让人乐观的迹象,靠近温哥华市中心的有41 East Hastings St. 的200套公寓面向低收入女性,其中不少有很好的城市景观,租金从375加元到1561加元不等,最便宜的租给单身女性,最贵的租给年收入在4万8000到8万5000加元的家庭。

而高贵林也计画在Burquitlam进行大规模重建,为6000人提供低于市场价的出租单位。一个是Burquitlam公园,计画建1栋50层高公寓,435个单位中275个出租专用,还建一个新的YMCA。另一个是Whitgift Gardens,把原先200个单位的旧3层公寓改建成6栋高楼,其中有654个单位租赁,另外132个租给老年人。

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