坐稳了,下降开始了!

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上个月的地产销售数据已经出来,独立屋销量继续下滑,卖家纷纷低于挂牌价出手,公寓是低陆平原地产市场的顶樑柱角色,但高端公寓市场也悄悄开始停滞,大温地产局称为最“安静”的三月之后,将会是一场华丽丽的转身,就如坐过山车一样,惯性推动的房价涨势和越来越弱的成交活跃度,让车子几乎到了这一轮坡度的最高顶,下滑是一定的,唯一未知的是下一个曲线多缓、多急、多长。不管如何,你都已经在见证地产市场放缓的週期。

小心翼翼的买家卖家

北岸,想要靠快速成交、炒卖独立屋的发财梦已经破碎,两年前,这里是地产市场的淘金热土,传出来的消息都是哪个房子赚了几倍,哪里老房子买了600多万,占地极小、最破最烂的单行线路边小屋卖出百万以上等等。今天,这里的潜在买家和卖家正小心翼翼互相伺机而动。

201-3669-w-11-avenue-vancouver-R2251310-1最近,买家在西温哥华或北温哥华看过一栋独立屋之后,不会问“你们多快接受offer?”、“我要加多少钱才能买到这个房子?”,现在的问题是“这个房子在市场多久了?”、或者“这房子最后一次降价是什么时候?”,或者是“这房子估值是多少?”。

这是一个很大的转变,2016年火热的市场中,一切都在交易,2018年,派对已经结束,人人都变得冷静。大温地产局的数据显示,2018年第一季度的销售额比去年同期大幅下降,独立屋西温哥华销售下降43%,北温哥华下降30%,温西下降70%,比起历史平均水准,北温降了43%,西温更是降了63%。

要看一个地产市场的走向,豪宅市场的变化往往能反应趋势,总归是建商、投资者和首次购房者在推动市场,让市场走高,也会让市场走低。到目前为止,北岸的平均房价并没有太大的变化。

独立屋大势已去

据地产局的统计,今年第一季度西温哥华独立屋基准价格是290万加元,比去年同期的310万加元略低20万加元,北温哥华的房价则稳定在170万加元左右。西温哥华独立屋前三个月只售出59栋,是30年来最低水准。而在顶级豪宅市场方面,前三个月西温售出有7套超过500万加元的住宅,其中一套超过1000万加元,这都会影响数据的偏差。

和去年相比,今年房价超过500万加元,甚至更高的温哥华独立屋售价已经下跌了15%到18%,高档独立屋建商和投资者已经从火热的派对中撤出。卑诗省关于300万以上加元住宅徵收更多的交易税、投机税和学校税之后,温西光在二月就有184个超过300万加元的独立屋挂牌待售,但只有13栋售出。

三月温西独立屋基准价已经比年初降了2%,大温整体独立屋房价比1年前跌6.2%,业界表示,随着第一季度统计数据的发佈,今年春季将会有独立屋大规模挂牌上市的可能,这几乎是一种在今年很难翻转的局面,再怎么鼓吹市场看好的说法也难以遮盖现实。

道明银行高级经济师Michael Dolega承认,目前大温住宅销售速度实际上处于五年来低点,该机构原本预测销售会下降15.4%,但事实下降了近30%,是预测的两倍。Dolega说:“看起来,卑诗省30点计画对住房市场的影响比我们想像中要大。”

3003-1380-hornby-street-vancouver-R2253825-10没有新资金进场

对于房价超过300万加元的住宅,第一个100万加元,卑诗省将增收2000加元学校税,然后400万以上每增加100万就增收4000加元学校税。举例说,一个海外买家如果现在购买一栋400万加元的温哥华住宅,将面临至少80万6000加元的税收,如果空置了该屋,加上省里的投机税和市里的空置屋税,还要再缴12万加元。

业界表示,各种政策明显赶走了海外买家,也让本地买家驻足观望,和其他经济低迷期不同,这里还没有新的资金进入市场,这是很棘手的一点。买家需求可以明确的说是在大幅度降低,一旦独立屋挂牌房源大幅增加,挂牌和销售比例就会走到一个难堪的、低于10%的买家市场。

如果只是看今年第一季度大温地区挂牌上市住宅数量的话,1万2469个算是五年来最少的第一季度,但因为销售速度减慢,还挂牌着的住宅有8380个,这笔去年同期多了10.5%,比上个月多了7.1%。这已经和有关机构一直强调的库存不足有所不同,挂牌数量的增加已经在开始了,尤其是独立屋,很多一直没有房源的社区,多多少少有房子在卖了。

在温哥华,独立屋豪宅实际售价纷纷低于挂牌价,South Granville一栋独立屋去年10月挂牌价是1190万加元,今年2月售价是990万加元, Shaughnessy一栋独立屋去年秋天挂牌接近1200万加元,三月只以840万加元售出。

挂牌时间越长,降价越多

较低价格的独立屋也受到大市影响,和两年前相比,Kitsilano挂牌价在200万到300万之间的独立屋成交价普遍降了20%到25%。温哥华目前独立屋售出前平均挂牌50天时间,比两年前多了两倍多。销量一直下降而房价还在上涨,这是很短暂的惯性时期,最终会导致房价开始下滑。

3003-1380-hornby-street-vancouver-R2253825-1大温地区3月住宅成交数字降到了2517个,去年同期是3579个,3月销售量是2013年以来最低的3月,比10年平均数少23%。整个大温独立屋和公寓之间的价格差距正在缩小,3月份是88万4059加元,而一年前还是112万4491加元。

北岸的高价独立屋目前在市场上挂牌停留时间更久,也因此不得的降低价格,当地地产经纪的说法是,“最顶上的萝卜已经从卡车上掉下来了”。但这不意味着市场就变得糟糕,这只是现实状况。人们往往认为,市场在走低就是不好的,市场在上升就是正面的。如果你现在是在租房,花3000加元,4000加元,5000加元一个月,那确实是在退步。

北岸公寓市场的情况和独立屋市场完全不同,据统计,今年第一季度北温哥华公寓出售的面积几乎是独立屋的两倍。分析师表示,儘管低陆平原基准公寓房价继续上涨,但温哥华市中心的豪华公寓房价开始走向缓和,显然,高档公寓房价已经见顶在即。

二手公寓是顶樑柱

就在前些天,Colliers国际资深副总裁David Taylor对本地通过MLS挂牌的物业进行了分析研究,发现温哥华市的公寓挂牌价中位数是96万2500加元,很快就要接近100万加元的标志性分界线。

最新的大温地产局数据数据显示,三月份公寓销售价出现强劲上涨,比去年同期涨了26%,整个低陆平原的增幅平均是30%。Maple Ridge,一个标准公寓三月售价是31万6100加元,比1年前涨了46%,比3年前涨了83%。要知道,这些数字都是二手公寓的转售价格,并不是公寓楼花预售价格。

在本拿比,一个靠近Government Road的公寓单位最近卖了52万6500加元,这个两卧房单位建于1990年代,两年前也就售价在35万到40万加元之间。该公寓一口气拿到了7个offer,众多买家互相竞争,导致房价不断加码。据地产经纪介绍,该公寓一大吸引人的地方是允许出租,这带来大批投资者的关注度,意味着更多的买家。

公寓还要接着涨吗?很多人都在问这个问题。总部位于温哥华的Urban Analytics就是众多关注地产市场数据的机构之一,专门给那些开发商、规划者和银行家们提供新公寓的数据。

楼花,涨得最多的住宅

分析师Michael Ferreira的说法是:“基本上,数字证明即使是二手公寓市场,供不应求还是一个问题,挂牌上市的房源仍在下降,我们正处于一种大家没有到万不得已不想卖自己房子的状况,这些人还会继续坚持下去的。”

wallpaper-vancouver据Ferreira的数据,大温公寓预售价格涨幅非常明显,没有受到海外买家税的影响,在大温地产局并没有这类统计数据。从2015年到2017年之间,本拿比公寓房价上涨了57%,在高贵林港涨了60%,在列治文涨了61%,在素里涨了66%。

而在最新更新的数字显示,包括今年前几个月的楼花预售情况,本拿比和温西的公寓楼花涨幅已经达到70%到80%之间。Ferreira表示,本拿比的Burquitlam/North Road和Brentwood的楼花是很值得研究的地方,这些地区最近会有几个新楼盘上市。

最近以来,卑诗省推出一系列税收,包括扩大范围、提高税率的海外买家税和提高比例的物业附加税,众多人担心着都可能会影响到公寓市场,但Ferreira认为这些税都和公寓楼花无关,真正的投机税应该针对还没完工或者交易还没有关闭的买家,防止其以更高价格转手给另一个买家。

高档公寓房价见顶

不少专家感觉公寓房价还在不断上涨,但已经有迹象出现,一些买家看到一定程度的要价之后会暂停下来,尤其是高档公寓市场。SnapStats Publishing公司独立调查的3月份数据显示,西温哥华的公寓平均房价在过去两个月下滑了三分之一,从149.2万加元下降到93万8000加元。

这个迹象表明,房价在70万到80万加元之间,或者价格更低的公寓,房价还会继续上涨,但价格更高的那些,精明的买家已经开始止步。苏富比地产公司的Ian Watt认同这一趋势,他说:“高端公寓房价开始变化,过去两个月温哥华市中心的公寓平均价格从95万加元下降到84万加元。”

可以说,住宅市场在一段时间内还将会继续这种疲软的状况,银行界乐观的预计房价会在今年年底前开始回升,但利率的上涨和政策的收紧很可能不会让这个预测变成现实,除非,卑诗省府会在市场平衡之后引入某些措施,才可能改变这个局面。

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