豪华公寓,热度已退

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导语:温哥华位于市中心Georgia街和Pender街的豪华公寓开发项目原本在下周举行公听会,上周业主通知取消这个楼盘项目,一些业界人士认为,这反应了温哥华房地产市场的一个迹象,也就是豪华公寓物业的需求减弱,而导致这一趋势的另一个原因则是温哥华市府对社区贡献费的不断提高,让开发商利润空间越来越小。

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开发商临时改了主意

开发商Brilliant Circle Group的代表上周写信给温市市府规划部门,要求撤回位于市中心Georgia街和Pender街的Brilliant Circle tower豪华公寓开发项目,称其这样做的原因是“快速变化的房地产市场影响到公寓组合以及社区贡献费评估。”

这个三角形地块是开发商在五年前以1600万加元购入,目前估值是3000万加元。据悉,该公司计划正在重新评估设计和规划,进行调整。该项目建筑设计师James Cheng不愿对此评论。分析人士表示,根据目前温哥华的地产市场情况,豪华公寓项目陷入停滞并不奇怪。

专注于豪宅市场的地产经纪表示,大温地区房产市场都在面临下调,豪宅市场受到很大影响,任何低于200万加元的物业都能出售,但过去两个月内,超过350万加元的交易只有一笔。毕竟极少数人能买得起这类豪宅。

Urban Analytics公司的 Michael Ferreira一直以来密切跟踪预售楼花的情况,他表示:“我们已经可以肯定,豪宅市场有些疲软。去年,前三个月楼花有85%的销售量,如今是50%到60%,你现在能看到很多楼盘采取各种方法吸引买家。”

豪华公寓搁浅不是不可能

Ferreira认为,有几个因素导致楼花销售开始减缓,此前大温地区楼花价格飙涨过快,市场上出现一些疲劳,他认为,一些计划在今年秋季推出的楼盘也可能会暂停。

George Wong所在的Magnum Projects本来准备为Brilliant Circle tower进行营销,他认为该项目的撤销并不是市场崩溃的开始,只是一个不寻常的个例。该公司还为Asia Standard公司营销Landmark On Robson高层楼花,从2月至今240个面向市场的公寓只卖掉了50个不到。

Landmark On Robson的业主总部在香港,其公寓楼花的价格是市场上最高的,每平方英尺售价从2000加元到5000加元不等,取决于其位置的不同。尽管楼花销售不尽人意,但Landmark业主无需外部融资,花上五年时间来卖这栋物业完全没有问题。

但是温哥华市中心其他几栋高楼就很难说,观察家认为,开发商暂停开发项目也是很可能的。这些楼花包括Asia Standard和Landa Global Properties合作的第二栋高楼,还有 Bosa Properties、Westbank Corp.以及Anthem Properties的楼盘。

需求已经见顶?

Anthem总裁Eric Carlson表示,他们还会在以前用7200万加元买下的West Georgia前Chevron加油站地块全速前进,建设这栋30层高的项目。他说:“我们还会继续,我们没有受到什么惊吓,不过我们必须要确定的是,现在施工招标真的很难,还有就是和市府进行的社区贡献费谈判。”

Carlson指出,开发商对于温哥华市府要求的社区贡献费感到吃惊,似乎每个项目都在上涨。最近有开发商表示,温哥华市府人员要求每平方英尺要拿出300到400加元社区贡献费。他认为,这样的情况下,一些新的、海外的开发商就会在压力下出现困难。

温哥华市中心吸引国际投资者的豪华公寓影响着整个城市的房地产居住成本,最近这些年林林总总不断突破每平方英尺售价记录的豪华单位终于也会有个价格到达顶峰的时刻,其来自各方面的需求也总是会达到一个相对饱和的程度。

豪华公寓的开发热潮,还导致温哥华过去10年减少了1105间酒店客房,新建了1457个客房,减少了2562个客房,这些公寓基本转换成豪华公寓住宅,例如Pacific Palisades Hotel 、Coast Plaza Hotel 、Empire Landmark Hotel 和Quality Inn Downtown等。

这些楼花一两年内终究会卖完的

大温地区豪华公寓楼花因为高度投机现象备受关注,卑诗省要求地产商收集买家数据库,交给卑诗省府,无论是姓名、国籍、通过公司或信托购买与否,这些努力的目的是遏制逃税和洗钱,这些变化对于楼花市场构成了影响。

以前,预售合同无需资金证明,可以在关闭交易之前转给另一个买家来获取利润,利用地产升值和价格通胀造就了一批致富新人。这些免税的利润吸引了大批投机者,让其价格不断飙涨,成为独立屋交易降温之后拉动市场前进的主力。

如今,再炎热的气温也能感受楼花交易的寒意,大温地区和菲沙河谷市场新公寓的吸纳率从1月份的94%下降到6月份的49%,7月份几乎可见的是依然处于低位。

据分析公司MLA指出:“整体而言,本地地产市场出现了楼花预售吸收的下降趋势,表明从过去两年的过度活跃转向更为平衡的市场。从历史数据看,一半楼花前6到9个月内销售吸收量能达到50%到65%的项目,在1到两年内会售完,取决于项目的规模和复杂程度。”

政策和政府不断加大的监管

这种趋势对于公寓开发商来说肯定不是个好消息,不过,看起来目前的吸收率并没有让开发商惊慌,至少还没有开始,当新屋开工量到达历史记录的高位,就会开始降温,改变目前市场的趋势。

新开发项目也正在和放缓的二手房转手市场进行竞争,后者在6月份库存激增45%,价格和交易低迷,导致更多的地产经纪奖金以及对潜在买家的装修补贴。想想一年前买家在售楼中心门口连夜宿营排队等开门的情况,这是多大的转变啊。

不断减少的楼花销售数据已经出现,卑诗省府的税务政策变更还要等9月份才开始,这意味着情况还可能变得更糟糕。按照建筑设计师Michael Geller的说法,卑诗省府这些做法将会把投机者赶出市场,尤其是那些想要转手倒卖楼花的人士。他说:“其结果可能是楼花项目告吹,因为其销售目标没能达到银行的要求。”

前些天,加拿大税务部部长再次向联邦法院要求开发商收集楼盘完成分配合同之前公寓买家的信息,政府提交三份以上申请,要求提供预售倒卖的信息,分别是购买Trump大楼的West Georgia Development LP、West Georgia GP Ltd. 、West Georgia Holdings Inc.,购买多个温哥华Central Park开发楼盘的Wall Centre Central Park Condominiums LP、WCCP Developments (GP) Ltd. 、BJW Holdings Ltd. ,以及购买列治文Tempo公寓项目的Amacon Alderbridge Development Partnership、Amacon Alderbridge Development LP、Amacon Development (Alderbridge) Corp.、Luci Marketing Ltd.、Amacon Project Management Services Corp.。这种风声鹤唳的气氛应该让众多投资为目的的人士暂时转为旁观者角色。

最佳地段的楼花也跌价了10%

事实上,过去七个月,林林总总的影响已经出现,公寓预售降温已经是现实状况,不少开发商已经下调了预售价格,还有的开发商提供10万加元的奖金来吸引城市买家。业界人士把今年4月看做一个转折的月份,是继独立屋在此前的疲软之后,公寓和预售公寓市场进入疲软。

温哥华市中心豪华公寓到郊区入门级公寓,普遍受到影响。专注于市中心销售的地产经纪表示,半年来,那些俯瞰Coal Harbour的豪华公寓普遍价格调整了10%到15%,当然也有极少数价格最高的公寓价格几乎没有变动。而温哥华整体公寓价格这半年也跌了4%到5%。

大温地产局的数字显示,温哥华公寓价格过去三个月下跌了0.3%,实际市场感受的下跌情况则是更加强烈。在6、7月份,几乎大多数地产经纪的成交额都在大幅下滑,不到过去的四分之一,如果有个单位超过350万加元售出,那就属于天大的惊喜,超过200万加元的物业都不容易成交,海外买家几乎快要绝迹。

平衡的市场很快就来了

一些开发商已经困扰于楼盘销售,提供奖励是最常见的做法,例如送2万加元的家具套餐,建筑完工后2到4万加元的折扣,列治文Steveston社区的一个矮层公寓楼盘3755 Chatham宣传册上直接给10万加元折扣的“开发商价格”。

业界认为,目前楼花销售的状况才属于正常显示,不再是一个高估的市场,反而是平衡的可供买家冷静选择的市场,销售量下降之后,库存还会继续增加,还可能出现更大幅度的调整。挂牌的房源中一半以上都调整了价格、重新上市,卖家也在调整物业售价的心理。

但这个市场不会走向崩溃,但开发商也不会再继续大手笔进行建设,随着楼盘开发的降温,库存慢慢消化之后,房价将会在一个相对稳定的程度,那个时候,才会是低陆平原房价真实的面目。

至于这些炎热的天气之下,房产开发商考虑是否在未来公寓楼盘里是否加装空调,在房价中额外增加每户近3万加元不会是明智的做法,楼盘降温的凉水应该可以泼醒业界人士。当然,如果为了楼花销售业绩,把空调作为赠品,可能会达到不错的效果。

 

 

 

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