宜居光环褪尽,温哥华还有什么?

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“温哥华最近被加拿大本地杂志MoneySense全国宜居城市排名中排到了第88名,对于温哥华最近几年在全球宜居排名榜上不断下滑,大家已经习以为常,但在国内竟然会排到这么落后的名次,很多人还是被震惊到了。近些年影响温市排名下滑的主要原因是房价的不可负担性和居高不下的犯罪率,为了解决住房问题,该市市府开始大力推动住宅建设,但因为各种做法上的缺陷,引发市内反开发热潮,而一些新批准的高层建筑则影响了城市原本制定的“景观走廊”保护计划,增加本地人对于宜居状况新的担忧。”

0003e53ed1f39409f149065ea42b1c56北面遥远的小城最宜居

今年,加国宜居城市排名第一的是安大略省的Oakville,因其强劲的经济、良好的设施和低犯罪率而获得高分,第二是渥太华、第三是Russell,全部来自安省,因为MoneySense杂志总部在安大略省,姑且我们可以认为安省城市上榜靠前因为其地理相近的缘故,但就算单独看卑诗省的排名,温哥华也只是第七名。

在排名中,卑诗省最宜居的城市是Fort St. John,然后是威斯勒、Squamish、三角洲、北温和西温。没有一个卑诗城市进入全国前十,Fort St. John也只排第15名,威斯勒排第20名,Squamish勉强挤到第49名,三角洲是53名,北温第64名,西温只有87名。排入前100的还有温哥华岛的Oak Bay,第95。

MoneySense杂志是这样评价的:“如果你打算从温哥华开车去卑诗最宜居的城市,你最好备好零食,因为你需要一直往北开车到Kamloops,然后一直再开到Prince George,停下来休息一下,还有很长的路要走,最后到Fort St. John一共开车时间是14个小时。”

是的,在温哥华附近任何地方的生活成本都已经变得极其难以承受,今年卑诗省最宜居的城市是阿拉斯加高速公路旁的一个2万1000人的小城市。在Fort St. John,实现了强劲的经济和可负担性之间的平衡,失业率是5.7%,家庭平均收入是12万4000加元,只需3.3年就能买到该市平均价格的住宅,也就是38万6000加元。

温市排名一口气跌到88位

如果你是因为温和的气候缘故而选择到卑诗省居住的话,Fort St. John不会适合你,那里半年是冬季,气温常常在零下20度以下。卑诗排第二、第三的威斯勒和有着1200条徒步献礼的Squamish越来越成为很受欢迎的居住城市,对于那些愿意开车逃离温哥华高房价的人们来说,这里是个好选择。

温哥华尽管有着强劲的经济和便利的捷运通勤,最主要的是天气好,但还是因为高昂的房价和数据上不太好看的犯罪率一口气跌到了88位,这个有着67万2719人的城市里,房价平均151万4621加元,家庭平均收入是9万3520加元,失业率4.3%,一年里只有34天低于零度。

地税低可能是温哥华少数比起全国其他城市有优势的地方,最近Zoocasa数据显示,加拿大25个主要城市中,温哥华是物业税最低的城市,这里的物业税是估值的0.24683%,不到排第二的Abbotsford的一半。不过。因为房价基数太高,所以温哥华人缴纳的物业税并不意味着比其他高税率城市少。

看到这里,应该有人会说:现在住宅市场不是降温了吗?温哥华的房价应该很快降下来了,宜居排名重回前几应该很有希望的啊。但事实并非如此,在温哥华卖房依然还是贵的厉害。专家表示,房屋销量下滑还能转化到买家轻易可以讨价还价的地步。

方式降温,买房还是没便宜

西门菲沙大学城市项目主管Andy Yan表示,对于千禧一代来说,购买力远远还没足够靠近,市场衰退主要影响的是独立屋住宅,对入门级的公寓和城市屋影响非常之小。他说:“想要温哥华入门级住宅可负担,要么房价需要大崩溃,要么工资要飙涨,或者需要两方面的靠近,收入增加一倍,让市场把房价调整到如今的一半。”

即使算上2018年上半年的房价下跌,从2014年年中以来,温哥华的公寓价格也已经飙升来了50%以上。2016年8月卑诗省的海外买家税结束了独立屋的繁荣,但公寓和城市屋的价格并没能打折扣,过去两年,温哥华公寓的平均价格上涨了13.9%,城市屋上涨了6.5%。

据Yan的分析,6月份温哥华售出的公寓平均价格是85万7503加元,而2016年同期只有75万3065加元,城市屋平均房价从两年前的109万1106加元攀升到116万2466加元。相比之下,温哥华独立屋比两年前已经下降了12%,从289万9698加元降到255万708加元。

卑诗省新民主党的住房政策和联邦按揭压力测试结合在一起,让原本应对按揭成本上涨的买房人士更为捉襟见肘。因为能按揭的额度受到制约,在温哥华一套昂贵的两卧房公寓在市场上挂牌出售的时间要比入门级一卧房公寓更久。

60万以下的住宅买家最集中

今年一月应该是温哥华公寓市场最巅峰的时期,城市屋则是在去年8月创下了历史新高,6月份温哥华城市屋平均售价已经比当时的历史高位少15%以上,公寓业主的经历反映了温哥华年轻买家的现实状况。即使是在今年的低迷期,房价太过昂贵。

Landherr在6月份挂牌出售他在温哥华的公寓,想要换个更大的居住空间,这个29岁的金融技术顾问希望自己的一卧房公寓单位能够卖出好价钱,赚到足够客观的利润,然后能在靠近市中心办公室的煤气镇买个更大的居所。

Landherr的父母在2014年帮助他付了公寓楼花的大笔首付,以32万6000加元购入一卧房615平方英尺的公寓单位,6月份的时候,Landherr最初要价是64万8000加元,现在希望能以59万9800加元卖出,但显然,他已经错过了1月份要价最高的时期,如果当时卖,很可能以60多万的价格出手。

不过,不管怎么样,只要他能顺利出售公寓,还是能赚到不少,可以继续升级换房。业界表示,目前市场上,首次购房者能接受的公寓挂牌价格是50万到60万之间。温东和郊区城市的公寓房价应该能在这个范围内,任何低于50万加元的公寓会很快出手,即使是温东的旧公寓。

 面朝山海,温哥华还有多少这样的房

(对温哥华人来说,全球宜居的骄傲感不只是会因为房价太高而失去,温哥华人骄傲的山海美景也在持续的住房建设中在不断消失之中。)

低于300万加元的物业,业主们没有陷入恐慌心理,也没有失去消费者信心,但是,如今的市场上,很多买家和卖家都没能看对眼,很多卖家的财务状况良好,不需要急着出售物业,可以留下来,一直等到一个满意的价格,而买家则可能会看着心意的房源,但没能以心意的价格让卖家转手。

从上面的情况可以看出,温哥华的房价不是一时半会可以达到相对可负担的程度,还需要一个漫长的买家卖家僵持较劲的过程,而这个过程,很可能会是一个漫长的时期。除非你等到一个急着还钱的投资客或者是多年没有卖过房急着出手的业主。

对温哥华人来说,全球宜居的骄傲感不只是会因为房价太高而失去,温哥华人骄傲的山海美景也在持续的住房建设中在不断消失之中。巴黎有埃菲尔铁塔,芝加哥有建筑天际线,温哥华有的是一览无余的海景和山景,如果这消失了,还算宜居吗?

最近,B.C. Crown corporation PavCo在福溪一个40层高大楼的开发提案,因为挡住了温哥华市受保护的“景观走廊”之一而备受争议。温哥华有27条受保护的景观走廊,可以保留对北岸山脉、市中心天际线以及周围海景的视线,在1989年民调之后把这个作为最高优先级确认下来,当年划出了第一个景观走廊。

高楼大厦不断突破“景观禁区”

1973年定居温哥华的Ray Spaxman是“景观走廊”的关键人物,他说:“我对温哥华和其他城市很不同的自然景观非常感兴趣。”温哥华没有什么著名的历史建筑,例如伦敦的圣保罗大教堂,但这是有非常独特的地方,和里约热内卢一样,北岸山上有一对称为The Lions的山峰。

Spaxman说,温哥华市中心的致密化已经缩小了山峰可见的视野,他说:“如果在很久的将来,即使在市中心,人们也能够享受到四周自然美景的感受,我认为将是很有价值的。”Spaxman提出这个想法后在1989年离开了温哥华,之后“景观走廊”才被采用,对走廊内开发建筑设定了高度限制。

从2001年以来,陆续有些开发案突破了这个限定,目前温哥华至少有10栋高层建筑已经进入“景观走廊”,包括香格里拉大楼、Fairmont Pacific Rim和仍在施工中的 Vancouver House。

最新的四条景观走廊是2011年开始受保护的奥利匹克村往东视野。Spaxman认为每10年到20年审查一次政策变化是非常重要的,可以符合城市的远景,这和随意批准建筑进入“景观走廊”是不同的。

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