许愿吧,想要房价涨?稳?跌?

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对于大温地区房价走向的讨论最近越来越多,也已经成为买家卖家在做出决定之前的重要因素。僵持的市场拉锯几乎经历了好几个月,很可能还会在整个夏天还会继续这般模样。地产市场未来如何?房价会大幅走低?还是会重新飙升?抑或是保持波澜不惊的所谓平稳市场?对房价过高心有不满的市民、各级政府各有用心的干预、国内外想要保值、增值的投资者,都会对这个城市未来的地产市场产生作用,无论是向上还是向下。

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如果房价跳水,最先跳的就是豪宅

最近有金融人士预测,未来在全球贸易战或者其他宏观经济的冲击下,金融市场跳水,大温地区房价下跌一半,甚至到80%,其代表人物就是前华尔街交易员、去年成功做空Canadian lender Home Capital Group的Marc Cohodes。

想象一下2019年,温哥华市中心是一片沉默的建筑起重机森林,不少超级豪宅停工,一副百废待兴的状况,很多人阴郁着脸,挣扎于房屋估值狂减、月供按揭大增的痛苦现实,现金短缺但在银行根本贷不出房屋净值信用额度。

这是很多人在向往的未来,不少媒体的标题都用上了“祈祷地产崩溃”或者“地产泡沫破裂在即”等,引发社会的负面情绪,但这不是没有原因的,温哥华市中心一些新建高层公寓房价每平方英尺已经达到3000加元,已经和纽约、旧金山比肩近十年来,一些买家一直在苦苦挣扎于边缘,希冀着崩盘时刻。

维多利亚大学Elisabeth Gugl认为,大温地区任何房价调整都不会导致这样的崩盘,强大的卑诗省经济是个很强的堡垒,强劲的基本面保障了房价。卑诗大学经济学家Tom Davidoff认为全面下降近80%极不可能的,就算是大规模调整,也只会是在房价高的豪宅,那些当地收入无法支撑的房子。

 

对跌价的幸灾乐祸,伤人伤已

在街头对话中和网上的各种讨论里,有一种越来越明显渴望大逆转的情绪,但即使是那些幸灾乐祸看热闹的人们,要知道,这样的影响不会只止步于物业本身,其结果未必就是你想要的。

首先受重大打击的就是房地产行业,据卑诗省建筑协会的数据,2016年全省建筑从业人员有21万5000个,还有其他相关的业界人士,从地产经纪到按揭经纪到律师到公证人,所有这些人都会感受痛苦。Davidoff说:“我们在国境以南看到过这种状况,美国的次贷危机对很多人来说是粗糙简单的伤害,尤其是相关行业的人士。”

失业率将会全面上升,整个卑诗省经济将会受到这种负财富效应的影响,当房价上涨时,业主调整他们的支出,得到的是纸张上的收益,一般房价上涨1%,开支上涨5%,但当房价下跌的时候,人们减少购买豪华汽车、减少出游和用餐、减少各种非必需品的花费。

经验教训是,当房地产市场出现寒流时,经济也会衰竭。那些指望依靠房产作为今后退休开支的人士不得不重新考虑这一策略,尤其是那些在房价高涨之前买入的人们,可能会受到的影响最大。

 

拿一手好牌,抢最好时机

2016年加拿大央行就预测,大温地区房价如果下跌25%,每四个按揭贷款人士中有一个会是负资产,房屋价值将低于其所欠房贷的金额。如果按揭利率继续保持较低水平,很多人会选择坚持继续支付,但在严重的崩溃中,大量近期购买住宅的业主可能会慌张,银行拥有他们的想要处理的物业,希望迅速将负债资产处理掉,进入导致市场上积累大量库存,房价进一步下跌。

甚至还会异影响到公寓预售市场,许多买家户选择宁可失去押金,甚至即使面临潜在的合同违约诉讼,而不最终购买实际价值已经下跌的房产,这样,新房市场会产生更多的库存,产生更多的降价压力。那些有能力拥有自己物业还是会继续坚持下来。

Davidoff认为,和直觉相反,即使房价下跌,租金很可能不会有下跌,情况不会变得更好。在2008年到2010年的英国,上一轮全球宏观经济震荡之后,房价下跌了25%,但是租金仍居高不下,总体仅下跌2%。新屋建设的下滑将会加剧原本租屋不足的局面,在没有新房源、利率还在不算上升的状况下,租房只会变得更更不容易,租金下滑只会是个善意的梦。

如果房价大幅下跌,对于一些租房者来说是很好的买入机会,但你还是要先拿着一手好牌才行,比如可以通过严格的B-20按揭测试,就业不受经济紧缩、收入不受影响,然后才有一个在低迷市场买入的可能。问题是,当房价不断下跌,并且不知道什么时候见底,总是很难看清接下来是什么样的道路,是成为一个勇敢的买家?还是成为一个愚蠢的买家?成败都在一线之间。

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房价如果再涨,各种情绪也会失控

那大温地区房价大幅反弹的可能性有吗?这个几率很小,但也不是不可能的。各种处理供需关系的措施没有持续起到作用,甚至渐渐放松,炙手可热的地产市场热度重启,房价继续逐年上涨。

36年前,英国威尔士地区发生大规模犯罪狂潮,民族主义团体反对大量富裕英格兰白人购房者,认为他们抬高了房价,让本地人无法承担,声称“每个白人购房者都是目标”,最后这种不满情绪发展到伦敦和利物浦,当地保守党办公室和地产经纪公司被炸,在长达12年过程中,有200多个度假屋被烧毁。

Davidoff指出:“房地产容易让人反感。”他说这是开始研究地产学到的第一课,原因并不复杂,住房是人类一直以来的基本需求,当人们看到生活状况受到威胁时,可以理解其可能会走到的程度。

如今在卑诗省,事情已经变得让人反感,如果房价继续持续攀升,很多可能也会出现,崛起的本土主义并不会是唯一的问题。反华的情绪在过去一段时间相关大温地产市场的关注和争论中变得越来越激进。《Georgia Straight》给卑诗省政府提交的公布地产相关的民众邮件后发现,在526封邮件中,有109封都表达了强烈的种族歧视情绪。

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推动涨价的动力还在运作

房价还会接着涨吗,这是可能的,首先住房按揭的利率还是很低,据加拿大统计局的数据,加拿大人已经陷入债务困境,我们的债务和可支配收入比例目前徘徊在170%左右,然而超低的按揭贷款利率让全国家用债务偿还比例近10年相当稳定,几乎不到可支配收入的14%。

没有单独的大温地区数字,但是经通胀调整后温哥华2015年平均持有住宅的成本远低于1981年,当年一年期按揭利率高达惊人的19.75%。尽管去年7月以来,央行已经把基准利率从0.5%上调到1.25%,还是历史上相当低的年份。

尽管有这些上升,尽管警告还会有所上升,但可预见的是,央行还是会用谨慎的做法,未来利率还会保持相对较低的程度,确保廉价信贷和负债成本,这也是卑诗省房价上涨的主要原因,这个原因仍在发生作用。

较低的按揭成本不是大温地区房价的唯一驱动力,西门菲沙大学城市项目主管Andy Yan在2015年的一项研究中发现,温西某些社区出售的172个独立屋中,有三分之二物业是由非英文中文名字的人士购买,这引发了海外买家的讨论,也受到种族主义的指责。

如今,海外买家即使愿意在大温地区市场进行资本冒险,这里的海外买家税也会大大削减其可能的资产避险意图,更多的人早已转向其他目标,近的是省内其他区域,远的去了蒙特利尔、渥太华和哈利法克斯,这些城市房价会像温哥华这样疯狂上涨吗?上涨一些是有的,但远不剧烈。

 

房价造成的社会割裂,吃亏的是谁?

Yan认为,大温地区之所以房价炒得如此之高是有历史和地理原因的,这里是双向跨国网络,这里是一个主要的移民地区,这几年的人口比例数字已经超过40.7%,远远比其他移民城市,例如纽约(28.6%)、旧金山(30%)要多很多。

温哥华是独一无二的,很多移民都来自中国,几乎占到20%,几乎是多伦多或者旧金山的两倍,是纽约的五倍。Yan补充说,投机性购买房产会影响到每个人,无论是哪个族裔,大温地区每个坚信房价还会上涨的人,无论有钱没钱的,都抢着购房。

因此,超低的按揭利率,加上大量的投机资本,加上全球资金汇集此地去支持住房产业,最后房价不断上涨,造成有房者和无房者之间社会、阶层和心理上的脱节。刚刚开始工作的人士以及将进入社会的学生都会受到最大的影响,如果房价持续攀升,许多人将会离开,带着年轻的精力、动力和创造力离开。

而其他地方的年轻人也不愿意来,今年卑诗大学和西门菲沙大学招生就变得困难,生活成本就是一大主因。而商业人才也会远离温哥华,Yan说:“我不认为40多岁的企业高管会愿意搬到这里。”由此产生巨大的空洞,房价继续上升,空洞也会变得更大,让温哥华曾有的魅力和吸引力变得不复存在,光彩的尽头可能是一辆迎面而来的列车。

最有可能的将来是什么呢?业者认为,利率上升以及政府干预还会持续生效,大温住房市场库存增加、销售停滞、价格平稳,然后开始下降。作家兼城市规划师Lance Berelowitz在书中写过:“房地产是温哥华真正的激情,是一场血腥的运动。”从加拿大太平洋铁路的有钱家族到挨家挨户敲门整合土地的地产经纪,卑诗省的历史就是围绕着“买地、卖地、挤出土地价值”,这也是一个榨取永远超过生活的卑诗省的经济故事。

 

 

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