你卖的房,愿意降价多少?

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最近有买房卖房的朋友聊天,说起来都是大温房价下滑的事,今年以来随着销量下滑,房屋挂牌价格其实已经下降不少,尤其是独立屋。对于这个现实,不少地产经纪是坦然承认,也有避而不谈或认为反弹在即。当暑假就要过去的时候,尽管官方统计数据一直给出的是温和的信号,但越来越多地产经纪承认,大温地区房价会有较大幅度的调整。

402-933-hornby-street-vancouver-r2297099-photo-1温西、西温独立屋房价已跌了25%以上

今年初,我们在房地产周刊中就预测大温地区将会有一个无聊而平稳的市场,认为独立屋的下滑带动整体市场的降温,在独立屋房价降到和公寓、城市屋相当接近的程度,市场才会开始回温。

如今,官方数字显示,低陆平原独立屋住宅的销量已经连续下降6个多月,最近才出现平均价格下跌的迹象。大温地产局数据显示,全部住宅类型比去年有温和上涨,但在6月停止,7月开始下滑0.6%。该机构用自己的房屋价格指数来显示房价的变化,称之为综合基准价格,这个价格来自于“典型”住宅,也就是卧室数量和建筑面积处于中等程度的住宅。

其他机构和市场观察者更喜欢使用平均房价或者中位数价格来研究特定住宅类型和社区的房价变化,那些数据显示的情况远远比地产局数据要剧烈地多,下跌程度和时间更戏剧化。

例如来自SnapStats Publishing Company的数据,这个公司是以中位数价格为说法,在7月份,显示温西独立屋房价比去年同期下降了26%,从380万加元降到280万加元,而西温哥华独立屋房价,则是从去年12月的360万加元下跌到今年7月的250万加元,半年多跌幅超过30%,多达110万加元。

反观大温地产局的数据,温西独立屋在一年内房价下降只有8.4%,西温哥华则只有8.3%,两边的数据相差甚远。

金丝雀早在去年底就开始预警了

温西和西温哥华在低陆平原一直是地产市场的风向标,被称为“矿井中的金丝雀”,有着相当强大的预警作用,这两个地方是过去10多年本地房价产生涟漪效应的开始之处,也是这一轮房价调整的开始地。

专家认为,如果温西和西温独立屋的售价和销量开始下降,卖家在其他区域购买的物业也会减少、购买价也更低,从而让附近各个区域的销售和房价受到下降的压力,产生涟漪效应。一般来说,每一栋西区的独立屋交易都会带来其他地区的物业交易。

这么说吧,原本一个业主以1000万加元出售房屋,用400万加元购买另一套住宅,还给每个孩子100万加元置业,如今,业主卖不出房屋,就不会有其他购买物业的举动,即使压低价格卖出房屋,那自己购买的另一套物业预算也会大大降低,给孩子买房的开支减少得更多。

据SnapStats的数据显示,过去几年,西温和温西的独立屋交易带动了周边地区房价的剧烈上涨,2015年温市中心公寓的中位数售价是49万3000加元,2018年1月已经达到95万加元,涨了93%。

卖房子下调多少价格才算合适?

有业界表示,这样快速的上涨也会带来同样快速的下降,很可能会下降25%,甚至降幅还会更大。海外资金的大量注入和狂热的买房潮已经结束了,温哥华人永远也无法负担得起这样的房价。在上期的特别策划中,我们分析了这种降幅是很有可能的,之后会是一个平稳的过渡时期。

现在一个很大的问题是,销量大幅下降,物业在市场上挂牌的周期越来越长,其中一些业主往往会下调房价来看市场的反应,有的独立屋一降就是10万,有的则是2万一降,逐步下降。同时,这样的住宅销售速度之下,库存物业的数量会继续不断上升。

有专家另外总结了一套数据,认为从2017年的高点以来独立屋平均房价已经下跌了25%,平均房价从去年的375.7万加元跌了11.6%,到现在的332.3万加元,独立屋中位数房价从300.9万加元微跌至298.4万加元。

今年,温西的独立屋、城市屋和公寓都在降低售价,虽然创造了更好的购买机会,但因为整体市场上买家继续持币观望,会造成进一步下滑,加剧了销量的衰退,可预见的是,价格下跌还会继续,知道销量开始回升,专家表示,最早回升的可能会是在暑期之后。

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不愿低价卖,宁可慢慢挂在市场上

追涨不追跌的心态不只是在华人,全世界买家大多数都是非理性的,当房价上涨的时候,大家挤破头想要买房,就算加20万加元也觉得值得购买,而当房价下跌的时候,就算房子便宜了20万,也觉得还会再降,人人生怕自己做了接盘侠。

如今,主导市场走向的将会是由于个人的原因被迫降价出售住宅的业主们,而愿意降低的金额额度也由业主来设定,这些个人原因可能是因为投资物业现金紧张、楼花即将交付按揭困难、离婚或者因为身体情况需要缩减居住空间等等。

一些卖家们已经开始调整心理成交价的预期,但很多卖家坚决不愿意这么做,温哥华市中心Yaletown的一个卖家,在2017年秋天卖一卧房公寓,认为他的公寓可以卖到75万加元,后来拿到了73万5000加元的报价,没有接受。

如今该卖家这样的公寓任何高于70万加元的报价都属于偏高,很可能会在68万5000加元,但是他的挂牌价现在是73万5000加元,不愿意再降低价格出售。这样不想调整预期的卖家在低陆平原是相当多的,也正因为如此,超过2个月以上的挂牌物业比比皆是。

乐观的专家什么时候都是有的

就算新上市的温西独立屋也有挂牌价相当之高的,这两天各个媒体在刊发的“399万加元买个垃圾场”的新闻主角是一个位于Kitsilano社区2573 West 3rd Avenue的独立屋地块,该地2016年11月被一个数字编号的公司购买,价格是300万加元,当时独立屋尚能出租,后来因为一系列火宅,导致8卧房5卫生间的物业全毁。

如今,所有建筑残余都堆在现场没有清理过,去年卑诗省估价局认为这个6000英尺的地块估值是371万3000加元,包括房屋的价值,如今没有房子,挂牌价比估价高20多万加元,达到399万加元,号称“非常难得的发展机会,在Kitsilano订制梦想家园,RT-8区域允许建造多个住宅。”卖家认为的土地价值还依然高企着。

还有更乐观的专家,以温哥华市中心为例子,认为其价格在全球范围内并不算高,虽然比奥斯陆、哥本哈根、斯德哥尔摩要贵,但比香港、伦敦、纽约、巴黎以及一堆中国城市也便宜,National Bank Financial的副首席经济师Matthieu Arseneau比较了全球同等规模城市市中心公寓的房价后得出这样的结论。

Arseneau的意思是,在温哥华买房,依然物有所值,他还引用了《经济学人》杂志的一份报告,称温哥华在全球140个城市中宜居性排在第六,认为房价并没有很大程度影响这里的生活质量,事实上,按照国际标准,温哥华房价远远没有过高。

地产协会预期少了一大截

但Arseneau有意无意忽略了《经济学人》杂志同时的另一个报告,指大温地区地产市场的房价被高估65%以上,这是基于本地收入得出的一个结论,认为这个高估的部分是过去五年内上涨的部分,是全球第五大房价和家庭收入差距最大的城市。

不管怎样,卑诗省地产协会的数据,也将预测今年住宅销售量将会下降21%,从去年的10万3768套降到8万2000套,并归因于政策的变化。该机构首席经济师Cameron Muir说:“住宅市场正在努力严格的B20按揭贷款测试,导致可负担能力的急剧下降,这些政策对全国住宅需求产生了负面影响,尤其是对卑诗省大都会区域,买房更难。”

最新的预测是,菲沙河谷今年住宅销售下降26.3%,大温地区下降25.7%,之后北部地区的销售额会上涨1.9%。销售量的下降将会影响地产经纪的佣金收入,也严重影响了卑诗省政府对于物业转让税的预判,省府原本在这个财政年度希望收到超过21亿的转让税,目前今年前6个月则是不到9亿加元。

卑诗地产协会把希望押在未来的几年,认为2019年是个回温的年份,销售将会增长8%,达到8万8700套,大温地区销售量将增长13%,而通过MLS成交的住宅价格也将会在2019年上涨5.3%,其中大温上涨3.3%。

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地产投资,是出手的时候了

大温地区,过去一年挂牌上市的活跃度增加了30%,一扫过去所谓供应紧张的说法,很快随着新楼盘的推出,变成了供应很足、价格太高的买卖两难境地。即使是千禧世代进入家庭形成期、婴儿潮需要缩减空间、低失业率促使工资上涨的可能性,但僵局很难打破,尤其是今年年内。

理财专家建议,大温地区地产投资者是时候考虑出售物业了,在投资和地产理念中,人们应该在高资本率的时候买进,低资本率的时候卖出,今年只要查看资产类别和风险调整后的回报,温哥华地产市场的回报是负数,其他投资市场风险都要更小。

专家认为,即使是喜欢地产投资者的人士,也要从大局去看。去年,大温投资者已经享受了30%的升值幅度,不少人也忽视了这个增长过快的事实,当然这不针对那些兼职做房东的人士。整个市场,尤其是包括豪宅在内的绝大多数地产投资风险巨额增,收益率曲线骤降,市场走向的严重程度虽然有待观察,但今明两年某种程度的衰退是可见的。

专家们依然相信地产投资,投资者如果真的要把钱放在温哥华这个已经出现风险迹象城市的地产市场上,必须要有强有力的策略,拥有良好的现金流、清晰的资产负债表和长期投资期限,那么房地产依然是一个非常和活力的资产类别。

 

 

 

 

 

 

 

 

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