大麻,能左右房价

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随着加拿大越来越接近的大麻合法化日期,低陆平原各处的社区和公园内大麻味已经提前飘起来了,也更加刺激了居民的神经。很多人已经在猜测接下来大麻合法化对社会和经济的影响,担心健康和安全的影响,也对新的税收收入以及把大麻销售从犯罪领域带走的前景表示乐观。越来越多敏锐的人士也开始讨论大麻合法化会对住宅市场的影响。

1516746714366-buildingweed大麻店旁的住宅增值8.4%

10月17日开始,加拿大人可以合法将大麻作消遣使用,这里是全世界第二个大麻合法化的国家,将可以合法生产,销售及吸食娱乐用大麻。虽然在乌拉圭很难研究大麻对房价的影响程度,但邻国美国的两个州早已大麻合法化,对于经历四年之久的科罗拉多州,已经有专家进行了研究。

在Real Estate Economics杂志上,James Conklin与合作者发表了文章,研究了科罗拉多州Denver市在2014年1月之后,医用大麻商店专为娱乐大麻商店之后对住房价格的影响。

研究拿出强有力的证据,证明那些大麻店附近的住宅价格增值程度远远超过距离较远的住宅,多达8.4以上。为了避免其他因素的干扰,Conklin等人在研究中用了几个稳健性检查,结果保持稳定的一致。

研究结果是,位于医用大麻0.1英里范围内的独立屋住宅比更远的住宅房价涨了8%以上,而0.1到0.25英里之间住宅没有这样的涨幅,作者认为,这种增值是相当取决于地段因素的。

这就引出了几个问题:为什么会在这么小的范围内住宅有了涨幅?除了容易买到大麻之外,业主可以因为靠近大麻屋获得什么样的好处呢?为什么买房者不去买一个稍微远一点、房价没有涨那么快、类似的房子呢?这些买房者注意到旁边有大麻店存在吗?

原本大麻店旁的物业可以翻身了

Conklin的研究并没有对这些根本原因进行分析,倒是推测了一些可能的解释,该研究还提出一个可能的情况是:大麻店周围的住宅在合法化之前因为旁边有医用大麻商店房价收到影响,等到大麻合法化之后,解除了这四周住宅的耻辱感。

还有个可能的原因是,这些店铺具有高度本地化的经济效应,并提升了其特定社区的经济状况,当然这些都只是猜测。其实有不少人在做这一类的证明,研究大麻合法化和房价升高之间的联系。

最近在Economic Inquiry上,Cheng Cheng及合作者发现,科罗拉多州大麻合法化一年半后,271个城市中有46个通过法律允许零售大麻,他们用更严格的方法研究了在此期间出售的住宅,也得出了类似的结果。

加拿大政府预计,每年的休闲大麻销售额大约会有40亿加元,将会征收10%的消费税以及额外的省级消费税,预计这些税收将给各省增加不少新的净收入。而业主也可能会看到房价的变化。

大麻会带动整个街区的经济活跃度?

加拿大大麻合法化后,居民可在家中种植4株大麻,具体细节如休闲大麻销售和执法细则,将由各省份和地区自行决定,这就引发了各个城市、社区、居民、业主各个层面的争议,房东希望自己的出租单位禁用大麻,一些业主管委会希望社区内禁止种植大麻,一些城市也纷纷表示不想要在辖区内有大麻商店。

专家表示,现在判断加拿大业主们是都也会期待和美国科罗拉多州同样的房价增值效应还为时过早。皇后大学房地产专业教授John Andrew指出:“如果大麻店开在一个零售区域,并刺激了该区域以及附近区域的人流量,那其商业店铺的价值会增加,也很可能会溢价到居民区”。

地产业者认为,通过大麻买卖合法化,一些区域可以减少犯罪活动,犯罪率下降会对房地产价格产生积极的影响。

卑诗省府目前的政策是,卑诗酒类管制及牌照局是非药用大麻唯一批发商,私营大麻零售店铺必须经过省府批准,而公营的卑诗大麻店铺(BC Cannabis Stores)将负责零售。无论私营或者公营都不会原有卖酒的店铺铺内进行,会另设专门店铺销售。

卑诗省表示,在新例下不保证所有私人零售店铺的申请都能获得通过,会对申请人进行背景调查,包括资金来源以及犯罪纪录等,目前已经在运营的药用大麻店也必须按照新例申请执照。

物业内种植大麻,保险费很可能涨

卑诗省居民已经确定可以在家中种植4株大麻,地产业界和保险业者提醒,数量虽少也需要加倍注意到几个问题,种植灯会造成火宅危险,成功种植需要的高湿度会助长霉菌。不过也有专家认为4株植物产生的水分不足以滋生霉菌,那些原本的大麻屋物业是种植了数百株大麻,产生数百升水,才会严重影响房屋。

而关于种植灯,Guelph大学环境学教授Mike Dixon认为,一个约200瓦的LED灯就足够为4株大麻提供照明,根本不用升级电源板,也不会影响到电路系统。但有保险律师表示,目前大多数保单都有规定,种植大麻的物业不给赔偿,也许合法化后会进行更改,但也可能会有一些公司不愿意这么做。

有专家认为,保险公司给出保单之前一般不会对房屋进行检查,保守的公司不会愿意对有大麻种植的房屋提供保险,也有更多会提高保费,来反应其中物业承担的额外风险。这些情况在合法化之前应该很快就有些结论。没法保险的物业出售应该是非常困难的。

在加拿大最近一项调查中,近半受访者表示,如果知道这个物业内种植过大麻,即使是法定的4株以内,也会重新考虑是否购置物业。有地产经纪认为,无论物业内种植过多久、多少大麻,都应该对房屋进行检查。

4株大麻,也能产生不少问题

一个加拿大全国性业主委员会机构表示,出租房内或者多用户住宅内应该禁止种植大麻,就算4株也不行,因为会对邻居造成影响,如果是独立屋内自己种植,影响的只是自己的物业。一些业主委员会在寻求改变条例,限制种植,而这些也可能会让租赁市场更为紧张。

虽然4株大麻种植是否会侵蚀干墙以及窗户密封性、照明是否让电气系统超载及造成火宅隐患的说法还各有说法,但可以确定的是,植物的气味一定会进入到其他邻居的住宅内。加拿大地产协会总裁Michael Bourque认为,这会影响房屋的价值。

Bourque说:“听起来四株很温和,但每年的产量可以超过5公斤,可能对住宅造成结构性损耗,还有很多相关的健康后果,在生长过程中使用化肥以及杀虫剂,都会加剧住宅内环境健康风险,多用户住宅共享空气流通,影响的不只是家人。”

种植过大麻的“大麻屋”在地产交易市场上一直是烫手山芋,是所有买房者都会被提醒需要注意的建筑,要把大麻屋恢复到可以宜居的水平,修复起来的成本至少5万加元以上,可能会超过10万加元。

房东需要做好的各种准备

也有人对此不以为然,安省参议员Jim Munson认为加拿大已经有成千上万人在家中非法种植大麻,他说:“似乎也没有造成什么重大问题。”另一个参议员Ratna Omidvar

Page则表示,虽然大麻有一种邻居会感到不舒服的气味,但通过适当的通风系统可以减轻这种影响。

物业管理专业人士提醒房东,在签订新租约或者续约时,一定要加注限制种植大麻的条款,否则无法规范租客的行为。同时,还要注意加上包括其他大麻衍生类物品的规定,讲明双方的责任,而且租务条例要以手写形式,字体不能小于一般计算机用的8号字体。

卑诗省在更新的租赁法案中是加拿大给予业主这方面权利最大的省份,允许业主修改现有租约,禁止租户种植大麻。而其他省份多数是业主可以在新租约中允许加上禁止租户种植大麻的要求。

对于那些想要种植大麻的业主来说,目前还没有看到安全种植大麻的标准,看市场上已经有各种工具箱、室内帐篷等种植大麻的工具,据营销广告称,这些工具可帮助避免墙后发霉等等,可能还会要求由专业电工操作,安装合适的通风设备,促进室内外空气流通,进一步防止房屋产生霉菌等。

大麻产业除了前文所说的可能会推动商业用地的需求,也还会推动农业用地和工业用地的需求,卑诗省目前有24个大麻种植许可证,安省有61个,全国共113个,这可能还是冰山一角,加国政府还在审核其他500多个大麻种植许可申请。

全国种植大麻的申请人数在今年第一个季度增加了150%,已有许可证的公司也在不断扩大之中,这些申请的机构会需要多大的空间进行种植呢?商业地产公司JLL估计,加拿大8家最大的大麻种植公司将在未来两年需要超过800万平方英尺工业用地进行种植,这还不包括物流和配送中心,也不包括户外种植的农地。

目前能源成本低、阳光充足的南阿尔伯塔省是全国最受青睐的生产基地,阳光充足的一些卑诗省地区也是首先目标地。生产商在选择市场上还需要考虑分销成本、客户获取和人才基础,卑诗省有很多这样能做到符合规范的合适人才。

 

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