超实用!新移民买房须知

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从国内移居加拿大,很多人首先要处理的就是住房问题。RBC(加拿大皇家银行,Royal Bank of Canada)作为加拿大“五大零售银行中客户满意度最高的银行”之一,向新移民提供了很多相关方面的讯息,今天,就由RBC向新移民科普买房的相关须知。一起来学习下吧!

WeChat Image_20180904192002Q:买房和租房的区别?

RBC:买房和租房不同。它伴随更多的财务责任。例如,您需要支付房産税、购买保险、缴纳水费、管理其他开支,这些费用在租房时是不用负责的。其次买房还需要支付住宅的维修和保养费用,租房时业主往往会承担这些费用。

如果倾向去购房,您还应考虑拥有住宅后要进行的工作,例如修理东西、除雪、料理花园,等等。这些事情可能耗时良久。在您开始买房流程之前,需要确保您有足够时间和财务承担以上工作。

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Q:购房贷款需要了解什么?

RBC:准备好购房,往往需要从银行贷款。贷款购房叫做房贷。在加拿大,有多种房贷选项。民众可以向各大银行的专业贷款顾问咨询,他们可以帮助您了解您需要多少首付款,您需要借款多少,以及需要多长时间来还款。好的顾问会询问您有没有其他财务目标,比如攒够孩子的教育费用,以便确保您花钱买房不会妨碍您实现其他目标。

在加拿大,有多种类型的房贷利率。最常见的是固定和浮动利率。房贷顾问可以帮助您决定最适合您财务状况的选择。固定利率基本上都高于浮动利率。然而,如果您选择固定利率,利率将在整个房贷期限内保持不变,从而不用担心利息增加。如果您选择浮动利率,您可能开始支付的利息更低,但在房贷期限内可能增加。

新移民到加拿大一般没有加拿大信用,一般而言,银行会提供新移民项目房贷等服务,具体可咨询相关银行。

在购置房屋时,大多数加拿大人都不会一次过把房款付清。而用来购买新屋的资金通常源自两方面:

  • 首期订金(Down payment)。利用个人储蓄所作的首期付款。
  • 房屋贷款(Mortgage)。向贷款机构(如银行)借来的余下款项;您需在设定期限内,以定期供款形式偿还这笔贷款。

在加拿大置业,您需最少支付房价的5%作为首期订金。然而,对您较有利的方法是,尽可能支付较高的首期订金,这不单有助降低您的房贷定期供款额,并可能助您节省房贷保险等额外支出。

一般来说,如果您的首付等于或高于购房价的20%,便可合资格申请“常规”房屋贷款。常规房贷的好处是,您无需购买房贷保险。倘若首付不足20%,您仍可能合资格申请房贷,不过,则需购买违责保险(Default Insurance)。

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Q:首次购房,除了房款外,还需要考虑的费用有哪些?

RBC:作为首次置业者,您知道需要缴付首期,但您可能没有察觉到,还有其他费用需要纳入预算当中。以下是加拿大首次置业者实际上可能忽略了的常见交收费用。

1)律师费及/或公证费另加税项

在购买房屋时,律师会为您准备及登记购房档和房贷档,而律师是要收费的。您在首次置业的时候,应预备支付大概500至1500元的法律费用,具体费用视地方而定。

2)垫付费用及支出调整

首次置业者应该将垫付费用及支出调整纳入预算当中。垫付费用是律师代您支付的费用或收费,例如政府登记费、产权调查费,以及快递或邮寄费用。而支出调整则计算卖家可能已为该房屋预先缴付的费用,例如物业税或水电费。

3)产权保险

购买产权保险虽然并非必须,但它能保障您避免蒙受与房屋业权/产权有关的损失。根据MoneySense的报导,新购买价值500,000万加币的物业,产权保险费用约为300元。

4)土地转让税

买房的土地转让税及/或转让费会因购房价和省份而异。在卑诗省进行物业交易,转让时,买家都需要向卑诗省政府缴交这笔税务费用。其税率计算方式为成交价的阶梯式百分比,当转让无成交价格时则会用公平市场价格计算,民众使用卑诗省政府提供的计算器估算税费。

网址:https://forms.gov.bc.ca/taxes/estimate-your-property-transfer-taxes/

税率计算方式:

  • 0-20万:1%
  • 20万–200万:2%
  • 200万-300万:3%
  • 300万以上为:5%
  • 超过300万以上:2%(2018年2月更新)
  • 如果购买一套65万元的房屋,土地转让税及/或转让费则为11,000元(200,000*1%+450,000*2%)
  • 如果购买一套450万元的房屋,则需缴付143,000元200,000*1%+(2,000,000-200,000)*2%+(4,500,000-2,000,000)*3%+(4,500,000-$3,000,000)*2%)

安省和卑诗省可能会减免一些土地转让税,为合资格的首次置业者提供土地转让退税。

卑诗省具体资格为:

  • 购置的物业在卑诗省内
  • 购买者必须是加拿大公民或居民身分
  • 于卑诗省居住满过12个月,或在过去六年内用卑诗居民身分报过两年税务
  • 从来没在世界任何地方买过房子
  • 从来没有申请过首次购房优惠减免
  • 房屋物业将成为首要住宅

具体优惠为:

  • 成交价格50万以下为全部减免,土地转让税完全不用付
  • 成交价格50万到52万5以下为部分减免
  • 成交价格52万5以上则无任何优惠减免减免。

5)验房费用

现今许多置业者都会在买房前,雇用验房师去评估房屋的结构及操作系统。验房结果可能揭露一些潜在的昂贵装修及维修需要,而买家应该在签订最终购房协议前知道。

在加拿大验房需支付300至500元不等,视乎房屋的面积和地点而定。

虽然交收费用会因应您的情况、地点及购房价而有所不同,但加拿大按揭和住房公司(CMHC)建议可以用购房价的1.5%至4%作为预算的交收费。

最后,别忘了特别为该房屋而花的费用,如买电器、安装有线电视和互联网的费用等,这些费用加起来会顿然让您失去买房预算。

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