温市独立屋革命,会好吗?

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谁会想到,整个温哥华重新定于土地分区的改革成了这次市选的关键问题。结果走向哪里,是温哥华人自己需要选择的方向。从过去把整个城市可负担住宅问题放在主要道路或者少数社区身上的做法显然到了一个瓶颈,从未来的考量,在全市范围内进行变革也许是条出路,但“魔鬼在于细节”,很多规划的成败都却不是理念的问题,而是细节制定和执行的问题。变革在即,大选在即,温哥华这个城市,未来会好吗?

1越过土地分区的政客红线

在城市经历住房危机的这些时期内,一些创导者和政客一直在呼吁增加住宅供给来解决可负担问题,其中一个最主要的解决方案就是让土地用途为独立屋住宅的区域致密化,尽管对于其致密的方式如何有着不同的建议,到底是公寓楼、城市屋还是多拼屋,是出租、面向市场还是不面向市场有着各种说法,总的一句,就是欢迎更多的房源。

在1986年到2002年担任6届无党派协会市议员Gordon Price认为这种重新分区改革是“疯狂的”、“影响深远的”,更不用说是这么大规模范围的做法,他在接受Cambie Report播客采访时认为,土地分区改革在他参政的年代是政客们不敢触碰的红线。

这里不能不提到YIMBY,也就是Yes In My Backyard,这是针对邻避现象NIMBY(Not in my Backyard)发起的一个运动,被称为迎臂运动,呼吁住宅市场的开发,其主旨是帮助千禧世代进入地产市场,迎臂运动在美国旧金山、西雅图、丹佛、奥斯丁以及澳大利亚的墨尔本等高房价城市都取得相当的成功。

迎臂运动的内涵就是通过建设高密度住宅,在城市内部创造新的可用空间,呼吁人们接受并欢迎致密化开发。该运动认为,邻避主义不过是事不关己、高高挂起,只要房子不建在我住的社区,建在其他地方都没问题,把问题踢到其他辖区的时代已经过去了。

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迎臂运动对抗传统的邻避主义

迎臂主义要求致密化开发来让租金和房价降下来,这类人士主要的做法是游说开发商、地方议会和省议会,希望提供更多设计优良的高密度可负担住房,在城市中心区域提供各个收入阶层都可负担的住房,千禧世代被排除在地产市场之外的挫败感是这个运动的起源。

如今几乎所有年龄阶段的人都开始认识到高密度都市生活的价值,不仅仅非主流青年和吃牛油果吐司的一代,上了年纪的人们也不像再靠开车出行,希望住在更适宜步行的地区。一种kumbaya-style(精神团结、人际和谐)在北美各地流行,美国丹佛就是一个很好的例子,在大量人口数十年流入该城市的时候,该市在重新填补城市中心人口方面做得非常成功。

在传统上由业主主导的减缓或停止社区开发的政治对话中,迎臂运动是一个新的声音。去年选上温哥华市议员的Hector Bremner一直呼吁土地分区改革来创造更多的住房供应,他在两个月前成立了全新的政党Yes Vancouver Party,其政纲非常清晰,用一句唐诗总括,就是“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”。

Bremner认为,温哥华诸多问题的症结主要是住房危机,提供的解决方案是全面从增加供给上解决问题,认为温哥华目前80%左右的土地上仍然是独立屋,这不符合未来人口增长的趋势,不能满足多数人居住的需求。这个新党派完全接受通过全市范围内允许建造更多类型的住房来快速解决住房可负担问题。

4从独立屋变双拼开始,想走多远?

另一个年轻党派OneCity专注于通过土地分区改革让社区更有包容性,该党派候选人正在推动在独立屋保留社区建造租赁和社会化住房,向富有的业主征税来支持可负担住房,目的是建设一个有可负担性和多元的城市,一个包融所有人,而非只为有利于少数人的环境。

独立市长候选人Shauna Sylvester也看好分区改革,最近她在推特上发表了其住房理念:“与其在大而繁忙的街道或拥挤的城市中心建造公寓大楼,不如在真正的社区创造住宅机会让人们可以居住。”

在温哥华市政府,工作人员已经开始了一项名为“Making Room”的计划,主要针对独立屋社区的致密化,目前为止,工作人员已经提议允许在独立屋社区重新分区建造双拼屋。即将离任的市长罗品信Gregor Robertson希望员工动作可以更大,研究“三拼、四拼和其他多用户住宅形式来显著降低低密度住宅社区住房的购买成本”的可行性。

除了温哥华租金和房价比起本地收入要高出一大截的事实之外,2016年的人口普查数据更为这场争论增加了紧迫感,数据显示,温哥华市房价最贵的西区正在流失人口。温哥华这些公车覆盖的社区主要是由独立屋住宅组成,市府从来没有对此进行过用途更改,尽管这里比独立屋社区的标签实际更加多样化,有三代四代同堂,有地下室套房,有后巷屋,但温哥华历史以来都是在主要通道、交通节点、前工业土地集中了更大的人居密度,如果温哥华全市范围内进行土地分区改革,那社区将会发生前所未有的演变。

6不同的社区,要不同的对待

传统社团对这一做法是有不同的意见的,温哥华社区联盟(Coalition of Vancouver Neighbourhoods)联合主席Larry Benge反对温市这套办法,Benge说:“这种全面覆盖的分区方式完全忽视了社区的独特性和特色。”该联盟是温哥华27个社区协会的伞式同盟。

这些群体有时候被称为邻避主义群体,Benge说:“事实上,我们不是那些错误假设的那样,我们所有人不是只是选那些坚持不做任何改变的政客,和1990年以前一样,那是不正确的,和我们聊一下,就会发现。”Benge认为社区团体被认为是反对变革的指责是没有意义的。他说:“没有社区是完美的,每个社区都需要一些东西来帮助其提升和完善,因此,所有社区都想要一些变化。”

Benge的主张是,可以制定一个全市范围的计划,但针对不同的社区应该有不同的指导方针,他说,通过这种方式,各个社区可以根据他们的具体需求进行规划,看看其是否有足够的房源给租客,是否对无家可归者有了规划,是否考虑了全部所有权的可能。

Benge不希望新的改革方式鼓励了他认为的那种错误的供应:超过当地人所需的更多市场价格的住宅。他对地产行业用来证明需要提供更多市场供应的信息持怀疑态度。他说:“这些人士一直在讨论即将到来的人口海啸,按年划分,分配到各个不同的街区,这根本不可能产生令人难以置信的海啸。”

7少数社区承载了整个城市的压力

Benge指的是大温地区经常引用的人口增长预测报告,据2016年加国人口普查,温哥华市的人口约63万1500人,增加预测报告认为,到2041年,该市将新增10万8500人。

在温东,同为温哥华社区联盟的Grandview-Woodland Area Council主席Dana Cromie也担心住宅市场供应会过多,他说:“如果城市中的每个地块都可以重新分区,这将提高城市所有土地的价值。”

Cromie是Grandview-Woodland社区的一个业主,这个社区64%住房用于出租,他所在的街区和四周,经济适用房在不断消失,那些老房子是租房者的乐园。他说:“随着独立屋翻新或者推倒重建,新屋的租金更没法负担,人们花钱投资期待着回报,这是可以理解的,但我们需要的是实惠的租金,非常实惠的非盈利的非市场住房,这才是我们应该建造的。就个人而言,如果我没有房子,我就无法住在这里,我是租不起的。”

但是该市进行温和致密化的支持者表示,这对Cromie所在的社区来说是件好事,因为这会减轻那里的发展压力。Lanefab Design/Build的合伙人Bryn Davidson指出:“温哥华城市的一些社区确实承载了整个城市的重量,必须要在全市范围进行变革,让这个过程变得公平,减轻唐人街和Grandview-Woodland这些社区的压力,如今那里已经有许多经济适用房。变革将减轻商业走廊的压力,因为商业走廊的优质店铺和独特的商业物业都在受到冲击。”

8唐人街,是振兴还是在牺牲?

以唐人街为例,温哥华市府从2011年开始允许那里开发的物业建筑面积和地块面积比例可以达到8.5到9之间,在活动人士的多方呼吁之下,回归到此前的发展政策,把比例下调到4.5。活动人士认为对该社区的致密化导致住房成本上升,并抹去了历史悠久的街区特色。

温哥华东区的开发矛盾在于开发商集中关注这个区域,新致密化的高楼在过去这些年随着整体房价的狂涨而更加不可负担,大小企业主也看中了这个人口将会迅速聚集的新兴地块,推进了很多新酷店铺的入住,改变了原有居民的心态,担心从此被边缘化,有着被挤出这个社区的压力。

七年的唐人街振兴计划将新居民推了进来,更新、更富于的人群改变了社区的定位,尽管对于专家来说,这一切缓慢而向着好的方向发展,但任何一个新楼盘公听会现场的反对声音可以很明确的在表达着,宁可放弃社区房产价值的40%,也要保留自身的发展节奏。

唐人街的问题似乎超越了邻避主义和迎臂主义的争端,而是一个城市牺牲局部地区居民利益来拯救整个城市住房问题的争端,为什么选择的是这些社区、这些街区,如果规划可以更完整、更全面,让更多的社区参与进来,是否可以避免唐人街这类社区在集中关注和压力之下的反弹呢?

9独立屋何去何从

很多支持独立屋社区致密化的人士希望温哥华市府可以停止在繁忙的道路两边继续致密化,允许以前只是独立屋的社区开发多用户住宅项目,这样,住进这些住宅的居民就能享受绿树成荫的社区,有更便捷的交通,靠近公园和学校。

Davidson表示,温哥华全市范围的成功案例是其决定允许所有的独立屋社区建造后巷屋,这帮助街区在后巷增加住宅,而不是整个街区进行改造。最初也是有人反对业主的后巷屋,直到很多人看到这是增加租金收入、同一地块上安置更多家庭成员、老人无需离开社区就能缩减居所的一个好办法,才变得受欢迎。

Davidson说:“这是业主看到自己可以使用的政策,这和Camnie走廊的土地发展规划不同,这不是独立屋重建为多用户公寓,这不是你把物业套换现金后离开自己的社区搬到其他地方,那不是全市范围想要的一种方式。我希望Making Room应该是业主在自己的社区中建造新的住房并让自己的孩子长大后留下来住的一条康庄大道。”

当然,温哥华市府的这个土地用途变革策略还在初期阶段,其关键和成败都在细节中。温哥华市府允许独立屋改为双拼屋的公听会将在9月18日举行,温哥华市选将在10月20日举行,别说这些举动和市选无关,但每个选民来说,这很可能意味着城市土地分区会有所改变。

罗品信连任了三次后终将离任,有一大批新老候选人蠢蠢欲动,包括左右倾向的党派和备受关注的独立候选人,不管谁胜出,谁都将会面临一个非常复杂的住房难题。已经有些人士表示,希望会产生一个平衡的市议会,没有哪个党派的人占多数,那样就会对住房问题进行更多的咨询、更多的平衡,可以达成更好的决定。

任何政策改变都会有受益者和受害者,对于我们普通百姓来说,最关心的是,这个城市会好吗?我们,以及我们的孩子还能住得起吗?当我们回首温哥华过去的这十几年,能看得到未来城市的希望吗?温哥华刚被WSP Opus在未来城市规划中排全球第五,Places分类远远高出其他榜上城市,也许,我们能相信其中最主要的因素“住房问题”终将可以解决。

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