经济预测颠三倒四 地产前景买家做主

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一直在关注房地产市场的读者们最近可能会感到困惑,在各类媒体上,相互矛盾的说法非常之多,有的甚至出现在同一个媒体的同一期上,焦点就是加拿大住房市场现在是面临极大风险还是已经脱离风险。作为这次位于风头浪尖的低陆平原,到底接下来是大调整,还是软着陆呢?到底是狂降三分之一,还是微降15%呢?经济师永远都会是各有说法,真正决定走向的还是本地买家和卖家的心态。

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“有点无聊”

加拿大地产协会最新的数据显示,和去年同期相比,全国未经季节性调整的住宅交易总额减少了4.8%,主要是因为卑诗省销量的急剧下降导致。

蒙特利尔银行首席经济学家Doug Porter是有信心的一批经济学家,他在给投资者的说明中称,地产市场“有点无聊,既不是很热,也不是很冷。”他认为地产市场的波动性已经结束,政策制定者希望的软着陆已经基本实现。

Porter认为,在外在平静下,有些地区有着很严重的地区性变化,指的就是卑诗省。据CREA销售数据,大温地区非季节性下降了36.7%,菲沙河谷和维多利亚分别下降了39.5%和17.6%。

Porter说:“住宅市场如今不再是政策制定者关注的主要目标,尤其是家庭借贷明显减速。”加拿大统计局最新数据显示,全国家庭债务趋于平衡,第二季度平均一加元收入持有的债务是1.69加元,略低于去年同期。尽管利率升高,大麻按揭压力测试让今年按揭贷款总额比去年更少。

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高估风险

但其他经济学家似乎不同意Porter的分析,Oxford Economics的研究人员在一个全球调查中指出,加拿大房地产市场即将面临重大价格调整的风险,认为加国是全球第三高风险国家,仅次于瑞典和澳大利亚,接下来的是香港和新西兰。

该调查还认为,加拿大在全球房价被高估程度排第三,比起历史平均水平高出173%。研究人员分析了加拿大1970年到2013年的历史,分析其风险模式,认为总的趋势是,如果房价超过历史平均价35%,那接下来五年内有四分之三的可能会有价格调整。

Oxford Economics首席经济师Adam Slater表示:“房价高估和未来房价下跌的风险有密切关联。”该机构认为,如果价格调整,房价中位数会下降14%左右,在这些案例中,有三分之一调整幅度超过了20%。

加拿大地产协会的首席经济师Gregory Klump似乎也不确定地产市场的未来,在该机构最新分析报告中,他写到,尽管全国住宅销售量连续第四个月在上升,但全国地产市场复苏开始“失去动力”,“增幅减少”。

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正常了吗?

当然,全国的住宅市场本来就是变数太大,每个地区都很不一样,变数很大,而作为业主或者购房者,要看的是本地最多是本省在发生的情况。卑诗省地产协会经济师Cameron Muir最近断言本省最近地产市场下滑状况“基本上已经过去了”,季节性调整后最近两个月住宅销量在增长。

按照卑诗地产协会的说法,卑诗省和安大略省、阿尔伯塔省都走在同一条路上,按揭贷款压力测试的最初冲击已经散去,房屋销量开始增加,大多伦多已经在住宅销量和价格上已经连续三个月增长,基本上属于“正常市场”,此前在春季也是销量大幅下滑。

Muir认为,卑诗省平均房价是66万9776加元,比一年前是低1.2%,但这不意味着房价在降,他说:“这是一种误导,因为这个结果是不同房屋类型及不同区域的汇总,我们看到大幅的降价更多的是昂贵的区域,例如温哥华,实际上相比独立屋,公寓销量市增长的,所以平均价格也就有变化。”

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越来越难

但对于我们这些不是经济学家的人来说,这个时候很难理解这样的说法,毕竟过去两个月我们看到的是销量不断下滑,无论是按年算还是按月算,都是相当程度的下滑,而实际卖家房子越来越难卖的感受则是更为深切。

而说起前面加拿大人的债务,加拿大人经历了十年轻松,也开始倍感压力,每个家庭平均要支付544加元利息,挑战了现金流。去年,温哥华每个家庭要付1152加元的利息,这是家庭可支配收入的11.7%,前一年只是10.6%。而那些业主开始更新按揭时,更高的利率将开始全面影响,专家预计,普通加拿大家庭今年额外要付1200加元利息,而到2023年,将额外增加2400加元利息。

光听着到处传来的经济学家的看法,不困扰才怪。但即使是卑诗省同一个省内也有巨大的地区差异,大温地区和菲沙河谷有着大很多的销售下滑,但威斯勒、 Squamish和Powell River等区域则下滑得少很多。至于卑诗省或加拿大地产市场的未来,显然,每个人都能去猜。

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