大温地产:可见的变量 调整的乱象

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大温地区永远都是加拿大地产市场的明星,无论是潮起还是潮落,涨声还是唏嘘声,可以拉动全国销量飙涨,也能拖着全国调整。在这个大降温的2018年,吃瓜群众越来越多,和经济学家一起围观市场的走向,我们在这期再来整理一下可见的变量以及调整中的乱象,仅供的是参考。也许不用预测明后年,大温地产这个秋季就开始反弹,继续在加国引领风骚。

按揭利率:还会涨不少

在美国经济发展势头强劲和贸易战导致的通货膨胀抬头的情况下,专家们预期美联储在年底之前会有两次加息,并在明年上调利率四次,每次0.25个百分点。也就是说,在明年年底之前美联储可能会把利率上调1.5个百分点。

美联储加息对世界经济和金融都会产生明显的影响,因为美元是世界占统治地位的流通货币和储备货币,美国又是世界借债大国,美联储加息会让美元坚挺和世界借债成本上升。即便加拿大中央银行仍然按照自己的节奏缓慢升息,但加拿大商业银行的贷款利率会随受美国利率影响的国际金融贷款利率的上升而上升。

同时,加拿大的通货膨胀率也显示出抬头迹象,而且传统上加拿大利率不会长时间与美国利率水平脱节,这会让加拿大中央银行也面临加息压力。加拿大由于高房价而债台高筑的消费者们想想利率在一年零三个月的时间里可能上升1.5%就会感到害怕。

利息率这么快的上升,轻者会让债奴们偿付贷款利息后口袋里剩下的钱明显减少,重者会让一些债务负担过重的加拿大人无法继续负担债务而不得不变卖房产、甚至是破产。

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业主:很富裕,很缺钱

研究机构Environics Analytics最新的一份研究显示,近期加息已经导致家庭债务水平上升,许多业主已经感到财务“刺痛”。利率上升速度快于收入增长的速度,为正在承担不可持续债务的消费者敲响警钟,尤其是温哥华和多伦多这样的热门地产市场,利率成本增加将会导致消费限制的继续。

专家表示,房地产上涨、流动资产上涨、养老金上涨,你的资产负债表上所有资产都看起来很棒,但突然间,当利率开始上升时,就榨取了你的现金流,在年底留下更少的钱。今年最主要的问题是,加拿大人从来没有这么富裕过,同时他们从未感到那么穷过。

在全国2018年度的报告中,研究人员发现大温地区受按揭利率上升的威胁最严重,去年平均家庭按揭利息额外增加了1152加元。大温家庭感受额外利息的增加是加拿大全国平均水平的两倍以上,和远高于全国平均水平的房价相呼应,比去年同期要多付544加元的利息。报告指出,加拿大人在2017年支付的利息费用比2016年要多出90亿加元。

Environics Analytics 撰写报告的资深副总裁Peter Miron指出:“对于许多加拿大人来说,过去一年的利率上升已经让他们相当于付了额外的按揭贷款。从2017年底以来,利率稳步上升,我们预计今年家庭财务状况将会更加紧张。”

财富:大部分被地产束缚

2017年,加拿大业主平均净值增长了8.5%,到年底达到80万7872加元,但是该报告指出,大部分财富都被房地产等非流动性资本所束缚。去年卑诗省家庭平均净资产高达110.2万加元,安省平均97万2774加元,该机构预计今年加国很多省的业主平均净资产还将继续上涨。

报告指,整个加拿大,有20%的社区家庭净资产超过100万加元,这些百万富翁社区最集中的地方就是卑诗省,主要因为这里的房地产价值高,卑诗省几乎37%的家庭住在资产七位数净值的社区内。

加拿大央行已经将家庭债务确定为金融体系中一个主要的脆弱环节,这也就是为什么从2017年中开始,央行把利率提高了4倍之多。但如今的利率还是远低于20世纪80年代初,当时按揭利率甚至高达20%以上。

Credit Counselling Society主席Scott Hannah认为,危险同样存在,因为现在房价更高,他说:如果你有15万加元的按揭贷款,就算利率上涨25%,你几乎眼睛都不眨一下,但当你的按揭贷款达到50万加元以上,那就很不一样了,尤其是预测利率还会长期走高。”

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买家:砍价20%的捡漏

对于绝大多数人来说,工资增长速度远没有利率涨得那么快,很多时候还远不如通货膨胀来得高,这意味着债务不断增加,在利率上升或收入下降的时候变得非常脆弱。家庭债务的增长速度快过平均收入,这可能会减少可支配收入,包括按揭贷款、账单和食物等必需品。

2017年全国家庭平均债务增加了4.5%,比往年要低,而温哥华房价在2017年也上涨了17.2%,导致家庭净资产增长12.7%,属于全国最高,但温哥华人债务增长率是8.5%,是全国的两倍多。所幸的是,尽管利率上升,大温地区按揭贷款违约率仍在大幅下降。

对于利率预期会持续上涨的担忧已经在今年的地产市场上表露无遗,低陆平原近6年来最低的销售量说明了这是一个观望市场,包括了首次购房者、投资者、升级房屋者都在等待着房价的调整。

在对近几个月市场情况的了解中,我们发现卖家出售物业的心理价位和买家愿意出的价格有严重分歧,卖家还想要有此前看到的价格,但购买者也非常精明,出的是低上10%、甚至20%的价格。

公寓:后继乏力房源更多

如果地产经纪采取低价挂牌的策略,这些物业就会吸引众多看房者,也会有众多的报价,但这些报价都会很低,而且也不愿参与竞价,卖家更是无法接受远低于心理价位的报价,于是尽管offer不少,但成交的可能非常之少。

其结果是,低陆平原越是贵的房子,销量越低,即使低价的房子,买家也希望有更低价格成交。从独立屋销售乏力开始,早已经影响到城市屋和公寓市场,前两年父母们出手帮助孩子们支付大量的首付购买城市屋或公寓,加上投资者希望从节节攀高的租金中获利,引发了公寓销售狂潮,但今年这些流动资金比往年明显要少,高涨到一定价位的公寓已经后继乏力。

随着公寓市场价格的温和下跌,两年内那些已经或者正在预售的楼盘都将会建成,所有库存会产生价格减速。而越来越多没有卖出的房源滞留下来,在卖家撤与不撤的心理中累积了可观的数量,买家有着更多的选择,给出更低的报价,希望能在清冷的市场中捡漏,而卖家也更不愿意降价过多,导致房源大增。

在这个市场上,鼓励利用这个机会进入市场的意义不大,观望还会在继续,而大温地产市场再次恢复热度很可能只能依靠本地相应政策的改变。现在所有地产业者和投资者都把目光集中在温哥华,看那里对于独立屋地块致密化措施的进展程度。

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温哥华:独立屋可建双拼

温哥华市政府刚刚结束一次有争议的公听会,最后以7比4的比分投票通过了温哥华大多数独立屋社区允许建造双拼屋的提案。该提案只适用于新建住宅,地块内建筑面积的限制不会改变,也不能同时建造双拼屋,市府员工认为有着这些限制,土地价格不会上涨,也不掀起新一轮炒地现象。

这次通过的提案适用于温市内全部6万8000个独立屋地块中的6万7300块,唯一不包括的是西37街到西49街、Granville街到Cypress街包围的独立屋社区,该社区因“地产面积大而不规则,具有历史价值的独立屋众多”而需要特殊对待。

原先温哥华的独立屋(single family housing)也不能是字面意义上的单户住宅,法律上已经在容纳三个家庭,主要住宅、第二套房和后巷屋。新提案将允许一个独立屋地块容纳四个家庭,双拼屋之外还能有两个只能是一卧房的lock-off(锁定)空间。

虽然是从3个家庭变成容纳4个家庭,但不同的是,双拼屋意味着两个高收入家庭可以入住,以往后巷屋和第二套房是由低收入租房者、单身人士或者学生在租住,也就是说,一旦都改为双拼屋,独立屋社区的人口结构会发生一些变化。

双拼屋:助燃温市投资开发

允许独立屋地块建造双拼屋不会改变可负担能力,就算价格比独立屋便宜,但也便宜不了多少,只是意味着有更多住房的选择。这距离温哥华市府此前希望的独立屋地块一分为几还不算巨大的进步。

温市市府资深规划师Paula Huber预计,接下来温哥华独立屋建造申请将会变成双拼屋住宅申请,目前每年温市有约800个新独立屋住宅申请,预计其中一半将会转向双拼屋,会多出800个双拼屋单元。

温哥华目前有28万3000个住宅,其中有4500个双拼屋,占1.6%。Huber估计,温东新的双拼屋售价约120万加元,温西的双拼屋则会高达250万加元,这些房源可能会吸引收入15万加元以上的家庭,这样的家庭在温市有15.5%。

有不少人认为,温市这次对独立屋社区的重新分区,可能会是地产市场的一次助燃,这说明了为了挽留温哥华的人口,独立屋淡出温市将会是一个趋势,这些地块的致密用途,虽然会有大量的争议存在,但独立屋已经明确不会是解决住房问题的方式,双拼屋、后巷屋也是一些过渡行为,最终多拼屋、城市屋或者小型多用户住宅才会是适合的方向。

温哥华市府这个做法应该是加拿大首次,美国俄勒冈州的波特兰目前允许独立屋地块建双拼或三拼屋,美国明尼苏达州的Minneapolis最近也刚允许独立屋地块建四拼屋。

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