卖房秋意渐冷, 捡漏更需谨慎

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今年,大温地区地产市场进入了一个新的时期,这是一个全面调整的阶段,在房价涨了整整十年之后,大温已经和加拿大其他地区拉开了巨大的差距,由于本地收入迟迟未能跟上,住房的不可负担性把绷得太紧的购买力消耗殆尽。最新数据显示,9月份大温住宅转售量比8月还下降了17.3%,照这个趋势下去,大温地区所有住宅都将在几个月内进入买家市场,在一个惨淡的夏季之后,似乎还将迎来一个更糟糕的秋季,大温地产局呼唤的回温只是业界人士的一厢情愿。

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9月住宅销量继续大滑坡

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大温地产局最新公布的数据显示,大温住宅销量下滑加剧,整个9月成交了1595套住宅,比去年同期的2821套少了43.5%,比8月份的1929套少了17.3%,比10年来9月份平均销量低36.1%。

大温地产局主席Ashley Smith表示:“更少的住宅交易让大温地产市场上房价下降、房源增加。如今的购房者可以有更多的选择,今春以来,挂牌房屋的总数已经上升到四年来市场上前所未见的水平。”

9月,大温地区新增挂牌待售的各类住宅有5279套,这比8月份的数字略少,但也远超过去年同期36%,现在MLS上挂牌的大温住宅总数达到1万3084,比8月份多了10.7%,比去年同期增加了38.2%。

可以说,百万加元以上的住宅完全是买家市场,是销量下跌最大的部分,据苏富比地产公司的数字,7、8两月成交的100万以上独立屋只有213栋,售价400万以上的豪宅则只有24栋。顶级公寓市场今年上半年100万以上的成交了708套,而7、8两个月只卖了162套。该公司的数据显示,9月份前两周豪宅销量更是放缓,通常夏季之后的回温没有出现,100万以上住宅只卖了出55个单位,比去年同期少了66%。

这是一个全面冷却的市场

大温地区所有类型的住宅在销售和挂牌比例是12.2%,其中独立屋比例是7.8%,城市屋比例是14%,公寓比例是17.6%。按照一贯的说法,销售和挂牌比例低于12%就会有房价下跌的压力。换句话说,城市屋和公寓如今还在买卖平衡的市场情况,独立屋已经是明确的买家市场。

对于购房者和卖家来说,现在是最需要找好的地产经纪合作,让那些经验的经纪帮助卖房,帮助选择最合适的住宅,买家市场的意义不只是房价方面的还价余地,还在于可以找到更称心如意的住宅,这在市道火热的时候是完全做不到的,那时候光能抢到房子就不错。

大温地区全部住宅类型的基准价是107万600加元,比三个月前降了3.1%,比去年同期高2.2%。独立屋整个9月卖了508栋,比去年同期少40.4%,基准价是154万900加元,比去年同期降了4.5%,比3个月前低3.4%。

城市屋和公寓很显然不会一直处在平衡的市场状况,从年初开始,这两种住宅类型随着独立屋一起下降,并且最近几个月销量下降速度加快,9月份超过独立屋。年初城市屋每100套能售出35个,如今只能售出14个,而年初每100套能售出60个的公寓如今也只能售出17.6%。

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加息噩耗已经走在路上

9月公寓和城市屋销量分别是812套和275套,比去年同期分别少44%和46.9%。目前公寓基准价是68万7300加元,比去年同期高7.4%,比3个月前少3.1%。城市屋基准价是83万7600加元,比去年同期高6.4%,比3个月前少2%。

但这种房价下降的幅度并不足以提高大温地区住房的可负担性,按揭利率上升反而让买房能力变得更糟,而且在加美贸易谈判成功后,眼见着央行马上就要继续新一轮的加息了。北美自由贸易成功签订虽然消除了目前加拿大经济未来最大的担忧,但其光明增长前景也消除了通往更高利率的障碍,将使得购买住房或者按揭贷款续约变得更为昂贵。

如果你未来几个月想要买房或者续约按揭,请不要拖延,以最快速度和自己的银行、按揭机构或者按揭经纪那里锁定按揭贷款的利率,如果你的按揭是浮动利率而不是固定利率,想要不承受太多压力,那就去更换一下。加拿大政府五年期国债收益率最近达到7年来最高点2.426%,这对五年期固定贷款利率直接构成压力。

从去年开始的加息因为各种原因暂停,其中包括担心经济受到北美自由贸易协定谈崩的影响,现在加息将继续,年轻买家需要注意的是,你父母因为地产市场纸面上产生的富裕已经结束,此时买房子是为了住,而不再是投资。

全球热土幸免者寥寥无几

加拿大皇家银行最新的报告中指出,温哥华买房能力处于历史最低水平。该银行设定以一个中等家庭的税前收入去购买一个标准的物业,首付25%,按揭25年,以5年固定期利率衡量,发现可负担指数不断恶化,整体因为利率上涨而增加2.6%。今年第二季度,大温家庭需要88.4%的收入去负担住宅,是1990年以来最不可负担的。

这和大多伦多地区的房地产市场形成鲜明对比,那里的市场近几个月已经看到销售活动的回温,有些观察者已经宣布房市调整时期已经结束,正在反弹中。但从全球大势来看,房地产市场泡沫破灭不是一两个城市那么简单,从悉尼到伦敦,从香港到北美,房屋买家活动都在趋于缓慢。

瑞银最新的分析显示,这些城市住房市场基本面不稳定,不久的将来会大幅拉低各自国家的经济,其中就包括温哥华和多伦多,多伦多是1.95分,温哥华1.92分,只要高于1.5分,瑞银认为其房价被高估并且是出于泡沫领域。经济学人杂志此前的结论也很类似,认为加拿大是全第三大被高估的国家,仅次于新西兰和澳大利亚。

地产繁荣的第一个裂缝已经出现,全球最贵房价排行榜上的城市一半以上销量下跌、房价下跌。各类住宅未售出的房源堆积如山,给房价带来下行压力,整个低陆平原房价全面下降的时期开始了。

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地段不好的社区房子更难卖了

即使就是一个持平平淡的市场,也会改写过去几十年大幅涨价的买房故事,如果房价降到一个不会影响到财务健康的程度,那可能对绝大多数人都是件好事。当然,利率上升不仅仅是意味着业主和买家要付出更多的钱,也标志着这一代人最大的购房机会的结束。

在买家有着更多自由购房的时刻,一定不能因为捡漏心态而购买了地段不好的物业,在Zolo最新的一份报告中,根据购买成本、公交情况和区域剩余等因素,分析出目前几个大温地区最不值得购买的物业。

其中之一是位于列治文Hamilton社区的公寓,该区域位于工业区Annacis岛对岸,那里没有足够的公交,要到温哥华市中心需要1个小时或者更久,而步行指数则更少了,只有15分,意味着必须要有汽车才能住到那里的公寓。不过该社区没有太多房源,有的房价最近几个月下降了5%。

据报告,北温Grouse Woods的城市屋也不是理想物业,那里的城市屋售价超过百万加元但地理位置不佳,还有Tsawwassen的Cliff Drive社区,那里的有着最糟糕的通勤,高峰期开车到温市中心需要一个小时,坐公交需要走出好一段路,所以目前房价下降了8%到14%不等。

轻铁项目让素里一枝独秀

而独立屋方面,当然大温地区很多人买不起独立屋,那如果有钱能买,最不好的选择可能是兰里了,虽然那个城市有些公交运输,但高峰期到温哥华市中心需要一个半小时,这还不包括一号高速可能出现的交通事故。另一方面,兰里在经历建设热潮,如果房价开始下跌,那里额外增加的新建住宅会让市场变得更为脆弱。

有专家表示,在这样的市场情况之下,素里显然购买物业相对保险的城市,作为价格实惠的大温最后的堡垒,8月份这里有约200套独立屋转手,价格在100万或者更低,而这个价格温哥华只售出1套,素里是卑诗发展最快的城市,年轻人口占卑诗省的22%。

素里的LRT轻铁交通项目资金已经到位,更高密度的住宅规划在进行中,例如素里Newton中心区的占地面积和楼层空间的比例从2.5升到3.5,意味着1万平方英尺土地上的建筑可以多盖1万英尺的建筑面积。

随着而来的是素里住宅土地的价格,今年已经涨到每英亩310万加元,两年前每英亩还只卖200万加元,LRT轻铁沿线的住宅用地已经涨到每英亩400到500万加元不等,是两年前的两倍。而且如今地产商要在Newton找个2到5英亩的土地都是非常困难的事情。

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