房产估价师 会被机器取代吗?

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大家都很熟悉地产经纪,但普遍对房产估价师的了解并不多,在买家市场的时候,评估师其实更凸显其重要性,其可以给你提供表象之下真实的房屋价值。不过,大数据先驱者承诺给房产估价带来一场革命,借助海量数据集提供更快更准确的估值,据此为交易各方提供更大信心。

1评估很重要

买卖前要做的第一件事就是对房地产的价值进行评估(Appraisal)。北美有一个专门的职业叫房地产估价师(Appraiser),他们大多数时候为政府和银行工作。很少有房地产业主在卖房前去请一个房地产估价师来评估房价。

在加拿大,合法的房地产估价师必须有AACI ,P.App或者CRA资格,该认证由加拿大评估协会授予。AACI和P.App两种称号是加拿大评估协会承认的高级估价师,可以进行所有用途物业的评估,评估范围广泛,其中P.App只能授予那些已经取得AACI资格的专业人员。CRA是加拿大住宅评估师,具有该称号的评估师可以评估未开发的住宅用地或者一次不超过4个单元的住宅。

全加拿大的房地产估价机构总共有数千家,按业务来源可分为商业物业与民宅物业两类估价机构。估价机构并未按规模或业绩划分级别,每个估价机构只能按其信誉与自由竞争自行确立其市场份额。

房产估价师的工作则是观察房子,与社区类似房子进行比较,然后提出估价,通常假设房子各项设备运作正常。作为估价师,他们需要观察房屋的外部与内部状况,量度房屋尺寸及结构,并与房屋局的纪录作比较,也会纪录房屋的相关资料,估价的时候会参考很多数值,比如六个月内这一区域销售的房产价格、房屋的大小、房屋的保养程度、房屋所处学区、景置等众多因素,估价师会对这些因素进行综合评估。而后给出一个合理的价格。

2不一样的算法

从简单的house估价开始说起,其价值和以下几个最重要的因素有关: lot size, living square footage, quality, condition, age, location 等。有些人说怎么邻居家卖那么高,我房子评那么低。对不起,半年前的sale没什么参考价值。估价时先选取几个类似房子的成交价,再根据房子的features做价值调整。

Lot size一般更看重前宽, 在前宽类似的情况下,再看深度,深度不超过30%的情况下,视同相当。living square footage,主要看地上面积, 地下室面积是不算的。 至于房间的个数, 不太看重,因为住宅面积已经考虑进去了, 再考虑房间个数的话会重复调整。洗手间多的话,会考虑上万价格的调整。

建筑成本和价值是不对等的,有的人说,我一个洗手间造价几万,凭什么只给我加5000, 我地下室的成本有5-10万,为什么只给我加2万,估价的时候看重的是这个东西在市场上的价值,跟你的成本无关,你建的再豪华, 也只是个洗手间,在使用价值上并不会抬高。

室外厨房,游泳池,亭子,石头的路面等等这些其实造价很高,但最终价值定位时只是作为锦上添花的东西,增值的并不算多。低端来说,估价时不仅仅看房子所在的城市,还看在哪条街,这个街是不是比较繁忙。高架线,地铁,铁路有多远, 学校近不近,周边有没有stop sign等。一条很长的路,不同路段都会有不同的对待。买房子有个人的喜好问题,但估价是以普遍价值观对待的,有些家长喜欢离学校近,但学校会有噪音,背对学校或隔壁的房子会被减分。

3估值更高效

房地产行业的所有人————开发商、银行家、房地产经纪人、保险公司和普通购房者——都痴迷于理论估值。但是,正如任何急于完成出售的房主都知道的那样,衡量房产价值的唯一真正标准是别人愿意为它支付的价格。这在很大程度上仍取决于那对反复无常的情感双胞胎:贪婪和恐惧。

大数据的先驱者正在承诺给房地产估值业务带来一场革命,在艺术与科学之间的频谱上将其推向科学。通过借助海量数据集提供更快、更准确的估值,他们声称为有关各方提供更大信心。一个信息更灵通的市场应该是一个更为理性和高效率的市场。

一些评估公司,如英国的Hometrack,向银行提供近乎即时的住宅地产自动估价已有多年。这使得银行能够提供更快的抵押贷款决策(有时在两分钟内),从而削减成本并改善客户服务。

荷兰初创企业GeoPhy的雄心壮志令人生畏:为全球所有商业与住宅地产提供近乎实时的估值。“房地产价值疯狂波动的原因在于缺乏信息,”GeoPhy创始人Teun van den Dries说。“我们的目标是提供持续的信息流。”

4数据自动化

GeoPhy在起步阶段对荷兰所有860万套房产进行估价。它利用荷兰土地登记局(Kadaster)的数据,输入所有记录在案的交易,然后将其与数百个其他相关数据集(包括卫星图像)结合起来。该公司已将覆盖范围扩展至英国的4850万套房产,美国本土48个州的1.47亿套房产。它的目标是走向全球,尽管在有些国家(尤其是中国)缺乏数据也许会阻止它的发展。

目前约有8.2万名估价师受雇于美国房地产评估行业,该行业每年价值约120亿美元。这可能是人类逐渐被机器取代的又一个领域。由于成本更低、报告的频率和可靠性、欺诈行为更少,一些大型房地产公司已开始尝试自动估值。

例如,GeoPhy正在向房利美(Fannie Mae)提供其有敞口的1900万套房产的月度估价。这家美国抵押贷款提供商此前已习惯于每三年重新评估一次房地产资产组合。

房地产专家表示,自动估价有多大价值,只有经历一个经济周期才能得到验证。一些评估公司私下承认,该行业所用的方法仍是“在制品”,尽管源源不断的新数据使其不断得到改进。

由于在租赁条款和收入流方面缺乏透明度,商业地产在本质上更难估价。房产所有者自身的财务状况和获取资本的渠道也可能是决定价格的关键因素。

5判断还靠人

伦敦Broadgate开发项目的历史就是显示价格可能如何波动的显著例子。在2009年,在全球金融危机的余震撼动整个商业地产市场之际,英国土地公司(British Land)以7700万英镑把该开发项目的半数股权出售了黑石(Blackstone),尽管它也脱手了Broadgate项目21亿英镑未尝债务的一半。四年后,黑石以17亿英镑把这部分股权转让给了新加坡的GIC。

凯姆斯资本(Kames Capital)的房地产投资主管Phil Clark表示,自动估价前景广阔,但应谨慎对待。“超脱一切烦恼的境界是不存在的,”他说。

房产估价将永远既依赖于科学方法,也依赖于判断。高档房产,比如每30年才转手一次的黄金地段旗舰店,用自动化方法估价尤其困难,因为数据点太稀缺了。投资者还希望对任何给定估价都有一个明确解释。“永远都需要一名估价师。我们并不在基于屏幕的市场上运营,”Clark说。

不过,最重要的问题或许是更好的估值方法是否会让市场变得更理性。在一篇关于美国房地产泡沫的论文中,经济学家Dean Baker提出,本世纪头10年前所未有的房价上涨“需要极大的粗心大意”才会视若不见。然而它还是被错过了,而结果是房地产财富在4年里缩水8万亿美元。有时候,没有人比那些不想睁眼看的人更瞎。

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