素里:逆风生水的时代

0
再火热的地产市场中也有不温不火不涨价的社区,再凉凉的地产市场中也有热闹、热炒增值快的区域,这几个月低陆平原房市凉风普吹,但素里似乎在讲述另一个不同的故事,这里有不少本地居民和投资者依然步伐加快,从公寓楼花、出租物业、零售店铺到工业用地遍地开花,一片欣欣向荣的景象。这其中离不开两个因素,一是人口,二是轻铁,请看本期房地产周刊的特别策划,后面版面还会推荐一些正在挂牌出售的素里公寓。

独立屋卖家踩刹车了

低陆平原,是加拿大房地产市场争议最大的区域,也是吸引全球投资者目光的土地,对于已有核心社区的热爱,居民、投资者和地产经纪都围绕着所有权的归属,在被称为“家”的住宅搬动着资金,即使是在随天气转寒的低温市场里。

据California-Davis大学的研究显示,即使市场萎缩,住宅地产的表现也是最好的,是最稳定的投资之一,平均年回报率约为7%。当然在炙热的市场中,回报可能要远远大于此,这在我们过去这些年已经体验过了。如今在降温的市场里,更多的人通过长期持有房产,出租物业,获取稳定的投资回报。

尽管低陆平原不是所有地区的独立屋房价都变得越来越便宜,但是围绕大温地区的主要城市独立屋基准价都在降,平均比去年同期降了7万6400加元,比起上个月也要便宜2万多元。

这种连续下降的幅度越来越大,对于卖家绝对不是好消息,唯一可以看到一个好苗头的是,新挂牌独立屋数量在减少,9月比去年同期少17.02%,意味着卖家已经开始踩刹车,多数不愿在这个时候趟浑水。

资料图片

资料图片

19万起,要收个公寓吗?

而公寓的故事并不如此,这种住宅类型因为售价较低、靠近捷运、深受年轻人喜爱,在低陆平原的地产市场上有着不寻常的表现。

去年本地房市初现疲态的时候,是公寓带着城市屋一口气拉火了整个西部以及加拿大,持续飙涨了近一年时间,而即使在所有人已经真切感受到“狼来了”的事实,还是有那么一个城市的公寓照亮整个西部市场。

素里有很多公寓楼花推出时受到众人追捧,从King George Hub、Linea、Avani Centre、Fraser Landmark到最近的Park George,而最近微信上最热闹的楼花话题就是“19万加元逆天起价的素里中心最高地标One Central”。在这个房价居高不下的现在,19万的起价打动了很多投资人士,这个楼盘号称有超过100个单位低于30万加元。

素里,这个我们在上期的房地产周刊中提到的城市,专家表示,在这样的市场情况之下,素里显然购买物业相对保险的城市,作为价格实惠的大温最后的堡垒,素里是卑诗发展最快的城市,年轻人口占卑诗省的22%,连续6年评为卑诗省最值得投资城市的第一名。

资料图片

资料图片

未来的人口和就业在这里

据素里城市发展公司(Surrey City Development Corp. )总裁Michael Heeney的最新报告,目前素里的人口是51万8000,未来三年,素里和温哥华的人口差距将只是10万人,再过19个年头,两城的人口数字将持平,之后素里就会超过温哥华,成为卑诗省人口最多的城市。

这还是个保守的估计,趋势表明,越来越多人越过菲沙河往南寻找工作以及更可负担的房屋,这个步伐将会加快,上面提到的研究显示,2011年到2016年,素里人口增长率是11%,温哥华是6.5%,大温地区是6%,而同一时期,素里的就业率增长了51%,而大温地区则是7.2%。

房价以及收入的差距说明了原因,典型的素里公寓售价是34万加元,而大温地区则是84万6100加元。据加拿大统计局的数字,素里家庭平均收入比温哥华要高。

素里开发商Charan Sethi的主席Tien Sher说:“素里是未来。”该公司在素里中心及附近建造并销售了6个矮层公寓项目,还计划将以前是Flamingo酒店的地块重建成一个高层公寓项目。

2

资料图片

最抢手的土地在Newton

9月,加拿大总理Justin Trudeau到访素里,确认了Surrey- Newton-Guildford轻铁项目的资金已经到位,这个投资16.5亿加元的LRT捷运线将沿着King George Ave.和104th St.往南往东分别连接核心社区Newton、Guildford中心和素里市中心,相当于架空列车的延伸功能。

LRT轻铁交通项目在素里造成了相当大的反响,更高密度的住宅规划在进行中,例如素里Newton中心区的占地面积和楼层空间的比例从2.5升到3.5,意味着1万平方英尺土地上的建筑可以多盖1万英尺的建筑面积。

随着而来的是素里住宅土地的价格,今年已经涨到每英亩310万加元,两年前每英亩还只卖200万加元,Varing Marketing Group的土地专家Joe Varing指出,LRT轻铁沿线的住宅用地已经涨到每英亩400到500万加元不等,是两年前的两倍。

很多投资者表示,这个线路好几年前大家都知道了,动手早的早就已经占好了土地,如今地产商要在Newton找个2到5英亩的土地都是非常困难的事情。土地投机已经推动了房价上升,大大小小的开发都在路上,轻铁线路对于素里的发展起到了相当关键的作用。

资料图片

资料图片

一枝独秀的公寓资本化率

住宅租赁投资者已经看到快速增长的素里,把其作为一个主要的市场,来自卡尔加里的大房东Mainstreet Equity Corp.不停在购买素里的旧公寓,目前在这个城里已经拥有1775套出租房。

另据 HQ Commercial的Goodman报告,素里出租公寓平均价格在过去一年涨了21%,但也还只是20万6000加元,和温哥华的58万6000以及大温地区近50万的平均价相比,还是非常便宜的。

素里的租赁空置率不到1%,接近温哥华,比整个大温地区比例低,但其公寓的平均资本化率要高,接近4%,从投资获利的角度来看,是相当不错的。这也就是为什么在买房动力持续不足的今秋,依然有很多投资者去看素里的新楼盘。

大公司对着这个城市则有更大的计划,加拿大沃尔玛公司宣布投资1.75亿加元在素里Campbell Heights商业园区建造一个占地30万平方英尺,落成后将是沃尔玛全国发展计划中的一部分,负责家庭送杂货上门。未来的素里配送中心将拥有冷冻食品、农产品以及杂货等空间,预计在2022年投入运营,将雇佣近200人。

surrey工业重心转向菲沙南岸

沃尔玛此举是为了对付另一个大型零售商亚马逊,亚马逊在大温地区已经有两个大型配送中心,其中有一个就在三角洲市。沃尔玛未来的素里配送中心将向全省60个店铺提供新鲜农产品和冷冻杂货产品,号称该中心是资源零浪费,有很多可持续的功能。即将离任的素里市长Linda Hepner称赞该建筑的可持续设计是一种“新颖、有前瞻性的方法”。

这样一个庞大的新配送中心落户素里,并没有让地产业界和工业界人士感到奇怪,Colliers International加西市场情况主管Andrew Rojek表示:“素里有大温地区在建的最大的工业空间,面积达105万平方英尺。”即使这样大兴土木,素里的工业空置率还只有1.2%,而且因为其平均租金是大温地区最低,只有每平方英尺9.14加元,还在不断吸引各方人士争抢。

几天前,世界商品交易基地及加中贸易城在素里3450 192 St.奠基,North America Commerce Valley Development Ltd. 投资数百万加元建设一个加中贸易中心,占地21.19英亩,包括6个组要建筑,落成后建筑面积有5万4000平方英尺,有仓库、销售、零售、办公和物流中心和北美交易大厅。奠基仪式上就有中海商谷与加拿大北方药业等四个项目签约。

温哥华经济委员会最近的一份报告也指出,目前工业中心正在转移到菲沙河南岸,包括投资和就业。该机构表示,工业空间的严重不足导致温哥华10%的工业企业计划在未来两年内会换地方,这相当于流失6000个工作机会。

按照该机构可持续社区发展专家Pietra Basilij的说法,40%的工业企业正在考虑在2020年前搬出温哥华,因为开展业务的成本太高,找工人太难,这些公司首选素里、三角洲和兰里。

环球华网_网站banner

Share.

Comments are closed.