房贷利率破5% 美国房市入秋

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期限30年的住宅抵押贷款利率已突破5%,创出八年新高,追踪美国建筑产品和房地产开发商股票的ETF跌入熊市。美国房地产市场正笼罩在一片阴云之中。

1心理关口

随着美联储多次加息,美国整体利率环境趋紧,主要利率持续走高,特别是国债利率。在这种环境下,住房抵押贷款利率也呈现出攀升势头。

根据Mortgage News Daily的报道,2011年2月至今,期限30年的美国住宅抵押贷款利率从未像如今这么高,突破了5%。而在一年前还在4%下方,2016年甚至不到3.5%。

而5%很有可能并非短期上限,30年期住宅抵押贷款利率大概率将进一步攀升。虽然从历史数据来看,5%的住宅抵押贷款利率依然是较低水平,但考虑到今天的美国楼市面临的其他挑战,这一利率水平可能令潜在住宅买家望而止步。

“5%肯定是一个关键心理关口,它会吓跑想买房的人。人们并不知道抵押贷款利率还会涨到多高。”CNBC援引Mortgage News Daily运营总监Matthew Graham的话称。

举例来说,丹佛地区适合单户家庭居住的独立屋住宅上月售价中位数为50万2034美元。买家若申请30年期抵押贷款,在4.75%利率下月供为2619美元,而在10月5日触及的5.25%利率下月供就为2772美元。

2景气不足

今年以来,美国房地产市场的表现一直不及整体经济。这一点已经反映在了美国股市上。

年初至今,以美国建筑产品和房地产开发商股票为投资对象的安硕美国住宅建设ETF(the iShares Home Construction exchange-traded fund)已累计下跌27%;SPDR标普房地产开发商ETF(the SPDR S&P Homebuilder ETF)同样处于熊市,跌幅达21%。

上述两只ETF基金9月的跌幅均超过3%。在很大程度上,上月的下跌与美国国债利率的急剧攀升紧密相关。就在前几天,10年期美债收益率刷新七年新高,升到3.252%。

穆迪分析师首席经济学家Mark Zandi表示:“利率每上升一个基点都会影响房地产市场。过去一年利率的上涨已对单身家庭的住房需求造成越来越大的压力,尤其是在房价已经涨了这么多的情况下。对许多潜在房主而言,房屋可负担能力是个大问题。自今年年初以来,房屋销售出现了下滑,许多市场的房价增长正在放缓,因此已造成损害。”

3全面回落

数据正在验证这一点。美国7月二手房销售总数创出近两年半最低水平,为连续第4个月下降,是2013年以来的最长连跌期。其中,价格较低的二手房销量暴跌,同比降幅达到17.9%。

美国二手房价格连续77个月同比上涨、最近数月连创新高的势头也在7月份戛然而止,当月成屋售价中位值同比增长4.5%至26.96万美元,低于6月所创的27.69万美元历史峰值。

新房销售同样不容乐观。7月新屋销售年化户数创去年10月以来最低水平,是今年以来首次出现连续两个月销售下滑的态势。其中,东北部地区新屋销售锐减52.3%,创2015年9月以来新低,是该地区自2015年年初以来最大的月度降幅。

从全美范围来看,住宅销售和房屋建设许可全都在回落。纽约、旧金山、丹佛等曾经房价飙涨的城市正在降温。

4差距加大

专家认为,随着工资和房价的差距越来越大,美国无房者再想买房也变得更加艰难。不仅如此,工资增速也赶不上租金增速,对于美国中产阶级来说,要么住得更小,要么搬得更远,苦的都是夹在中间的人。

美国的大城市多年来以其特有的魅力吸引了不少人安家置业,但近年不断攀升的房价却搞得人精神越来越紧张。

特别是中产阶层,既没有富人的雄厚财力,也缺乏穷人享受的优惠政策,被逼得要么改住小房子,要么越搬越远,直至彻底逃离。

美国知名投资顾问和财经评论员Mike Mish Shedlock表示,美国工资和房价中位数之间的差额正在不断扩大,那些现在还没有买房的人现在要再想购房将变得越发困难。

根据美国劳工统计局数据显示,居民工资上涨速度已经超过CPI增速,但仍旧赶不上美国租金上涨的速度。

5业主梦碎

Mike进一步表示,在2009年到2011年,起码还有买房的“上车机会”,但现在,这个机会看起来已经非常渺小。更值得注意的是,小时工资是平均工资,如果按照工资收入中位数计算,情况只会更差。

根据住宅调查机构Attom近日发布的报告称,2018年第三季度美国住宅可负担指数为92,低于二季度的95和去年同期的102,并创2008年三季度以来的十年新低(当时为87)。

更值得注意的是,2018年三季度,全美中位数房价为25万美元,同比上涨6%,是平均薪资增速(3%)的两倍。

“去哪儿住?怎么解决温饱?如何交上水电费?种种问题都要人们不得不做出艰难决定,同时衍生出一系列不确定因素和压力,”北加利福尼亚州非营利住房协会主管Amie  Fishman说,“一旦被赶出去,你缺失的不仅仅是住房,还有你的社会网络、得以获取资助的体系乃至生活前景。”6中产叫苦

Attom公司高级副总裁Daren Blomquist指出,不论在全美或按当地市场标准衡量,住房抵押贷款利率走高,已将美国房价推升至十年来最不可负担的水平。在440个受访县区的2.2亿人口中,有近三分之一居住在年薪至少10万美元才能承担中位数房价(来获取抵押贷款)的地区。

美国东北大学公共政策和城市事务教授Barry Bluestone表示,本身在贫富分化背景下,富人有的是钱买房置业,穷人则有条件等待政府补贴,“苦的是夹在中间的人”,而眼下不断攀升的房价又进一步加剧这种分化,结果会损伤城市的多元化,“只剩下富人和穷人的城市不是中产想住的城市”。

美国西部最大的独立房地产公司Windermere Real Estate的首席经济学家Matthew Gardner也隔空印证了Mike的分析,“我相信我们已经达到一个拐点,房屋价值的增长可能会放缓,直到收入能够赶上来。

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