从今往后,不能不说的公寓

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前两年,公寓完全挤走了独立屋的地位,在大温地产市场甚至加拿大各大城市的地产市场左右着市道,今年,大温各城市公寓房价依然比去年同期要高出不少,尤其是素里、西温和列治文分别涨了25.7% 、17.2%和14.9%。在地产市场整体降温的当下,公寓因为其刚需的存在而屹立不倒,有机构得出最新未来影响地产市场的三大趋势都证明了公寓市场的前景光明依旧。不过,我们也必须改变前几年对公寓的认知,清楚其市场的进一步走向,才能在变局中走对道路。

1公寓:永远是最实惠的选择

据Royal LePage最新房价调查和预测报告,大温地区房价升值变缓,原因是负担能力下降以及政府干预削弱了准业主的购买力。比起去年同期,大温今年第三季度房价总体上涨了3.9%,达到127万675加元,其中公寓同比涨了9.5%,达到68万3000加元,一层和两层的独立屋分别上涨0.9%和3.5%,分别是143万1172加元和157万9141加元。

大温地产市场交易量减少、库存提高已经是一个新常态,尤其是独立屋,许多卖家尚未适应市场的变化,导致许多物业在市场上停留较长时间,而买家原因有更多选择、更少的时间压力,大大加大了交易难度。即便如此,公寓在大温地区的市场中表现还是最好的。这和全国的趋势是一致的,公寓是所有住宅类型中涨幅最大的,加拿大公寓价格比去年同期涨了6.7%。

整个大温地区公寓价格继续升值,但增幅较小,和其他住房类别相比,共管公寓依然是一个相对实惠的选择,新的按揭贷款规定降低了购买能力,从而让市场上众多潜在买家降级选房,所以低价位住宅成为买家首选,还有那些能够在当前市场下定价合理的房屋也相对更能出手。Royal LePage预计,到今年年底,大温地区住宅总价将上涨1.5%,主要源于公寓和城市屋的拉动。

在对大温地区的细分下发现,第三季度素里的公寓涨幅领先整个地区,比去年同期涨了25.7%,达到39万8559加元,我们在房地产周刊最近几期一直提醒买家和投资者,素里是在降温市场中最扛得住的社区,包括其城市屋的涨价拉动下,全部住宅类型同比涨了10.4%,达到89万9865加元。

公寓:不同人士的共同目标

西温哥华虽然在独立屋市场遇冷,有少数卖家已经降价30%急于抛售,但那里的共管公寓价格涨幅确是大温排名第二,比去年同期飙升17.2%,达到122万9256加元。那里的公寓价格虽高,但是进入该城市地产市场最容易的住宅类型,不少家长为了孩子能就读最好的公校,前赴后继在西温租房、买公寓,有朋友算过一笔账,如果孩子从小学到中学12年就读私校,费用加起来要30多万加元,如果买顶级公校附近的公寓,就算价高也值得。

排第三的就是列治文的公寓,比去年同期涨了14.9%,达到59万9133加元。列治文虽然没有素里的涨幅,但这里是华人聚居的热门城市,有着源源不断的华人移民涌入,加上相对比温哥华更可负担,众多在该市寻找公寓的购买者依然支撑这需求。

北温的公寓市场和西温有些类似,更相对实惠且靠近市中心,虽然整体住宅增幅比去年同期只升了1.7%,但公寓涨了11.4%,达到68万6332加元,有着相当不错的前景。温哥华市公寓也算是健康升值,比去年同期涨了5.8%,达到79万7861加元。

为了能有更好的可负担性,购房者继续向东前往本拿比和高贵林,这两个地区房价分别同比涨了3.6%和10.4%,达到112万925加元和114万8149加元。但兰里在可负担方面获得最多买家的兴趣,其各种住宅类型的房屋同比飙涨了16.1%,达到98万9092加元,这是全加拿大房价涨幅最高的区域。兰里的特点是独立屋同比增值的速度相当惊人,上涨16.2%,超过109万加元。

2公寓:众多买家持币找房

那么,现在是买公寓的好时机吗?大温地区公寓最火热的时期确实已经过去了,预售楼花排队抢购的风潮如今也只会在偶尔几个楼盘中遇见,公寓转手额竞价战越来越少,来回讨价还价的故事不断进行着,虽然比去年涨价不少,但也到了强弩之末的时期。

市场心理已经发生变化,面对地段再好的公寓买家也会冷静旁观,不愿意出手,除非是那些起价极低或者尚有升值潜力可挖掘的公寓单位。尤其是市中心的公寓买家变得极其谨慎,利率上升让首次置业者感到不安,全球各大热门城市的降温让投资者更为不安,公寓和独立屋房价差距在不断缩减让所有人担心价格回落。

最近几个月销量的减少并不意味着买家们都已经离场,公寓和城市屋是大温地区的刚需,围观等待时机的人一抓一大把,这个从采取低开价策略的挂牌房屋开放日的情况可以看出,每个周六周日都会有很多地产经纪在微信中发帖,说有几十个、甚至上百个买家蜂拥看房,这足以证明了刚需一直都在,持币待购的人一直都在。

这里说的公寓不包括豪华公寓,那绝对是另一个市场情况,豪华公寓的需求在今年大幅度大幅下滑,海外投资者纷纷离场,豪宅学校税逼退了一大波买家。但可负担公寓在则是在任何状况下的市场下都会有首次置业者和投资者感兴趣,尤其在租房空置率极低的城市里。

公寓:未来持续是主导地位

大温地区每隔几天会有新公寓大楼在审批之中,比如这几天就有热议的Reliance Properties在新西敏架空列车车站旁计划建的一栋437英尺高的公寓和酒店大楼,还有Westbank计划在温东Joyce-Collingwood 架空列车车站旁建3栋300英尺左右的高层公寓。大温地区每隔几周就有新楼盘推出,众多在建的高楼在不断升高,似乎没有什么放慢的迹象。

据蒙特利尔地产网站Shupilov.com的最新报告,未来地产市场有三个新的因素起到越来越大的影响,从而改变市场格局,其中之一是可负担能力的不足造成公寓市场的持续主导地位。近年来加拿大主要城市中心的成本飙升,要在西海岸安家,租金和置业都比以往要贵很多,就算市场调整也不可能恢复到原来的房价,市场必须做出应对和适应。

专家认为,公寓市场主导将会是未来几年的地产市场的主题,尤其是房价高高在上的大温地区,众多买家已经从独立屋市场被排挤出去,甚至错过了城市屋的购买时机。这一轮市场降温会让公寓的房价能够在一段时间内处于平稳的状态,也是最好的入市时机,可以挑选真正满足需求的住宅,不再需要在慌忙抢购中做出错误判断。

Shupilov.com的趋势分析中还有一大因素是生活工作界限的模糊和不断变化的社会需求在改变购房者选择不同的住房类型,家庭办公变得越来越普遍,人们更愿意购买公寓,有着开放式的公共区域和最新智能电器和安全技术。开发商看到更多自雇人士的需求,以体验为基础的架构吸引买家,在公寓开发中增加跃层式空间和办公室小间。

公寓:各方努力才能不涨价

不少自雇人士喜欢购买配套完整的公寓,可以在公寓内的设施和客户见面,而位于市中心的公寓旁边就会有Wework这样的合作办公空间,很容易在就近位置用合理的价格给自己准备一个随时可以办公、开会的场地,节省很多时间,也很容易参与各种小生意社交活动,认识客户,得到机会。

趋势分析中最后一个因素是高科技颠覆性技术会影响到房地产,对于这点,可能很多人会提出,随着自动驾驶未来的普及,郊区生活将会在年轻一代更受欢迎。但调查显示,年轻一代更愿意选择的是城市核心区域的生活,尽量减少驾车时间,和完善的基础设施距离更近,无需太大的居住空间,但需要巨大的生活空间,捷运附近和市中心公寓会是年轻人长远的目标。

但公寓要保持可负担价格还需要各方面的努力,需要政府在其中起到良好的引导和作用,加快审批的速度、减少各种开发费用,才能让新公寓不会持续加价销售,也不会让开发商望而却步,放缓开发速度,导致房源的又一轮紧缺。而作为开发商也需要用创新的解决方案来觉得房价定价问题,用独特的产品应对竞争,需找创新技术降低建造和形成层面的成本。

最后要说的是近年来被舆论诟病的公寓倒卖现象,不少媒体一直认为翻炒公寓导致公寓市场的虚假繁荣,认为其起到关键作用,当市场降温的时候,这些资金撤出后会带动整个公寓市场大滑坡。但最近彭博社从Teranet Inc.的住房和土地数据中分析得出,今年4月到6月期间温哥华售出的公寓中只有3.4%是过去一年转手过的,过去一年卖过两次的公寓数量不到2.9%,而10年前这个比例则是6%。

3公寓:还是普通买家的沙场

这种配对销售(Paired-sales)数据是用来衡量倒卖的行为,也就是快速出售房产,从价格上涨中获利的投机做法。一直以来,国内外投机者长长被指责是房价高涨的罪魁祸首,是让普通买家无法实现住房梦的原因,数据显示,2016年3月温哥华公寓配对销售比例确实飙升了一下,当时约有5%的公寓在一年内交易两次,当时公寓房价平均每个月上涨5%,导致卑诗省海外买家税的出台。

但从比例来看,趁乱快速赚钱的人只是少数,相反住房供应增长乏力和人口增长、建造成本和开发费用上升是导致大温公寓房价上涨的主要原因,不是投机者。因为,就算有人想要倒卖投机,还有交易成本削弱其轻松获利的程度,包括律师、经纪费用和税收等。

就算这比例很小的投资者群体,早在今年年初就敏感扑捉到了风向,该走的资金已经走了,放缓的市场更不会让这些人获利,谁敢在这样的时机倒卖倒卖呢?专家表示,许多买公寓后短时间出手是因为工作和家庭的变故,大多数购买房产至少会持有5到7年。

当然,如果住宅销量在大温地区继续下滑,准备好资金在明年接楼花可能会是一个相当明智的理财方式。前两年大量开工的公寓楼盘销售一空,明年将会陆续建成,如果房价走势不佳,很多买家不想要投入更多钱,担心去被市场“套牢”,所以希望在拿到产权证之前,把购房合同转给其他买家,这对于很多有着住宅刚需的人们来说,会是一个很好的机会。

 

 

 

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