新市长,新计划 大温哪里值得新买房?

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政治因素是影响房地产价格的第三大因素,排在经济因素、社会因素之后,而上周六低陆平原的市选吸引了众多买家、卖家和地产业界人士的关注,不少关键城市的新市长有着和前任完全不同的理念,从住房开发到交通运输规划,从市政管理到城市规划,大温市长联席委员会(Mayors’ Council)此前讨论的议题将会前景未明。鼓励开发的城市可能会有更多机会,暂缓开发的城市房价可能更有保障。

素里新市长不要轻铁了

经过本次市选,大温市长联席委员会的人员已经大变动,几个市长都没能连任,包括委员会主席——前本拿比市长Derek Corrigan,此外,素里的新任市长Doug MacCallum则承诺会废除LRT轻铁计划,转而采用延长架空列车,这一改变将会完全推翻此前的捷运规划,改变素里和兰利甚至温哥华的城市进度。

素里这次吸引的关注远远超过了其他城市,原因就是这个投资16.5亿加元的轻铁项目,新市长Doug MacCallum在选举前就明确表示要停止建造轻铁,认为LRT轻铁永远不应该走到现在这个地步。73岁的MacCallum现在还来得及更改,要延伸架空列车,沿着Fraser Highway经过Fleetwood和Clayton Heights到兰利市,而Cloverdale和其他社区应该加强快速公交车服务。

尽管已经花了约5000万加元在轻铁计划上,MacCallum坚持认为继续轻铁项目是一个复杂而昂贵的事,架空列车才是更好的选择。目前的情况是,卑诗省府承诺资助市长联席委员会计划项目第二期资金的40%,任何变化都需要委员会决定。素里想要退出轻铁计划,MacCallum必须说服委员会。

批评人士表示,改用架空列车计划将使素里的捷运扩张计划后退而不是前进。素里市贸易局Anita Huberman说:“等他们把这些都弄清楚,架空列车计划将会让我们落后10年或者15年。而且架空列车的成本至少是轻铁的三倍。”

1浪费十年重新来,值吗?

此举影响最大的应该是素里的Newton社区,过去五年这里的商界人士把轻铁当做一个该社区巨大复兴计划的一部分,Newton商业协会执行董事Philip Aguirre说:“Newton比兰里都大,1994年承诺快速公交回来,但没实现,如今再次绕过Newton,这让人担心。”

素里贸易局担心联邦和省府承诺的11.2亿资金不一定会转而用来建造架空列车,但MacCallum不以为然,他说:“总理公开承诺过,这笔16.5亿资金将会留在素里。”MacCallum在1996年到2005年期间担任过素里市长,4年前再次参选,但败给目前即将离任的Linda Hepner。

新西敏连任市长Jonathan  Cote指出:“这实际上很不正确,从轻铁变成架空列车成本显著增加,成本一样的说法完全是错误的。”Cote推测MacCallum用加拿大线的建造成本在做计算,过去10年建筑成本增加很多,技术差异也很大。

前温市议员Peter Ladner表示,如果新素里市长坚持这样做,会失去10年新捷运的机遇。目前素里到兰利架空列车线路没有规划过,也没有勘测过,至少需要两年时间研究,而且这个线路成本预估成本是29亿加元,远远超过16.5亿。2这笔钱,每个城市都想要

列治文连任的市长马保定表示不支持素里花两倍钱去建架空列车,他说:“第一个问题就是素里会承担多少额外费用,如果McCallum想要取消轻铁项目,大温地区其他城市有很多人排队等待这笔资金。”

北温新任市长Linda Buchanan也表示不支持为素里提供额外资金去建造架空列车,她说:“我不想再一个已经拿到16.5亿加元的地区花更多钱,这里没有其他资金流入,如果他想放弃,我希望能到北岸建造。”

多年来担任运输联网市长委员会主席的北温区新任市长Richard Walton也担忧此事,他说:“如果你把整个事推翻,那你可能失去了10年。”他补充说,任何当前十年计划的改变都会导致原有的协议破裂,每个市长都会说自己的城市需要这笔钱。

即将离任的高贵林市长Greg Moore希望新上任的市长们能遵循此前联席委员会的计划,以免资金受到影响,他说:“联邦政府和省府都明确有资金会用在轻铁项目,而不是其他项目,这不适合重新谈判。这就是为什么会在市选之前宣布出资的消息,如果素里现在不想让这些钱用在轻铁项目上,我想联邦应该很高兴把资金给国内其他地区。”

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温哥华市长要大量建房

Moore指出,任何改变都会至少推迟计划五年时间,他希望市长联席委员会能够选出一位连任的市长来领导新的委员会。只有五个市长此前也在运输联网市长委员会任职,他说:“我希望本地新市长能够了解这五个人,依靠他们的经验来领导这两个机构。”

除了最大受益者兰里市的新市长Val van den Broek对McCallum的新计划表示支持,温哥华新任市长Kennedy Stewart也表示将支持McCallum的决定,不要轻铁项目,采取架空列车延伸计划。他说:“这是选举后会发生的事情,看起来素里正在这样做,我会尽我所能帮助他实现这个目标。”Stewart表示将会看运输联网市长委员会其他人的想法,但他相信联邦政府愿意看到大温地区建造更多的架空列车站,作为市长他会努力去争取所需要的资金。

温哥华新市长Kennedy Stewart有着其自己要忙的事情,解决温哥华的住房可负担性是他首要任务,Stewart有一个长长的单子要完成,难度系数相当之高:非盈利机构经营的可负担租赁住房是其重点切入的方向,目标是10年建造2万5000个非盈利廉租屋单位,提供给年收入8万以下家庭;未来10年建造3万5000个相对可负担的公寓、后巷屋和城市屋单位;未来10年建造2万5000个出租专用公寓和后巷屋。他认为这都需要联邦的额外支持,期待着明年二月的联邦预算。

Stewart计划收三倍的空屋税,这对投资者会是一个打击,不过其减少开发许可申请的延误、继续推行独立屋社区建造双拼屋、标准地块推行建造三拼、多拼等多用户住宅的做法,可能会对温哥华的地产市场有一定的推动作用。

住房政策,积极和保守各一半

可以总结一句是,Stewart希望放开温哥华的住宅建设,推动整个城市的密度,尤其是那些一直以来不愿意接受变化的社区,用足够的房源稀释房价,留住并迎接更多的人口入住,这是一个非常正面积极、大胆的希望。

但还有个难点是,温哥华市议会NPA的市议员们可能会阻止Stewart推行自己的计划,这意味着必须做出妥协,寻找其他市议员结成联盟,在各自对住房危机有着不同看法的党派之间达成目标,未来几个月内这会是讨价还价和各种谈判。温哥华十年来一党控制的政策已经结束,巨变正在到来之中,时间会告诉我们其结果是是不是变得更好。

列治文市连任的市长马保定、高贵林连任的Richard Stewart、三角洲新市长George Harvie、西温新市长Mary-Ann Booth都对加大密度、鼓励开发表示支持。但也有部分周边城市的新任市长普遍在住房开发方面采取更保守稳妥的做法。

素里新市长Doug MacCallum认为目前的地产开发没有经过深思熟虑,太多项目没有把居民和学校及交通等基础设施联系起来,造成学校不足、交通拥堵,所以要暂停开发,重新精心设计高密度区域,引入更聪明的开发方式。

本拿比新市长Mike Hurley将要重新审视Metrotown的计划,暂停尚未批准的开发项目,希望成立经济适用房专家小组,和市议会达成一致,找到相同租金的住房,解决好原本居住在那里的700多个家庭问题,然后再进行开发建设。他表示利用好住房基金,和联邦及省府合作,解决好出租房居民的问题。

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本拿比市中心开发要停停了

Metrotown的重建计划一直以来都是争议焦点,不少批评人士认为这是前任本拿比市政府对于大型地产集团的妥协。靠近Kingsway和Willingdon一带的物业计划推倒重建成大量的高层住宅。这里主要是住宅区,影响众多租住的居民。过去两年,不少本拿比居民通过集体游行示威的方式进行抵制,甚至已经制定如果面临搬迁会有什么样的策略。不过,从那时开始,该市议会一直给许多开发商开绿灯放行,推倒矮层旧出租公寓,腾出地块让该区域建造更多高层公寓。

此前迫于市选的压力,本拿比前市长Derek Corrigan在6月决定把该市变为全省第一个实施新的出租专用土地分区的城市,希望每一个拆除的旧公寓都会被一个月租金相近的新公寓替代,能让新租户少付租金。

Hurley的想要做的则是更直接,但其面对的是几乎都和前市长Derek Corrigan同一个政党的市议员们,想要推行自己的政策会有多很大的难度,暂缓开发审批也会受到各方的阻力,但这可能是本拿比选民希望达到的一种平衡。

White Rock新任市长Darryl Walker显然是坚持保守开发的立场,此前他还递交签名请愿书,呼吁市府暂停审批高层建筑,该市已经批准了15个高层建筑。Walker质疑前市府高楼开发为目的的官方社区规划,认为应该合理增高,不是有人想要建得更高、更大就每几个月就去改变规划,而开发商应该按照官方社区规划的指导方针进行规划。

最近本拿比市拿出勇气,在众多犹疑不决的城市中脱颖而出,计划成为全省第一个实施新的出租专用土地分区的城市。尽管很多人表示,这是市选压力之下的一个政治行为,但对每一个面临出租房被拆除的租户来说,有廉价新房租住是一个好消息,请看本期房地产周刊的特别策划。

最近本拿比市议会决定在该市最中心的Metrotown重建地块进行策略上的重大改变,引入租赁专用分区,目的是解决Metrotown附近房屋出租困境。一旦市议会和地产开发商达成协议,该市将会成为卑诗省第一个实施新的出租专用土地分区的城市。

此前,本拿比Metrotown重建计划最大的阻力和困扰就是原先居住在那个区域的矮层出租屋居民,这些住宅拆除后,居民面临远远高于以往的租金,并且更难找到出租房。按照该市市长Derek Corrigan的说法,该市希望通过这个做法,保证在拆迁中流离失所人士获得类似租金水平的新居所。环球华网_网站banner

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