贫富共住,只是一场大梦

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现在,全球众多大城市都困扰于住房可负担的问题,这不只是在温哥华,这些城市在形势逼迫之下,最直接地办法都会去做的事情就是建造社会保障性住房,在房屋开发商建造新楼盘的同时,要求提供相应数量的社会保障性住房给低收入人群。而这些楼盘的业主和入住保障性住房的低收入人群之间难免出现一些矛盾,这些矛盾在温哥华以及北美各个城市中都愈演愈烈,要不要撮合在一起,怎样撮合在一起,在新市府班子上台的时候,再次回到众人的视野中。
曾经的标杆,如今问题重重

Karen Ward住在温哥华市中心东端的一个住房开发项目Woodward(活活大楼)里,该项目本应该是来自不同收入和背景的人们能够共同生活在一起的标志。在过去8年里,她住在该项目的一个小套房内,这里前身是Woodward百货商店,后来应市府要求,在2009年改建成一个公寓大楼,一些由政府贴补租房费用的家庭和低收入单身人士住在其中,建筑内有SFU大学的分部、还有一些店铺和办公室。

这本来是一个是非常理想化的项目,是全世界每个城市在努力抵抗房价高企而采取的巧妙措施,Woodward大楼内提供了200个福利住房,是社会化住房的模板,但这些政府补助的家庭和个人却有着很不同的感受。

45岁的Ward一直是温东端社区的毒品政策的活跃分子。该项目的中庭本来是居民们互相交流的场地,但Karen Ward并没有感受到融入其中,她说:“我们和学生以及其他居民产生冲突,让我们觉得不受欢迎,因为你看起来很穷,就会被私人保安瞪着。我认为Woodward是一个失败的社会住房试验品,因为居民之间的鸿沟非常明显。”

由于联邦政府减少甚至不再对补贴住房的支持,过去几十年来,加拿大很多城市出现了这种不同家庭背景混合居住后产生的令人不安的情况。这些城市的政客为了寻找可负担住房给贫困居民居住,把目标转向私人开发商,向开发商寻找解决方案,许诺各种激励措施,把补贴住房纳入各种楼盘项目之中,有些把这个要求作为想要批准开发项目的前提。

1一种被妥协了的社会化住房模式

把靠政府补贴的人士和从市场上购买住宅的人士聚集在一个住宅项目中是一个很大的挑战,一个大楼内往往有住着昂贵顶层公寓的富人,有着居住面积宽裕的中产阶级,也有勉强购置或者租住小居室的工薪阶层,还有数量不少政府补贴的低收入人士,会产生各种形式的摩擦,项目里面就是一个纷乱的小社会。

和联邦政府及省府资助的社会化住房相比,这类项目有着戏剧化的冲突,这种社会融合是强行的。以前的政府社会化住房,被设计为三分之一租客是低租金、最低福利标准的,三分之一是低于市场租金的低收入人士,还有三分之一是收入较高接近市场租金的人士。最后一类人士选择住在这里是为了能得到更便宜的租金,以接受这样的居住模式为前提。

当政府不再为这样的项目买单的时候,上面这种社会化住房被更复杂的组合取代,而依靠私人开发商项目产生少量低于市场租金的公寓单位,这也成为近年来社会住房倡导者不断抨击北美几个城市开发商和规划者的主要话题之中。

“poor doors”就是在这个过程中出现的专用语,开始于纽约市一些开发项目中用来专门给低收入人士出入的门户,避开豪华的大堂,甚至避开游乐场,加剧了原本存在的社会不平等问题,北美多个城市也在研究禁止这类被人称为“穷人专用门”的规划方案。那些共用的,和那些不能共用的设施

一切都起源于美国纽约曼哈顿水岸一栋33层的玻璃幕墙大楼,这栋无敌海景的大楼能满足一位花费高达2500万美元购置一套共管公寓的买家所期待的一切,比如门房服务、多间娱乐室以及无敌景观。也有一些单元给那些收入不到5万美元的租户,不过他们不能享受到相同的待遇,甚至不会共享大楼入口。

几年前关于大门是否应该分而设之的争论,让社会正义价值观和私营开发项目的需求背道而驰。但是,引起该问题的这项“包容性分区住房”计划是自愿性质的,而且仅有部分新的保障性住房据此而建。人们一看到那两扇分开的大门,就会明白。无论怎么看,这都像一种歧视。

在纽约曼哈顿发生过的争议3年前开始在温哥华出现苗头,温市中心Jarvis街1100号公寓大楼把商业出售单位和社会住宅单位出入口分开,连设施也各自独立,引起各界关注。当时计划其中28个社会住宅单位的住户使用Davie街大门,其他63个单位住户使用Jarvis街大门出入。

今年早些时候,一个地产开发项目提交到温哥华市议会,有分开的出入口、不同的大堂、两个不同的儿童游乐区域给不同的住户,结果市议会没有要求合并其他分开的区域,只是要求整合了儿童游乐区域。其原因很简单,担心如果全部要合并在一起,就可能会扼杀这个项目。这一事件再次提醒了人们,在开发项目中如何创造社交融合是迫在眉睫的问题。

2穷人富人分门出入,谁得谁失

可是,要解决这个问题并不简单。随着公共住房变成了另一个时代正在土崩瓦解的遗迹,北美这些城市越来越依赖私营企业来为穷人和工薪阶层修建住宅。开发商们说,通过将保障性住房与他们建造的豪华公寓分隔开来,他们能使年收入达到最大化,从而可以建造更多的保障房。

在这个问题上,即使是保障性住房的拥护者们也一分为二;一些人辩称,那些将公寓按贫富隔离的开发商们不应享受政府的激励政策;另一些人则说,重点应该在于建造出更多的住房,而不是大门建在哪里。这是个有得有失的事,不能有歧视,这一点的确很重要,但能做什么与该做什么两者间有个平衡的问题。

开发商们说,当商品房以共管公寓的定位进入市场销售时,采用一栋公寓楼附带一栋保障性住宅楼的建筑组合形式,效果会更好。若是在这种选择下,那么开发商依据一个现行的市政府计划的规则,就必须分别提供两个不同入口了。

本地一位建筑设计师Robert Billard,在土地业主的支持下,抛弃那种数百万加元顶层公寓和社会化住房结合的方式,而是推出一种新的设计模式,把面向市场出售的公寓和出租公寓结合在一起,但更多的开发设计人员不愿采取同样的混合方式。4

从设计到建材,混合都有难度

Billard设计的两栋建筑物位于温哥华靠近菲沙河的Southwest Marine Drive,有着非常特别的形状,有着所有居民通用的电梯和大厅,共有86个单位,其中三分之一用于出租。其中的出租房不是市府要求的,是开发商自己的决定,没有任何福利。

并且由于该项目的公寓混合在一起,不会和其他项目那样,在公寓楼层和出租楼层采用不同的材料,在出租部分采用更便宜的材料。设计团队的做法是需要采用一些设计和材料,让建筑耐损坏,保持低的维护费用。

Billard这种做法属于极少数的例外,不少业界人士在私下里会表示这样的建筑物不应该混合在一起,一位租房者不会和业主一样细心照顾好自己的物业,但没有人愿意公开表达自己这个观点。

另外,开发商以及管理多个混合项目的非盈利住房机构都认为,技术上将私人开发项目和省府社会化住房标准整合在一起是很困难的。卑诗住房机构对经济适用房的大小、位置以及建筑材料的成本有着具体的规定,这些成本通常和私人开发商的成本不相符。

和本地非盈利住房开发机构Catalyst Community Developments Society合作的设计师Stephanie Allen认为这种经济隔离状态很难不发生,非盈利机构通常不会为公寓业主委员为住户提供的维修或者休闲设施出钱。3两类人,两种不同的心态

业主和租户这两类居民的收入差距越大,尝试整合的难度就越大,即使你强行整合了这些区域,居民们彼此也常常感到不舒服,尤其是低收入居民会感到受排挤,就像文章开头的活活大楼内的Karen Ward女士经历的那样。

Allen说:“对他们开说,放在同一个建筑内不是最好的选择,你认为的强迫大家在一起是一种专横的做法。”另一位社会化住房建商及运营商Atira Women’s Resource Society首席执行官Janice Abbott则认为如果人们愿意再付出一些努力,就可以整合好。

Abbott本人就住在一栋这样的建筑物内,这是温东端社区的两栋建筑,有市场价购买的公寓业主,也有36个合作项目中贴补租住的租户,从入口到厨房到屋顶平台,一切都是共享的。

Abbott的机构还管理着列治文一个大型项目Cadence中的15个单位, 该项目是开发商Cressey Development Group建造,其余单位都是面向市场的公寓,列治文市府要求所有居民能够共享里面的设施。Abbott说:“这个项目有独立的出入口,但我们共享一个巨大的露台。”

Abbot承认在一些建筑物内的两类人士会产生摩擦,承认这种关系上不是没有挑战。在温东端的Olivia Skye项目中,一些租户认为因为贫穷而被区别对待,列治文Cadence项目中,居民因为共享露台和其他设施而感到不适。

大部分北美城市用税收减免、补贴政策和其他各种各样的激励措施,来鼓励开发商们修建保障性住房,允许开发商的项目实际占地超过区划法所允许的建筑面积,以换取一定数量的低租金公寓。

有些城市待配建的保障性住房,甚至不一定都要建在同一位置上,只要在相同社区内,或者,如在其他区域的话,之间相距不超过1英里就可以。不少开发商认为,让社会化住房并入共管公寓楼中,就意味着“牺牲掉”其中那些最有价值的单元,在财务上没有任何意义。环球华网_网站banner

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