国境南北 十年房市大不同

0
10年前,美国金融公司雷曼兄弟破产不仅引发了美国房地产市场崩溃,同时触发了全球性的金融危机,当时的加拿大地产市场只在短暂停顿之后,转向了另一条道路。10年之后,美国和加拿大房市怎样了?最近,房地产网站Point2 Homes提取了市场数据,进行了比较分析,用了图示说清了情况。可以说,如今大温地区的住宅销售情况和10年前相差无几,是时候停下来看看过去,想想未来。

1房价都涨,北方更高

无论在加拿大还是美国,购买住宅或者寻找可负担的出租房都是一个挑战,和10年前相比,两个国家在住宅开支方面的经济负担都增加了不少。那么,到底是加拿大还是美国的住房成本更高?两国经历了各自的困境之后,如今的市场情况是什么状态?对于普通人来说,找一个家意味着什么?

为了比较两个住房市场的演变以及评估目前的现状,Point2 Homes的分析师提取了两个市场的历史数据,从2008年到2018年,研究了包括平均房价、租金、房屋所有权比例、房价变化、收入中位数以及住房可负担能力范围等方面,进行了比较。

结果发现,和10年前相比,加拿大和美国的房价都有上涨,但加拿大涨得比美国高许多,加拿大人买房的平均价格涨了56%,租房价格涨了25%,而收入中位数只涨了15%。而美国,平均房价增长较慢,10年只涨了24%,不过其收入收入中位数却增长了18%。

更要命的是,从2008年以来,加元兑美元足足损失了25%,从几乎持平一直跌到如今的持续低迷。而加拿大的住房可负担危机则还在恶化之中,地产市场从“严重无法负担”变为“极其严重无法负担”,美国则还处在“严重无法负担”的行列。

美国梦,还有长路要走

10年前,美国首先进入地产泡沫破裂,经历了史上最严重的经济危机时期,而加拿大的地产泡沫没有出现,房价也没有大幅下跌。直到2014年石油价格暴跌产生的危机时期才受到一些影响。

10年后,美国已经从地产危机的泡坏中走向了稳定,一些分析师认为加拿大如果继续这样下去,也会面临着美国此前经历的同样事情。加拿大现在家庭债务超过国民生产总值,据国际清算银行发布的数据,贷款有着相当程度的上升。

一幢郊区的大房子、“两个半”孩子、一条狗是许多美国人向往的理想生活。Picket fence,一种低矮的栅栏,由一排扁平的木材制成,削尖的顶部指向上方,这被看作是一个典型的舒适、传统的美国家庭的象征。在美国的殖民式建筑中,常可看见白色尖桩篱笆的配备,它们可以在不阻挡屋主视线的情况下,让孩子和宠物在庭院内活动。

美国人喜欢房子和白色篱笆,政府通过住房补贴来鼓励人们获得所有权,并相信这样做可以稳定社区。屋主将他们的家园视为美国梦的一部分,也因得到相关的税费减免而将此视为一个省钱的方式。

美国物业所有权比例在2004年达到最高点,当时业主比例是69.2%,到了2007年,比例开始下降,2015年物业拥有率变成62.9%,这是自1965年有数据收集以来看到过最低的水平。经过3年的复苏,目前美国业主比例是64.2%,距离此前的最高点还有很长的路要走。

US-vs-Canada-Featured-image99总有一些城市特别贵

但比起有着如此“美国梦”的美国人,加拿大人更希望成为业主,有着更高的物业拥有率。40年来,加拿大住房拥有率稳步上升,在2011年达到69%的历史最高水平,在2014年经济衰退之后,这一比例下降到67.8%,是半个世纪以来加拿大仅有的一个业主比例减少时期。

随着平均房价在国境北面以惊人速度上涨,加拿大人越来越难以获得按揭贷款,从2008年至今,加国房价涨了惊人的56%,2008年,加拿大房屋均价是30万4663加元,2018年涨到47万5591加元,意味着加拿大人买房今年要比10年前多花17万。

2008年美国房屋均价是24万5200美元,2018年涨到30万3200美元,美国人今年买房比10年前只多花5万8000美元。两国租住的成本也在不断增加,这个数字相差不大,加拿大10年租金涨了25%,美国涨了23%。当然,对于每个城市来说,这个数字的变化就太不一样了。

据RENTCafé.com,美国纽约和旧金山的平均租金远远超过所有其他美国的大城市,在曼哈顿,租房者每个月平均要花4119美元,甚至在布鲁克林,每个月平均也要花上2801美元,还有四个城市平均月租金都要超过3000美元。加州旧金山3590美元,马萨诸塞州波士顿是3379美元,加州San Mateo是3234美元,马萨诸塞州的剑桥是3112美元。

4南方的收入总是高很多

加拿大,租金最高的一定是温哥华和多伦多了,但即使是这两个城市,租金也远远低于美国最贵的月租城市,温哥华和多伦多的房租水平徘徊在2000加元左右,温哥华的租金水平没有任何放缓的迹象,不过其逐年最高涨幅并没有能超过2004年的4.6%,即使今年此前说的4.5%最高租金涨幅也没能超过这个槛。

收入一直是加拿大人心中的痛,10年前,一个资深专业人士在加拿大平均年薪可能是6万加元,同样在美国就会是10万美元。这10年,加拿大人的家庭收入增长依然不如美国,收入仅增15%,美国家庭收入中位数增加了18%。

虽然两个国家的平均房价和租金增长速度都超过了收入增速,加拿大只有房价增幅超过了美国,显然,加拿大人在住房可负担上比美国人处于更为不利的位置,可负担噩梦更为严重。

住房可负担程度和收入中位数密切相关,对生活水平会产生重大的影响。从加美两个大城市比较房价的中位数和家庭收入中位数,加拿大的生活水平受到更大的打击。2008年,加拿大全国可负担能力是4.9,到了2018年上升到6.7,属于非常严重无法负担,正如RBC银行最新报告指出的那样,“加拿大的住房可负担能力目前处于1990年以来的最低水平。”

2生活艰苦的日子来了

2008年,美国可负担能力是4.7,这10年尽管可负担能力所有下降,但到2018年指数也只是4.9。当然,这两个国家之间的平均数不能反映个别地区,加美很多省和城市的市场,可负担指数都是两位数级别的,而且都是这些城市拉低了全国的可负担能力。

温哥华算是整个北美排第一的城市,有按揭贷款的业主和租房者把越来越多的收入用于支付住房成本,可负担指数达到惊人的17.3,美国纽约曼哈顿也只有15.6,旧金山、洛杉矶和波士顿也都是两位数的指数。不过前10位城市中只有温哥华一个是加拿大城市,所有美国其实有不少城市的住房可负担问题也是相当严重的。

从加拿大的房价升幅变化以及工资涨势存在的落差,加拿大人只会过得越来越艰苦,按揭贷款利率的不断调升,次级贷款的不断增加,都显示加拿大地产市场可能会经历美国人几年前所经历的同样的道路。

目前,对于市场前景,分析师们有着相当不同的争论,有认为加拿大住宅市场表现良好的健康说法,也有认为泡沫破裂的看跌预测者。乐观人士指出,2018年加拿大国内生产总值增长2%,并且在春季疲软之后销售活动开始增加,更大胆者认为,选择公寓以及多用户住宅居住的人口不断增加尤其是新移民买家,这都将会成为地产市场的缓冲。

3预测太难,先看需求

但悲观人士则强调从五个重要因素来看,加拿大房价可能再未来几年面临下跌:分别是高房价和收入的比例,按揭利率的不断调升,五年期大额尾付贷款和可调按揭利率、加美中之间关税整段抑制了经济活动,还有加拿大大都会中心房价的高估。

加拿大地产市场的未来方向难以预测,但有一点是可确认的,加拿大购房者和租房者都比美国人面临着更严峻的状况。爱德华王子岛大学宏观经济学教授Wimal Rankaduwa分析了加拿大平均房价和中位数差距加大的原因。

Wimal指出,研究显示,房价上涨是住房需求和供应之间存在差距的结果,尤其是加拿大主要几个城市,差距是因为这几个城市住房需求的快速增长,而家庭收入只是导致住房市场需求和房价上涨的几个主要因素之一。单靠家庭收入的增加并不能完全解释这一时期需求的增加或者房价的上涨,在解释房价行为时还要看到其他更重要的事实。

事实上,研究人员发现,有几个主要因素对加拿大房价起到重大影响,例如就业机会的增加、人口增长、相对较低水平的按揭贷款利率以及未来对地产市场行为的预期。这期间,一些大都会城市的非居民和富裕移民的需求也变得越来越重要。

报告认为,加拿大人房屋拥有率下降主要是房价涨得太快,房价高,加之政府实施更严格的按揭措施,让首次购房者置业更困难,或是延迟他们买房置业。美国的原因则是次按危机影响,让不少业主被迫卖房甚至被银行拍卖物业,再一个原因则是美国失业率比加拿大高,也影响了美国人的房屋拥有率。

专家预计,在不久的将来,家庭收入中位数不会大幅增加,但地产市场对于信息和未来预期更为敏感。当人们预计不久的将来会加息,这将会住房需求产生负面影响,当然这也会鼓励储蓄,但目前非常低的家庭储蓄率在短期内可能不会有显著变化,但会对住房供应产生负面的影响。

因此,加拿大短期内需求和供应之间的差距不太可能会大幅变化,家庭的住宅可负担能力也不太可能显著改善,不久的将来住房拥有率也不可能明显增加,甚至还可能会继续下降。环球华网_网站banner

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Share.

Comments are closed.