独立屋和公寓 住宅的双头故事

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独立屋和公寓总是吸引了所有媒体和专家的关注,似乎直接跳过了城市屋这种类别。一方面,作为“北美梦”之一的独立屋一直是市场的重要指标,那种接着地气的物业标志着业主私人拥有土地的面积,总是相当多业主的追求。另一方面,公寓在大温50年的成长奋斗已经成了新的市场龙头,在移民和投资者的主动追求之下,在地产商和政府的钟爱之下,似乎成为高房价城市的唯一出路和选择。在大温地区地产市场降温的秋冬,独立屋和公寓这双头怪兽显现出不同的走向,各个机构的数据也有不同的说法。
Looking north towards the north shore mountains and False Creek.  This is the downtown core of Vancouver B.C. Canada.

大温住房可负担能力降无可降

在加拿大买独立屋会越来越难,这不只是房价的问题,还有收入的问题,在上期房地产周刊的特别策划在讨论加美市场走势的时候讨论过这个问题,加拿大国家银行最新的家庭住房可负担报告中再次证明了这点。该报告指出,以温哥华为代表的昂贵的地产市场可负担能力一直跟不上,如果收入没能赶上,房价将会下降。

今年第三季度的数据显示,在接受调查的十个主要城市中,有9个城市拥有住房的成本在上升,只有温尼伯显示出轻微的改善,这种住房可负担能力的恶化已经持续三年多了。

经济学家Kyle Dahms和Matthieu Arseneau在报告中表示,温哥华和多伦多的房价降温并没有能帮助当地人士购买住房,因为按揭贷款利率在上升,而且这两个城市的工资收入在第三季度开始下滑。温哥华住房可负担能力目前是1990年以来最低的水平,而此前加拿大央行的按揭利率则是两位数。

不过,整个加拿大房屋负担能力恶化得最厉害的是渥太华和蒙特利尔,第三季度渥太华房价按年涨了10%,蒙特利尔涨了8%,加上按揭利率上升,导致承受能力下降得更快。蒙特利尔已经准备向卑诗省和安大略省学习,想要收取海外买家的税收。

报告表示,这两个城市似乎没有到收到利率上升和信贷标准收紧的影响,因此市场状况强烈倾向卖家市场。但这两个城市的好处是,本来就是全国房价最为实惠的城市,按揭一个蒙特利尔平均房价的住宅占家庭收入的32.7%,渥太华更少,只占28.7%。

相比之下,温哥华购买平均房价的住宅要占家庭收入的80.8%,多伦多占68.2%。据加拿大国家银行的报告显示,温哥华能买得起独立屋的人只有1%,也就是说,一个家庭年收入要达到23万8818加元才有资格能够首付20%拿到独立屋按揭贷款的资格。据2016年人口普查的数据,温哥华家庭年收入1%俱乐部俱乐部的门槛是24万6000加元。

多伦多的情况要好很多,那里的家庭收入高于温哥华,要拿到独立屋贷款资格只需要15万9289加元的收入。而在魁北克市,是加拿大最最实惠的地产市场,家庭收入只要每年达到5万1000加元,就能首付20%拿到独立屋贷款的资格。

加拿大国家银行该报告撰写作者之一Dahms指出,在温哥华买房需要比其他任何加拿大城市都需要更高的收入,尽管这三年来每个季度都在恶化,但这种情况不会持续太长时间。他说:“在温哥华和多伦多,住房可负担能力已经到了极端的程度,就算按揭利率继续上升,可负担性也不会恶化多少了,如果收入增长速度赶不上加息的速度,我们认为房价将不得不下调。”

2西温的独立屋比温西要贵

Dahms担心的是那些房价较为便宜的地区,那里的家庭可能会有更多的回旋余地,所以一旦利率继续上升,则可能未来几个季度住房可负担能力还会进一步恶化。而按揭利率还会上升似乎是各界默认的状况,加拿大央行已经在过去一年半中五次提高了主要贷款利率,从0.5%涨到1.75%,分析师平普遍认为央行至少未来半年内还将继续加息,下一次很可能就在1月份。

对于那些在大温地区想买独立屋的人们,最近来自地产机构Century 21 Canada的数据显示,购买温哥华西区的独立屋需要花更多的钱,北岸独立屋房价要便宜得多,即便是豪宅林立的西温哥华,每平方英尺的成本也比温西要少。

在西温哥华,大多数住宅的面积远远大于温哥华西区典型的33英尺标准住宅,这意味着按照每平方英尺为计算单位的话,温西独立屋房价就会高很多,高达每平方英尺1147加元,从去年同期的1210加元降下来一点。而西温哥华独立屋今年每平方英尺是899加元,高于去年的817加元,涨了10%。

温西独立屋房价每平方英尺是加拿大第二高,西温哥华则是全国第四高,温东独立屋每平方英尺达到845加元,全国第6,比一年前微涨2元,而北温哥华独立屋每平方英尺价格过去一年上涨了接近9%,达到681加元,排在全国第8。列治文独立屋涨势很猛,达到677加元,年增幅超过10%,排在全国第9。市中心公寓每平方英尺1345加元

本拿比因为其住宅面积相对较大,每平方英尺房价平均是599加元,比去年同期涨1.91,三角洲市是独立屋涨价最快的区域之一,同比涨了14.3%,从此前的平方英尺370加元涨到423加元。反而白石和南素里的独立屋房价大跌10%左右,从554加元降到506加元,比维多利亚的独立屋价格还低。

这个调查的数据是基于2018年前半年的数字,如果考虑到后来4个月的降温情况,可能不少降价的城市独立屋每平方英尺价格还要更低。在这个全国排行榜中,有一个趋势非常明显,就是菲沙河谷、维多利亚及卑诗内陆城市受到购房者的追捧,大温居民到这些低房价区域购买独立屋,导致其独立屋房价的飙涨。

Vernon的独立屋每平方英尺平均是366加元,涨了10%以上,Kelowna独立屋每平方英尺是300加元,Chilliwack涨价14.7%,每平方英尺达到297加元。曾经受过追捧的卑诗北部Fort St. John的独立屋房价狂降28%,每平方英尺是171加元。

相比独立屋市场,大温地区公寓每平方英尺的售价在朝着不可思议的方向前进。温哥华市中心公寓是每平方英尺全国第一,相比一年前涨了39%,高达1345加元,远远超过温西独立屋每平方英尺的价格。多伦多市中心公寓每平方英尺也达到903加元,超过西温独立屋。

据这份报告指出,素里公寓每平方英尺售价异军突起,高达685加元,其涨幅堪比温哥华市中心,只有Chilliwack的公寓可以相比,每平方英尺从198加元涨到283加元,涨幅是42.93%。

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公寓是新的“加拿大梦”

大温地区在1968年建造了第一栋公寓大楼之后,公寓永远改变了低陆平原,50年的时间内,大温有了60万个公寓单位,三分之一居民住进了公寓,温哥华市就有13万个公寓单位。数据显示,目前全卑诗省约90万个单位,整个大温地区有1300个高层公寓大楼。

公寓让许多无力承担独立屋住宅的人有机会拥有成本更低的住宅,不需要拥有一块私人的土地,但其负面结果是导致土地价格上涨,垂直街区增多、住宅空置率增加、投资用途的业主增加,不同类型的公寓业主和用户之间不和谐问题倍出。

如今大部分开发商更喜欢建造公寓大楼,因为可以提前或者立即出售单位,快速实现利润,不用等待数年才能从租金中获取利润。可以说,来自世界各地的移民,尤其是香港、台湾、中国大陆的移民让大温公寓市场从上个世纪90年代开始就变得越来越活跃,甚至在很长一段时间还会继续如此。

很难统计投资者拥有的公寓数量,但基于卑诗省物业估价局的可靠数据显示,温哥华35%的公寓单位属于投资者拥有。卑诗共管业主委员会执行董事Tony Gioventu表示,卑诗省共管物业中有35%到40%属于投资者所有,也就说,全省有30万套公寓单位的买家并不会住在那里。

温市中心公寓已经开始降价5%

房价按照每平方英尺(dollar per square foot )计算是目前绝大多数地产经纪在使用的方式,售房的地产经纪总是会拿着附近类似房产在过去这段时间每平方英尺成交价来观察市场的变化,当Century 21 Canada数据出台之后,有不少地产经纪和机构表示了质疑。

相比之下,SnapStats今年10月的数据显示,温哥华市中心公寓中位数价格相比今年1月市场高峰期下降了21%,光是10月每平方英尺售价就从9月的1043加元降到979加元,足足6%。虽然10月温哥华市中心一共成交了143个公寓单位,比9月多13%,但比去年要少三分之一,并且平均售价比挂牌价要少5%。

公寓售价似乎是一个变成了一个迷,但有一个数字可以很明确,那就是销售额,温哥华10月公寓销售额比1年前要少28%,是2012年10月以来的最低水平,导致库存快速增长,10月份挂牌的温市中心公寓有836个,比1个月前多11%,比1年前多93%。按照这个趋势,温哥华市中心公寓市场到了明年3月份会有超过1000个挂牌房源。

专家表示,看地产业界给出的报告同时,需要有清醒的头脑,去看其时间点和数据统计的方式,大温地区的地产市场很明显就是在调整过程中,与其关注每平方英尺的售价,不如关注有多少成交的住宅以及有多少的库存,这才是房地产市场健康状况的更好的指标。

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