2019,不确定的地产业

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总部位于华盛顿特区的著名地产智囊团城市土地学会(Urban Land Institute)最近和普华永道研究人员一起出了份年度展望,认为地产市场目前处于技术和转型的关键时期,正处在一种不确定的时刻,2019年充满了不确定性,是一种更复杂、多层次的重叠趋势,位于确定的就是不确定,结果不可预测。

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全球大范围的调整时刻

城市土地学会(简称ULI) 是一个独立的非营利性研究及教育机构,为涉及房地产开发和土地使用领域的个人与机构提供最佳实践,创建于1936年,目前全球拥有三万多名会员,都是行业里的精英,他们规划、开发或改建居民区、商业区及世界各地的社区。他们包括开发商、投资商、设计师、规划师、咨询师、金融服务专业人士以及政府官员和学者等。

该机构号称既不为某个利益集团做游说也不表态支持任何利益集团,她的客观性使其备受信赖。ULI被赋予了各种称谓,如“无墙的大学”、“房地产智慧囊”,其正不断地通过以下方式来影响政府的土地政策。

这份报告采访了750多个地产界专业人士,认为2019年是个变革的时刻,预计明年经济整体放缓,但新兴趋势和市场可能会提供新的机会。但有些走向未明,例如高科技将提供更多机会,提高竞争力和效率,还是有助于巩固行业并推动小企业的发展?人口统计和购物模式的变化将如何挑战当前的投资市场?加拿大和美国的各大城市是否能趁此缓解住房可负担问题?

本来2018年住宅市场预期会是很有竞争力的市场,但买家却纷纷踩了刹车。经过多年经济的稳定增长和低利率,许多观察家预计会出现全世界范围的调整,特别低面对新技术、世代更替和人口变化,新市场的崛起以及传统零售业的持续减产,“走出高峰”、“低调收获”是很多人的说法。

经济放缓,让地产机会变少

对于地产行业人士的生意有着最深远影响的就是该行业特定科技、初创公司的冉冉升起,以及更透明、更强大的数据分析。在很多情况下,资本遵循金融科技和技术,从而去实现更高效、更自动化的交易。

增长减少意味着整体环境更具挑战性,分析师预测经济的多个方面增长都将放缓。人口增长将持续缓慢,劳动力供应不足,尤其是建筑行业,充其量也就是勉强够用,而整体经济的生产力数据显示也只是很微弱的改善。

政府对经济放缓已经有了心理准备,美国国会预算办公室预计2018到2019年平均国内生产总值增长率是1.9%,远低于此前的经济增长,房地产市场的活跃度将逐渐减少。而加拿大国内生产总值预计也继续下滑,预计从2017年的3.05%顶峰陡降到今年的2.07,明年继续逐年缓降。

大温地区的GDP也是如此,2017年的4.5%增长一去不回,今年预计是2.6%,明年将是2.4%。这种减速意味着重新定义和新机会的产生变得更难,例如新兴市场的出现会放缓、旧建筑的取代、住宅的再利用以及建造新的办公空间机会变少。

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郊区、第二城市成为关键市场

投资者长期以来认为较小城市的城市复兴是一个巨大的赌注,但随着这些市中心的繁荣和千禧世代的不断回归,年轻人开始进入郊区城市,研究人员看到越来越的证据表明年轻一代依然对独立屋很感兴趣,把目光投向郊区的住宅市场,而那些行人优先、公交导向的公寓或城市屋地产开发更有着很大的需求。

大都会城市旁的第二郊区城市成为热门的方向,这从人口普查统计数据中可以看出,在美国,2016年和2017年每年有260多万人从大都会市区的主要城市迁移到郊区。在ULI的全球20个新兴市场报告中,这些较小的市场有55%的新居民已经搬迁到郊区住宅内。

皇后大学此前的一份报告显示,加拿大都会区在2006年到2016年增加了320万居民,其中郊区占了85%,同期都会区住宅增加了146万个单位,其中郊区占了78%。超过三分之二以上的加拿大人住在郊区,让加拿大成为一个郊区国家,加拿大业主和开发商绝大多也偏爱核心城市相邻的郊区。在大温地区,素里人口赶超温哥华的速度越来越快,2011年至2016年,素里的人口增长率为11%,温哥华为6.5%。本拿比、列治文、高贵林等各城市的人口在过去10多年来也在快速增长。

在竞争激烈的住宅市场中,公寓业主和开发商一直在为新内饰、新设施进行军备竞赛,各种时髦的健身房、自行车房和屋顶通道是绝对不能少的,如今走得最前的是住宅开发项目包括电影院、宠物通道、社区花园以及各种合作办公的设施。

军备竞赛,从公寓设施到高科技

一些新的公寓开发案绞尽脑汁,拿出吸引人的设计和设施,例如灵感来自于意大利中世纪小镇San Gimignano的Oakridge楼盘,以现代街道为导向,加入城市体验,融合自然与地形,创造出从景观到建筑的层层表达。

该楼盘号称6个特色公园组成的空中花园,800米的慢跑和步行道,Lumon Window设计制作的可伸缩性窗户,200辆宝马共享电车,1400颗新树等等,花样层出不穷。而温哥华市中心业主也用新的卖点来吸引租房者,在屋内配备各种智能家居产品,还有各类服务公司也纷纷创办,提供洗衣、送餐等价廉物美的服务,迎接各种挑战。

高科技一直关注着各个行业的机遇,房地产这个占GDP很大的比例的行业一直是高科技业界的关注目标,地产业占美国GDP的13%,占加拿大GDP近20%。报告预计,2019年高科技公司、服务业和创业公司将会越来越积极抓住地产市场。

风险投资和高科技投资者已经做出回应。美国CB Insights地产科技项目投资可能会在今年年底达到52亿美元,Fifth Wall这样的业内公司已经进行了调整,对建筑施工科技的投资正蓬勃向上,新的住宅买卖平台不断出现,试图冲击传统地产交易的运作模式。

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人工智能和快递,影响很广泛

人工智能改变产业游戏规则的潜力可能也会在地产行业中出现,这是否可行是个未知数。虽然一些高科技创业公司已经把AI集成到他们的市场分析中,但机器学习和其他新兴技术最直接的应用是进行管理、组织和设计。

Wework这样的公司和例如The Edge这样的智能大楼已经从他们共享办公空间用户的行为分析中看到巨大的前景,用以改善自己的产品,重新设计空间布局,创建一个良性的反馈循坏。ULI在报告中认为,对于房地产业,人工智能可以为建筑物效率和安全,以及物业接入和安全体系带来巨大的好处。

当日送货、第二天送货上门在北美也变得越来越普及,物流和购物者期望值的巨大变化给地产行业带来新的挑战。亚马逊和其他电子商务公司对仓库空间永无止境的需求让工业地产土地的压力骤增,同时其加快送货速度的努力可能会导致各大主要城市的进一步交通拥堵。

快递上门对于消费者来说听起来是很美妙的事情,在北美也可能感受到中国顺丰的速度感。但这会是资金不足的基础设施的一大考验,未来五年,企业会承担2400亿美元的拥堵成本,而每年建造和保养道路及高速公路的指出只能达到需求的37%。

 

商用物业,类型和租约的变化

很明显,房地产业不会需要担心付出这样的代价,但仍需要持续关注其解决方案,比如对土地价值的影响、投资机会的变化,道路拥堵的解决方式等等。

大肆宣扬的传统零售业面临的困难夸大了这种情况,这不是对传统零售业的灭绝,更象是一种优胜劣汰的选择。全方位管道的零售业星期,美国传统零售规模的缩小,这是对电子商务以及及时快递的一种应对。

这种新平衡的到来意味着商业地产开发商和投资者需要植入更有效的空间利用方式,并了解从小公司到大型商店每个人在寻找的一个更好的、不一定更大的实体店。这是一个商业化正在被服务越来越挤到一边的状况。新型租户的不断增加,例如紧急医疗机构、健康和健身设施、餐馆、金融服务和娱乐场所,都在强调体验经济的力量。

这种变化在改变商用物业的租约方式,随着行业变化、更新的速度越来越快,标准的签长期租约的方式变得不再实际,租约时期变得越来越短,甚至还有快闪的超短期租约模式,这需要投资者和业主需要去适应的,开发商在开发新的商业项目时也需要重点考量。

近些年来,全球气候变化加剧,恶劣气候也长长出现在北美,加拿大西海岸的地震担忧以及东部夏天更热冬天更寒的趋势,都让业界人士去关注建筑业标准以及建筑的可持续性。一些组织例如We Are Still In和the Climate Mayors呼吁未来十年继续减少排放、控制对环境造成的影响。

越来越多投资者、建筑设计师和建商将绿色环保作为其业务的核心内容,房地产界多年来一直积极推动建筑的可持续发展,从自身利益的角度,从社会责任的角度,无论每个国家政策的方向是什么,地产业界都在不断推进绿色环保,纳入可持续发展。而北美各个城市政府也都在努力平衡发展和环境之间的可持续性。环球华网_网站banner

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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