手头有房,降温不愁

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卑诗省地产协会数据显示,随着大温地区市场的持续降温,今年全省房屋销量也因此预计将下降近四分之一,但该机构预计明年全省市场将开始复苏,这次的市场热度来自低陆平原以外的区域,尤其是Kamloops地区和卑诗北部区域。基于Western Investor年度住宅投资展望的数据,大温地区2019年真正的赢家是现有住宅业主,因为业主们面对的是高需求、低竞争和低空置率。

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1 专家:卖出独立屋的时机到了

(地产分析机构Eitel Insights总裁Dane Eitel给投资者的建议是,现在卖出独立屋,并在2021年第四季度开始回购,那将是市场的底部。)

尽管今年低陆平原整体住宅销售下跌了35%,但这里的房价依然是加拿大最高的房价,按揭利率的上升也让买家们停滞不前。截至10月份,今年通过大温地产协会和菲沙河谷地产协会挂牌的住宅超过2万套,比去年同期多足足42%,原因就是因为两个地方的销售量下降。

但是数据显示,低陆平原基本房价依然坚挺,高达99万5000加元,几乎是全国平均水平的两倍,比去年10月还是上涨了2.9%。低陆平原独立屋基准价目前是128万加元,比去年同期足足下降了2.7%。

大温地区今年全年将会来5万9300个新居民,2019年将会迎来6万1000 个新居民,其中90%以上都会在低陆平原居住。根据皇家银行及Zoocasa Realty Inc.的数据显示,住在本地的大多数新移民将会是租房者,因为这里是全国住宅可负担性最差的区域,当然也有富裕移民落地买房。

卑诗地产协会预测,在今年销售量降到8万套之后,明年通过MLS成交数字会增加12%,达到8万9500套。但也有不少地产业者认为,大温地区独立屋住宅市场未来三年都不会触底,地产分析机构Eitel Insights总裁Dane Eitel给投资者的建议是,现在卖出独立屋,并在2021年第四季度开始回购,那将是市场的底部。

2 房价实际下跌程度快过官方数据

(业界人士认为,地产协会使用基准价格的做法掩盖了低陆平原实际房价下跌的程度,他指出,过去一年温哥华平均房价下跌了20%。)

Eitel研究了40年大温地区独立屋住宅销售和平均价格的周期,认为上一个长周期是从1987年10月到1996年,平均房价在1995年2月涨了190%,达到28万6000加元,随后在当年12月平均价格下降了19%,达到最低点。1996年,房价没能恢复,知道2002年11月才回到之前的峰值,已经是6年以后了,如今也是类似的模式。

按照Eitel的说法,2023年中房价将会重回2017年的峰值,并且突破历史记录。在随后的五年到2028年,大温地区独立屋平均房价将会飙升到280万加元左右,这会是2021年最低时期140万加元的两倍,对于那些在独立屋房价触底时候购买的人士,收益翻番不是梦。

每月在发布数据报告的Steve Saretsky则认为,地产协会使用基准价格的做法掩盖了低陆平原实际房价下跌的程度,他指出,过去一年温哥华平均房价下跌了20%,他说:“由于温哥华的空置屋税以及卑诗省提出的明年1月实施的投机税,我们会看到更多被迫出手的例子。”

温哥华空置屋税是每年房屋估值的1%,卑诗省的投机税则涵盖了大温地区、维多利亚地区、Nanaimo以及central Okanagan区域,加拿大业主会收取物业估值的0.5%,海外买家则是收取物业估值的2%。

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3 楼花市场放缓也是一个必然

(公寓楼花的预售量正在一步步下滑,随着卑诗省海外买家税的继续,加上省府对新公寓投资者加强的各种监管,预计明年楼花市场还会进一步放缓。)

加拿大按揭与住房公司预计大温地区房价将会全面下跌,该联邦住房机构在最近的住房预测中认为,大温地区包括菲沙河谷的大部分地区,综合平均房价将会在2019年下降9.8%,到2020年下降14%。看起来,整体认为还会继续下跌的预测更多一些。

与此同时,公寓楼花的预售量正在一步步下滑,随着卑诗省海外买家税的继续,加上省府对新公寓投资者加强的各种监管,Strata Assignment Integrity Register楼花登记政策的实施,预计明年楼花市场还会进一步放缓。

可以说,倒卖公寓楼花的好日子已经过去了,卑诗省财政厅长Carole James明确表示:“我们不会再允许地产投资者和税务欺诈者钻系统中的漏洞,这个登记体系发送一个清楚的信息,倒卖楼花不可能再逃税了。”

从明年1月1日起,预售楼花的开发商必须提供合同转让条款以及双方工卡号码或商业信息,并将这些内容登记在一个在线注册系统里,这个系统将把信息转发给加拿大税务局。本地楼花预售统计权威机构MLA Canada的数据显示,今年上半年公寓预售数量已经降了40%。

4 业主受益的年份还在继续

(随着按揭贷款利率的攀升,加上房价居高不下、潜在的公寓建筑业下滑都会让现有的业主受益更多,未来两年一卧房公寓平均租金将增加16%。)

几乎所有的公寓开发商都依靠预售楼花来进行建楼融资,因此买家的减少很可能会导致新项目的取消,没能达到开发商预期的预售比例,银行也可能会单方面取消融资协议。据最近温哥华地产战略及租赁高峰会上一个专家小组指出,建筑成本增加12%也将是另一个会拖累大温地区新公寓建造计划的因素。

加拿大按揭与住房公司的数字是最好的说明,大温地区多用户住宅单位的开工量已经从今年的30万900套减少到明年的2万6800套,还会在2020年下降到2万4900套。据Altus Group的数字,截止今年年中,本地有245个新楼盘,共有2万2500个新公寓进行预售,其中2400个未能售出。而根据Urban Analytics的数字,截止今年第三季度,未能售出的楼花库存几乎翻了一番,达到4477套。可以预计,在市场持续降温的第四季度,楼花库存还会增加不少。

尽管本地政府换了很多精力去推动建造租金可负担的住宅项目,但雷声大雨点小,产生的住宅数量很少,排队等候的人士众多,而且往往提供给收入极低的人士,工薪阶层很难收益。随着按揭贷款利率的攀升,加上房价居高不下、潜在的公寓建筑业下滑都会让现有的业主受益更多。

来自加拿大按揭与住房公司的说法,温哥华市中心出租公寓楼的平均租金在2012年到2017年涨了25.6%,而兰利的租金在同一时期涨了68%。本拿比、素里和高贵林等城市也和温哥华一样成为租房者最不可负担的地方。目前大温地区租赁空置率是1.1%,未来两年很可能会上升到1.3%,但一卧房公寓平均租金也将会增加16%,在2020年达到每个月1400加元。

5 你的出租房这两年多赚了不少

(而银行及各个按揭机构执行更严格的贷款规定,让购房者面临近10年来从未有过的艰辛,因此按揭不足以买到较为理想住宅而放弃的人比比皆是,这些人滞留在租房市场。)

目前对于无房户来说,就是处于一个黑暗时期,想要排进经济实惠的政府租赁单位机会渺茫,比例可能只有50比1,租金在一直不断上升。加拿大上半年就吸收了让41万3000个移民,人口增长率达到1.4%,意味着更多需要租房的人士一起竞价。

而银行及各个按揭机构执行更严格的贷款规定,让购房者面临近10年来从未有过的艰辛,因此按揭不足以买到较为理想住宅而放弃的人比比皆是,这些人滞留在租房市场,几乎就是一场全面的战争,其结果就是租金的暴涨,温哥华和多伦多分别在全国租金排行榜上一直占据一卧房和两卧房的榜首,拉开其他对手很远,而这两个城市就是移民最想要去的两个目的地。

地产市场的降温并没有让租房市场变好,事实上,拥有住房的业主完全可以守着住宅的高价,不卖,只是出租。在僧多粥少的本地租赁市场,拥有几栋公寓或者独立屋第二套房、地下室意味着稳定客观的收入,业主还将会是今后这些年最大的赢家。

让我们看看低陆平原房东们这五年赚到更多钱的社区:兰利平均月租金1396加元,涨了68.2%;接下来是北温Lonsdale西区,平均月租金1414加元,涨了47.1%;温哥华Cedar Cottage平均月租金1232加元,涨了43.9%。

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6 Kamloops的春天很快就到了

(明年低陆平原以外的城市将会成为住宅投资者的热土,Kamloops是卑诗省第二个最可负担的城市,也是无需缴纳卑诗省投机税的最大城市。)

本拿比SFU及Lougheed平均月租金1499加元,涨了39.1%;温西Kerrisdale平均月租金1959加元,涨了35.1%;北温东部平均月租金1607加元,涨了34.3%;高贵林港平均月租金1094加元,涨了32.3%;列治文西区平均月租金1382加元,涨了32.2%;

可以预计的是,明年低陆平原以外的城市将会成为住宅投资者的热土,Kamloops是卑诗省第二个最可负担的城市,也是无需缴纳卑诗省投机税的最大城市,这会在明年的地产市场预测中成为一大亮点。卑诗地产协会认为,Kamloops明年房屋销售量将会增加2.3%,平均房价将上涨3.6%,这已经是机构们非常保守的数字了。

据Zoocasa的一项研究,Kamloops的家庭收入中位数是7万3822加元,平均房价是40万7000加元,是卑诗省买房最实惠的地产市场之一,当然比起卑诗北部Prince George来说还是要让一让。Prince George是卑诗省最可负担的上规模城市,也是租房投资者明年最热门的城市。

Prince George的平均房价是31万5400加元,家庭收入中位数是7万8422加元,其收入也是远高于低陆平原大部分地区,包括温哥华市。由于卑诗省液化天然气行业的再次崛起,今年10月就已经有个4000万加元的LNG Canada项目开始,可预见的是会有更多人口朝着该市奔去。

7 风水终于转到卑诗北部

(卑诗地产协会认为,明年卑诗省地产市场最看好的地方就是北部,那里的房价会高涨10.4%,平均达到32万加元。Kitimat和Terrace需要建造新的适合投资的公寓和城市屋住宅。)

官方数据显示,Prince George去年住宅租赁空置率是3.7%,今年可能已经收紧,明年则会更为紧俏。该市有7万4000个年轻人口,目前只有400套住宅在建造,并且这些新房几乎每套都已经预售出去或者签订了租约,租赁市场和住宅交易市场的升温是显而易见的。

而作为LNG Canada项目出后终端地块的Kitimat小城以及拥有机场的隔壁小城Terrace则更会是人满为患,随着项目的开始,这两个城市正需要建造新的适合投资的公寓和城市屋住宅。卑诗水电公司正在施工的Site C大坝所在地Fort St. John,以及60亿加元投资Coastal GasLink管道开发项目必经的卑诗东北关键城市Dawson Creek也都能看到地产市场的需求。

卑诗地产协会认为,明年卑诗省地产市场最看好的地方就是北部,那里的房价会高涨10.4%,平均达到32万加元。

从上面的总体分析来看,市场降温并不会影响业主的利益,如果你有一套可以分租的房子,或者还有其他物业,接下来的年份不用担心租金会跌,也不用担心租不出去。资金宽松的投资者大可以放租物业,等待市场回温,资金紧张的人士可以在这个时期脱手独立屋,等低谷时期再购入。市场不管好坏,苦了的永远是工薪阶层,永远是无房户。

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