新物业估值有降有升 大温房价明年能挺住

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下个月,卑诗省的业主们将会陆续收到年度物业估值通知。习惯了每年看着房屋估值不断上升的多数大温独立屋业主来说,会是一个陌生的体验,这次的估值通知里,房屋估值已经下降了。这是地产市场10来年来首次出现如此温和调整的迹象。不过,这些业主们不用担心,2019年大温地区的房价不会有大跌的状况出现,观望的人们将会因为利率上升的消息淡去而准备出手,将有越来越多本地资金不愁的人士在最合适的时机进入市场。

2外热内冷的独立屋市场

这是一个可以肯定的消息,那就是这次卑诗省物业估价局给出的大温地区独立屋房价普遍将会有所下降,而大温以外区域的独立屋则相反,业主们可以预期会有5%到15%的增幅。下个月初,业主们就能收到一年一度的估值单,尽管这些数据是基于今年7月1日的地产市场进行估算,但应该能反映出今年市场的基本面。

当你查看卑诗估价局的网站bcassessment.ca时,可以键入地址,迅速查到该物业的估值,土地的估值和建筑的估值,还能看到物业价值的历史变化图示,还有物业的详细建造年份,建筑样式和楼层数,卧室、卫生间、车库数量,土地尺寸和建筑面积,还有具体地图上的位置、临近物业的简介及最近成交的部分例子。如果你注册了该网站,还可以保存选中的物业以便快速查询。

令人遗憾的是,卑诗估价局网上很多物业图片只是简单提取自google地图,经常只看到一排树木,尤其是白石区域,因此该机构从12月10日到1月31日派出摄影师去白石街道徒步拍摄整个城市的商业和住宅物业图片,更新网上的资料。

对于那些担心个人隐私的业主来说,该机构只会拍摄住宅面向公共街道的部分,包括街道地址门牌号,不会保留任何物业相关人物信息和图片,不会有住宅内部的图片,不会有商业标志、住在该物业内人的姓名标志,以及任何和任何人身份相关的标牌等。

岛上、内陆和北部适度增值

应该说,大温地区,包括菲沙河谷的地产市场在这一年都降温不少,全省只有温哥华岛中部和北部社区,以及卑诗西北海岸小镇Kitimat的市场一片飘红,房屋估值会上涨20%以上,其余低陆平原以外的社区也都比这里的都会区形势要好不少。

大温地产局表示,大温地区的房屋销售和房价下降到历史正常水平。卑诗地产评估师Tina Ireland说:“全省房地产估值什么变化都有,但市场总的来说大部分地区是稳定的迹象。房屋估值的变化实际上取决于你居住的地方,大温许多社区独立屋估值可能会下降,但也有的不会。”

卑诗物业估价局表示,今年值得注意的是,温哥华、西温哥华、北温哥华、南素里、白石、南三角洲和列治文的独立屋住宅价格会下跌5%到10%。其他附近城市的独立屋则估值稳定,有些能适度增值一些。菲沙河谷、温哥华岛、Okanagan和卑诗北部的独立屋估值预期上升。

因为卑诗省年度物业估值截止日期是每年的7月1日,从市场实际状况来说,独立屋房价下降幅度更大,大温地区挂牌价低于去年物业估值10%到20%的独立屋比比皆是,多数理智的地产经纪都鼓励想要早些出手独立屋的业主以先于事前预期的定价来设置挂牌价价格,比同类房屋低5%的挂牌价,期望能成功交易。

公寓和城市屋估值还会涨一些 

大温地区11月的数据很清楚显示,独立屋价格持续下跌,基本价是150万加元,比10月底1.6%,比去年同期低6.5%,其中温西独立屋比去年低10.3%,温东低6.5%。11月独立屋下跌幅度是6.5%,比上个月的5.1%曲线陡峭了不少,这是2009年7月以来独立屋住宅年度最大跌幅。

11月的数据显示,Point Grey独立屋房价比去年同期降了17.9%,该社区只有7个交易,而Quilchena社区只有一个交易,降了16%,这两个区域受到房价超过300万加元的附加税的影响。South Granville社区,独立屋一年跌了15.5%,Arbutus跌了12.3%,Oakridge跌了12.1%。如果按照那些不相信机构数据的业界人士说法,实际跌幅应该已经达到20%。

卑诗省的共管物业是估值没有降温的部分,全省很多地区的公寓和城市屋会有10%到20%的涨价,这说明人们因为房价的原因渐渐远离独立屋住宅市场,转而寻求更便宜的选择。菲沙河谷东部不少社区的公寓和城市屋增幅相当不错,但是温哥华、北岸和本拿比这种增值的情况就会比较少,也和前些年已经增长的价格高度有关。

大维多利亚地区住宅估值普遍将上涨5%到10%,无论是独立屋还是公寓、城市屋,该区域房源供给已经不再是问题,有很多公寓建筑落成。Kamloops预计住宅物业估值普遍将上涨5%到15%。

1不用按揭的买家,时机就要到了

卑诗物业估价局预计,全省的商业和工业物业估值将普遍增加10%到20%,大温有些区域此类物业涨幅更会高达30%。Ireland指出:“我们在过去几年看到商业和工业物业健康的增长,今年评估显示和前几年一直的良性增长趋势。”

卑诗省府通过实施增加海外买家税到投机税立法等一系列措施,努力控制房价的飙涨,这次的估值通知显示这些措施起到了相应的作用。卑诗省司法厅厅长David Eby表示:“我个人希望地产市场能软着陆,希望现在正在发生这样的事,你看到独立屋地产估值的变化,这是可预测的,是因为联邦和省采取了一些措施。”

虽然前段时间加拿大按揭与住房公司预测明后两年大温地区房价会继续下跌,但不少地产公司并不认同,最近Royal Lepage预测明年房价不会出现大幅下跌局面反而还会上涨。Royal Lepage认为明年大温房价将涨0.6%,中位数会在129万加元。

Royal Lepage主管Randy Ryalls表示:“按揭贷款压力测试加上省级税收政策将继续影响2019年的地产市场,利率上升的可能也将使一些潜在买家保持观望,因为担心更高的利率会影响市场,对于购买能力不受按揭影响或融资限制的潜在买家来说,温哥华的购买几乎非常好。”

房价上涨,加拿大信贷质量反而更高 

该机构表示,尽管房价在年内保持相对平稳,但整个地区健康的经济、优良的生活方式以及优美的自然环境都将长期支撑地产市场的活力。卑诗地产协会也不预期房价将会继续下滑,该机构预期2019年平均房价会上涨5.8%,超过今年。

加拿大特许专业会计师协会CPA首席经济师Francis Fong认为,物业估值的下降是非常暂时的,也是非常有限的,房价还会继续保持在高位,期待明年开始房价大幅下滑是不现实的,加拿大人需要习惯高房价的现实。

Fong把加拿大住房市场的特征和美国的次贷危机特征进行了比较,发现“加拿大不会有美国地产周期的信用质量问题,没有普遍存在的次级按揭状况,更重要的是,加拿大地产市场没有受到低信贷质量按揭贷款增长的推动,尽管房价快速上涨给了人不良的印象,实际上,相比之下,加拿大信贷质量随着房价的上涨更有改善。”

Fong引用了信用记录机构Equifax的数据,发现购房者获得“非常好”或者“优秀”的信用评分比例从2013年的81.5%增加到2017年84%,尤其是首次购房者,改善程度更为明显,从2013年的79.4%上升到82.4%。他认为房价上涨是受到那些能够负担起这些房价的人的推动。

3温哥华成为世界级城市的步伐不会停 

数据显示,82%的加拿大按揭贷款没有保险,这意味着买家至少付了20%的按揭首付款。Fong指出:“加拿大按揭活动主要集中在少数金融机构,这些机构常常采取住房抵押贷款证券化的方式进一步降低了风险。”

市场上一个普遍的风险说法是从可负担角度,最近的数据显示,近四分之一的新借贷者持有的债务超过其收入的450%,远远超过通常国家层面标准——170%的债务和收入比例,这意味着这批人非常容易受到当前按揭利率上升环境的影响。

Fong认为大温地区和大多伦多地区因为销售放缓和库存增加对房价造成一些下行压力,房价是有可能进一步下跌,但这是一个悬而未决的问题,房屋销售量如此之低、房价似乎趋于稳定的这一事实可能说明大温地区供需不平衡,可能会有降价的压力。

Fong表示:“然而,住房带来的整体风险似乎没有,最根本的是,如果这样的高房价水平不是过度负债家庭的不良信贷不可持续增长所推动,那可能意味着这样的高房价在经济角度上是合理的,这可能听起来很可怕,这不是迫在眉睫的危机,而是今后永远要面对难以负担房价的继续,在大温成为世界级城市的道路上,温哥华这样的城市不再是我们想要的可负担的居所,这是一个现实情况。”

豪宅涨势,温哥华明年重回前五

加拿大特许专业会计师协会这一大势预测在很大程度上得到当前大多数行业预测的支持,这些预测通常会预期在卑诗省和大温地区房价未来几年略有下降,然后出现复苏。包括加拿大按揭与住房公司,包括大温地产协会,包括前段时间预测会大跌三年的本地分析师Dane Eitel,最后都认为会复苏并达到新的房价记录。

Knight Frank对于2019年的最新预测是,温哥华是全球豪宅市场涨势榜第五名,预计房价上涨3%,仅次于马德里、柏林、巴黎、迈阿密,排在洛杉矶和悉尼之上。该机构一年前在2018年的预测是温哥华排在第13名,豪宅价格下降2.5%,而今年第三季度温哥华是排在第43名,但依然还是预测新年房价排在全球前列。

该机构表示,2018年进行了市场调整,买家和开发商需要适应这个过程,接受新的税收状况,很多城市房价都在下滑,“温哥华也在这个范围内,但是这个规则的例外。”Knight Frank认为温哥华豪宅市场将在2019年稳定价格,本地买家开始寻找买入的机会。

Knight Frank合伙人Knight Frank指出,截止今年第三季度,温哥华豪宅房价在过去五年中上涨了52.7%,过去十年中涨了101.5%,不过,到2016年第三季度达到房价顶峰以来,这些房价至今已经下跌了14%。她说:“我们预计明年房价会稳定增长,因为采取观望的买家开始在某些地区确定价值,这些买家认为不太可能有进一步的政策干预,所以购买信心也可能会增强。”

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